대구지방법원 2026타경3337. 대구 달서구 대곡동 ‘대곡이오스’ 101동 4층 406호, 전유면적 59.9938㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최광태·최규태·최봉태가 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025.06.13 상속을 원인으로 2025.09.19 소유권이전이 이루어졌습니다. 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 209,359,382원입니다.
권리분석의 기준점은 2015.03.20 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 602,000,000원이며 이 근저당을 기초로 2026.03.18 임의경매가 개시됐습니다. 배당 시뮬레이션은 현재 최저가 133,000,000원에서 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 근저당권자에게 배당되고, 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3337 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 58 대곡이오스 101동 4층406호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유 59.9938㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최광태 3분의 1 · 최규태 3분의 1 · 최봉태 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 209,359,382원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2015년 한국주택금융공사 근저당
과거 국민은행 근저당 78,000,000원은 2005.12.14 해지로 말소됐고, 오재석 명의 전세권 130,000,000원도 2015.03.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.03.20 한국주택금융공사 근저당이며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌지만 하락 추세
같은 단지 ‘대곡이오스’ 전용 59.99㎡대의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 202,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균 187,800,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 10 | 203,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 59.99㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2024.08 | 59.99㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 5건 | 187,800,000원 |
최신 거래는 2026.08의 180,000,000원이고 최근 12개월 평균은 187,800,000원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%로, 현재 회차만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 구간은 이전 거래군 대비 -11.8% 하락한 것으로 집계되어 있어, 과거 230,000,000원 수준의 거래나 전체 평균 202,500,000원을 현재 가치의 기준으로 삼아 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 602,000,000원 | 130,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상 미배당은 471,662,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권액 209,359,382원 역시 현재 회차 예상배당 130,338,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 471,662,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 510,975,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 538,403,061원 |
추가 유찰이 발생하더라도 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려갈수록 한국주택금융공사에 대한 미배당액이 커지는 구조이며, 신청채권액도 각 시나리오에서 전액 변제되지 않는 것으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 ‘유천네거리’ 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구도시철도1호선 대곡역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.04.30 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,701,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 대곡이오스는 201세대이며, 대상면적과 동일한 59.99㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 가격추세는 -11.8%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 확인하세요.
- 금지사항 부기등기. 2015.03.20 한국주택금융공사 관련 금지사항의 매각 후 정리 여부를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 202,500,000원보다 최근 12개월 평균 187,800,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 공유 상속 소유관계. 현재 소유자가 최광태·최규태·최봉태 각 3분의 1 지분으로 나뉘어 있으므로 인도 협의 시 실제 점유자를 별도로 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산은 집행비용·근저당 중심의 추정으로, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 입찰 전 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세 기준으로”
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 과거 근저당과 전세권도 이미 말소되어 권리관계가 비교적 단순합니다. 1회 유찰로 최저가가 133,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 187,800,000원의 70.8% 수준이 된 점도 분명한 장점입니다.
다만 최근 가격추세는 -11.8%입니다. 따라서 과거 230,000,000원 거래나 전체 평균 202,500,000원을 근거로 지나치게 높은 가격 메리트를 부여하기보다, 최신 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균을 기준으로 하락 위험까지 반영하는 것이 맞습니다. 결론적으로 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 하락장 보정을 전제로 접근할 물건입니다.
