대구지방법원 2026타경3337. 대구 달서구 대곡동 ‘대곡이오스’ 101동 4층 406호, 전유면적 59.9938㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 최광태·최규태·최봉태가 각 3분의 1 지분을 가진 공유자이며, 2025년 6월 13일 상속을 원인으로 2025년 9월 19일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 말소기준권리는 2015년 3월 20일 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 602,000,000원입니다. 이 근저당과 2026년 3월 18일 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

현재 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 또한 2015년 3월 20일 등기된 한국주택금융공사 관련 금지사항 부기가 존재합니다. 이 부기에는 공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용이 담겨 있어, 매각 후 처리 상태는 입찰 전 등기 원본과 매각조건을 대조하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 금지사항 부기는 확인

과거 국민은행 근저당권 78,000,000원은 2005년 12월 14일 이미 말소됐고, 오재석의 전세권 130,000,000원도 2015년 3월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015년 3월 20일 한국주택금융공사 근저당권 602,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

대곡이오스는 201세대, 2003년 4월 30일 사용승인된 아파트입니다. 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 202,500,000원이지만, 2024년과 2023년의 218,000,000원·228,000,000원·230,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 5건의 평균 187,800,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다.

신건 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%입니다. 즉 현재 회차에서 인수액 0원을 반영한 실질취득액도 190,000,000원으로, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 최신 2026년 8월 거래는 180,000,000원이고, 2026년 2월에는 이 물건과 같은 4층에서 188,000,000원에 거래된 기록도 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 기준 415,460,000원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 209,359,382원 역시 현재 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 해당 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조로 산정된 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

유찰될수록 한국주택금융공사의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 산정에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 인수부담이 늘어나는 유형이 아니라, 매각가격 자체가 낮아지는 구조로 제시돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 ‘유천네거리’ 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구도시철도 1호선 대곡역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 406호이며, 사용승인일은 2003.04.30입니다. 도시가스보일러 개별난방, 승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 아파트부지로, 동측 약 8m·남측 약 15m·북측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 아파트로 이용 중입니다.
• 환금성. 201세대 단지이고 동일 면적 실거래가 이어지고 있으나, 최근 거래 추세가 -11.8%로 하락해 가격 방어력은 최근 거래를 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 우선. 전체 평균 202,500,000원보다 최근 12개월 평균 187,800,000원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 신건 가격 착시 경계. 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%입니다. 인수액이 0원이어도 현재 회차 자체에 가격 할인은 없습니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래가 과거 거래보다 -11.8% 낮은 추세이므로 과거 218,000,000원~230,000,000원대 거래를 현재 가치의 중심값으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 현황 점유자와 인도 대상을 확인해야 합니다.
• 금지사항 부기 확인. 한국주택금융공사 동의 없는 제한행위를 금지하는 2015.03.20 부기사항의 매각 후 처리 상태를 등기 원본과 매각조건에서 대조하세요.
• 공유자·상속등기 확인. 최광태·최규태·최봉태가 각 3분의 1 지분을 상속받은 현재 소유관계와 인도 협의 상대방을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 싸지 않다”

이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 추세입니다. 말소기준인 한국주택금융공사 근저당은 매각으로 소멸하고 확인된 임차인 인수액도 0원이라 금전 인수 구조는 단순합니다. 그러나 신건 실질취득액 190,000,000원은 최근 12개월 평균 187,800,000원의 101.2%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -11.8%라는 점까지 겹칩니다. 전체 평균 202,500,000원과 비교해 ‘93.8%니까 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격 메리트도 낮습니다. 현재 회차에서는 최근 시세보다 저렴하게 취득한다는 논리가 성립하지 않는 물건입니다.