대구지방법원 2026타경3344. 논공주공아파트 104동 14층 1405호 아파트입니다. 감정가는 88,000,000원이고 현재 최저매각가는 61,600,000원으로, 1회 유찰된 70% 회차입니다. 말소기준권리는 2021.09.29 설정된 한국주택금융공사 근저당권 126,000,000원이며, 경매신청 역시 한국주택금융공사입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,508,800원을 제외한 60,091,200원이 근저당권자에게 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
권리구조는 근저당권이 중심이지만, 단순히 “근저당은 소멸한다”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 2021.09.29 같은 날 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 기재되어 있고, “한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없음”이라는 내용이 확인됩니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 점유관계와 금지사항등기의 매각 후 처리까지 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3344 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 남리 635 논공주공아파트 104동 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 벽식구조 스라브지붕 18층건 내 14층 1405호 |
| 소유자 | 박혜영, 안경남, 안도근, 안애경, 안찬민, 안찬혁, 안춘근 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 한국주택금융공사 / 57,357,189원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.29 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유·금지사항은 확인
1998.06.29 한국주택은행 근저당권과 2013.08.29 국민은행 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 현 경매의 말소기준은 2021.09.29 한국주택금융공사 근저당권이고, 2026.03.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자의 성격과 전입관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70% 회차지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 61,600,000원으로 감정가 88,000,000원의 70% 회차입니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 대조할 근거가 없으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 실질취득액은 현재 권리계산상 최저가 61,600,000원과 같지만, 가격 메리트 판단은 반드시 주변 실거래를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 65,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 84,056,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 96,759,313원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 57,357,189원이 예상배당 60,091,200원 범위에 들어가 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권 배당액이 각각 41,943,840원과 29,240,687원으로 줄어 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으며, 근저당 미배당액 자체를 매수인이 떠안는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 126,000,000원 | 60,091,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권에 65,908,800원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 소유·점유 체크
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 박혜영 | 35분의 3 |
| 안경남 | 35분의 7 |
| 안도근 | 35분의 7 |
| 안애경 | 35분의 7 |
| 안찬민 | 35분의 2 |
| 안찬혁 | 35분의 2 |
| 안춘근 | 35분의 7 |
2020.02.04 우순분이 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 이후 2025.09.17 상속을 원인으로 현재 공유자들에게 소유권이 이전되어 2026.02.02 등기되었습니다. 현재 등기상 소유자는 위 공유자들입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유자를 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 남대구캠퍼스 북서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 18층 건물 내 14층 1405호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로, 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하며 북동측 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로2류·중로3류 접합, 가축사육제한구역, 대영유치원 상대보호구역·절대보호구역입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 2021.09.29 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·현황조사·실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 61,600,000원이 감정가의 70%라는 점만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 단지·동일 평형 최근 실거래를 확인하세요.
- 공유관계 확인. 현재 소유권은 상속에 따른 공유 상태입니다. 인도·명도 협의 시 실제 점유자와 공유자 관계를 함께 확인하세요.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정된 자료를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 다른 문제
이 사건의 핵심 장점은 명확합니다. 현재 회차 61,600,000원 기준 예상배당에서 한국주택금융공사 근저당권 미배당 65,908,800원이 생겨도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2회·3회 유찰 시나리오 역시 인수액은 0원입니다. 다만 점유관계는 임대관계 미상이고, 2021.09.29 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기도 존재합니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 최근 실거래와의 직접 비교 없이 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수액은 낮지만, 점유·금지사항 확인과 시세 검증이 끝나야 입찰가를 정할 수 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
