대구지방법원 2026타경3344. 대구 달성군 논공읍 남리의 논공주공아파트 104동 14층 1405호입니다. 등기 흐름의 중심은 2021년 9월 29일 설정된 한국주택금융공사 근저당권 126,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있고, 2026년 3월 19일 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 현재 회차 88,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 1,984,000원을 제외한 86,016,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 39,984,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 채권자 측 부족액이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
현재 등기 명의는 박혜영·안경남·안도근·안애경·안찬민·안찬혁·안춘근 등 7명의 공유 형태입니다. 2026년 2월 2일 상속 및 대습상속으로 소유권이 이전된 뒤 경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 국민은행 관련 근저당권들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3344 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 남리 635 논공주공아파트 104동 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 벽식구조 스라브지붕 18층 건물 내 14층 1405호 |
| 현재 소유자 | 박혜영, 안경남, 안도근, 안애경, 안찬민, 안찬혁, 안춘근 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 57,357,189원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.29 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
과거 주식회사한국주택은행 및 국민은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 을구 4번 한국주택금융공사 근저당권이고, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정할 수는 없습니다. 특히 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 여부 역시 사전 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 88,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 88,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 88,000,000원입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지는 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 39,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 57,267,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 71,093,760원 | 0원 |
유찰될수록 한국주택금융공사 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 126,000,000원 | 86,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 126,000,000원을 기준으로 하며, 현재 회차에서 39,984,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 남대구캠퍼스 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로, 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하고 북동측 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 스라브지붕 18층 건물 내 14층 1405호이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 대영유치원 관련 상대·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2021.09.29 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 39,984,000원은 한국주택금융공사 측 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유상속 관계 확인. 현재 등기 명의가 7명 공유 형태이므로 경매 대상과 소유권 표시를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 근거 없이 신건 88,000,000원을 저가로 단정하지 말고, 응찰 전 주변 거래가격을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2021년 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 88,000,000원에서는 집행비용 1,984,000원과 근저당 배당 86,016,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당권에는 39,984,000원의 미배당이 생기지만 이것이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 임대관계 미상, 2021년 금지사항등기, 7명 공유상속 구조는 원본 확인이 필요한 지점입니다. 더구나 현재 88,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 근거가 없으므로, 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 검증 전까지 보류”입니다.
