대구지방법원 2026타경3355. 경상북도 성주군 선남면 도흥리 320-5에 위치한 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 공장과 사무실이고, 토지는 공장용지 7,358㎡입니다. 소유자는 주식회사가인에스이입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2022.11.08. 설정된 신한은행 근저당권 1,632,000,000원이며, 이후 다수의 담보권과 가압류·압류가 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,168,336,000원입니다. 배당 계산상 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당권부터 소진되고, 을구 3번 신한은행 근저당부터 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권은 후순위 채권자의 손실 문제이지, 데이터상 곧바로 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지는 않습니다. 진짜 주의점은 임대차관계가 확인되지 않은 점유자 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도흥리 320-5 · 경상북도 성주군 선남면 선노로 357-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 7,358㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사가인에스이 |
| 감정가 / 최저가 | 4,168,336,000원 / 4,168,336,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 3,754,155,018원 |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 2022.11.08.
말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,632,000,000원이고 토지 도흥리 320-5 및 주2동과 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 1,476,000,000원, 이후 을구 3번 1,248,000,000원, 을구 4번 368,400,000원, 대구은행 을구 5번 240,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
갑구에서는 신용보증기금 가압류 448,150,000원, 성주군 압류, 국 압류와 2026.03.20. 임의경매개시결정이 모두 말소기준보다 후순위입니다. 또한 2025.04.28. 보전처분은 2026.01.19. 회생계획 인가전 폐지결정에 따른 실효를 원인으로 2026.02.04. 말소등기가 이루어졌습니다.
② 가격·배당 구조 — 신건부터 채권 미배당 발생
현재 회차는 감정가 100%인 4,168,336,000원입니다. 배당 계산에서는 채권 총액 5,412,550,000원에 비해 매각대금이 부족해 현재 회차에서도 1,288,297,360원의 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 매각가 3,334,668,800원, 2회 유찰 시 2,667,735,040원으로 내려가며 채권 미배당은 각각 2,113,627,888원, 2,773,892,310원으로 확대됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,168,336,000원 | 4,124,252,640원 | 1,288,297,360원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 3,334,668,800원 | 3,298,922,112원 | 2,113,627,888원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,667,735,040원 | 2,638,657,690원 | 2,773,892,310원 | 0원 |
매각가격이 떨어질수록 후순위 채권의 미배당은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 다만 이 계산에는 확인되지 않은 임대차관계의 실질적 인수 가능성이 확정적으로 반영된 것으로 볼 수 없으므로, 입찰 판단은 현황 확인 이후에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,168,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,083,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,632,000,000원 | 1,632,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,476,000,000원 | 1,476,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,248,000,000원 | 1,016,252,640원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 368,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 448,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서도 을구 3번 근저당부터 일부 미배당이 발생하며 후순위 근저당·가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 가·다는 공장, 기호 나는 사무실로 이용되고 있습니다.
- 건물구조. 공장은 일반철골구조 판넬지붕 단층이고 처마고 약 9미터이며, 사무실은 일반철골구조 판넬지붕 2층입니다.
- 입지. 성주군 선남면 도흥리 신흥리마을 북측 인근으로, 주변은 공장·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 7,358㎡, 계획관리지역, 공업용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공시지가. 166,100원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 상가건물임대차현황서에 표시된 임차인들의 사업자등록·점유개시·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 공장·사무실의 실제 사용 주체와 각 동·공간별 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 건물·토지·부속시설의 실제 매각범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공장저당 범위 확인. 근저당권 변경 등기에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 기재되어 있으므로 기계·기구 등 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주요 근저당권은 토지 도흥리 320-5와 주2동을 공동담보로 두고 있어 전체 매각목록과 담보범위를 함께 봐야 합니다.
- 세금·체납 확인. 성주군과 국의 압류가 존재했던 만큼 실제 배당에서 조세채권이 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 4,168,336,000원입니다. 공장·토지는 개별성 영향이 크므로 감정평가 세부 내역과 현장 상태를 기준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현실의 0원”은 아직 같지 않다
이 사건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2022.11.08. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
그러나 매각물건명세서에 임대차관계 미상의 임차인들이 적시되어 있다는 점 때문에 이 물건을 단순한 ‘인수 0 안전형’으로 분류하기는 어렵습니다. 특히 공장·사무실과 토지가 함께 매각되고, 제시외 건물과 공장저당 목록까지 얽혀 있어 실제 점유와 매각범위 확인이 중요합니다. 등기 권리는 정리되지만, 임대차와 현장 범위는 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 그 두 영역을 분리해서 보는 것입니다.
