2,917,835,000원
대구지방법원 2026타경3355. 성주군 선남면 도흥리 320-5 소재 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 7,358㎡ 공장용지이고, 감정평가상 기호 가·다는 공장, 기호 나는 사무실로 이용 중입니다. 감정가 4,168,336,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,917,835,000원입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부가 아니라 임대차 현황입니다. 매각물건명세서가 임대차관계 미상의 임차인들을 직접 언급하고 있으므로, 보증금과 대항력 여부를 확인하기 전에는 실제 승계위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도흥리 320-5 · 경상북도 성주군 선남면 선노로 357-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(기호 가·다) · 사무실(기호 나) |
| 토지 | 공장용지 7,358㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사가인에스이 |
| 감정가 / 최저가 | 4,168,336,000원 / 2,917,835,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 3,754,155,018원 |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준은 2022.11.08. 을구 1번 신한은행 근저당권 1,632,000,000원입니다. 이후 을구 2번·3번·4번 신한은행 근저당, 을구 5번 대구은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 성주군 및 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번과 3번 근저당에는 신용보증기금의 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전 247,716,309원·472,680,128원도 기재돼 있습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 별개의 신규 담보액처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 상가건물임대차현황서상 임대차관계 미상의 임차인들 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 2,917,835,000원으로 감정가 4,168,336,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 가정가격은 2,042,484,499원, 3회 유찰 시는 1,429,739,149원입니다.
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다르다는 것입니다. 따라서 70%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 공장·토지 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함되므로, 응찰가격은 임대차관계와 실제 이용상태, 토지·건물의 개별 조건을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,917,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,578,350원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,632,000,000원 | 1,632,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,476,000,000원 | 1,254,256,650원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,248,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 368,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 448,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권배당액은 2,886,256,650원, 미배당은 2,526,293,350원, 소유자 잔여는 0원입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대차관계 미상의 임차인들이 있으므로 실제 보증금·대항력·우선변제·배당요구를 확인하기 전까지 임차인 관련 승계위험은 확정할 수 없습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 성주군 선남면 도흥리 소재 “신흥리마을” 북측 인근으로, 주변은 공장·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호 가·다는 공장, 기호 나는 사무실로 이용 중입니다. 일반철골구조 판넬지붕 건물이며 위생설비·급배수설비·화재탐지설비가 돼 있습니다.
- 토지. 7,358㎡ 공장용지로 토지이용상황은 공업용, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 166,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인부터 특정. 상가건물임대차현황서상 임차인들의 점유 부분·사업자등록일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 인수액 구분. 배당표상 등기권리 인수는 0원이지만, 임대차관계 확인 전에는 실제 승계비용까지 0원이라고 확정하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조하고, 매각대상과 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 공장저당 목록. 을구 근저당에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 기재돼 있으므로 관련 매각대상 범위를 원문으로 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립승인지역 조건을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 이유만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 공장·토지 가치와 임대차 리스크를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.08. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 한 차례 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 핵심 리스크는 따로 있습니다. 매각물건명세서가 임대차관계 미상의 임차인들을 명시하고 있고, 공장·토지 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 이 물건은 “말소기준만 확인하고 들어가는 경매”가 아니라 “임대차 실체와 매각범위를 확인한 뒤 가격을 정하는 경매”입니다. 등기권리는 정리되지만, 임대차 확인 전까지 권리분석은 완결되지 않습니다.
