대구지방법원 2026타경3392. 대구 달성군 다사읍 서재2차보성타운 201동 14층 1402호 아파트입니다. 현재 소유자는 박윤정이며, 2011년 거래가액 175,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2016.04.28. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이 근저당은 경매 매각으로 소멸하고, 2026.03.30. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임대차보증금도 없습니다.
가격은 감정가 219,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 153,300,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려온 상태지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 단정해서는 안 됩니다. 권리보다 현장 시세 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 61 서재2차보성타운 201동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 중 14층 1402호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박윤정 (2011.12.12. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 에프디제이비2512유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.04.28. 접수된 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 장호선입니다. 경매개시결정은 2026.03.30. 접수됐으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권·근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세 할인’은 아직 미확인
현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가 219,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 107,310,000원(49%), 3회 유찰 시 75,117,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 153,300,000원 | 150,353,800원 | 89,646,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 134,992,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 166,635,106원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,946,200원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 150,353,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 240,000,000원 중 150,353,800원이 배당되고 89,646,200원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도림초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 14층 1402호. 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측 및 동측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 소로2류·중로3류에 접하고, 도림초등학교 관련 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 최저가 153,300,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 점유관계 재확인. 권리분석상 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 17번 대구은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준이며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부를 최종 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 89,646,200원은 채권자의 미회수액이지 매수인 승계액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 상태 확인. 20층 건물 중 14층 세대인 만큼 내부 상태·수리 필요성·관리비 체납 등을 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인”
이 사건의 강점은 분명합니다. 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 2016.04.28. 대구은행 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정까지 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 219,000,000원에서 한 차례 유찰된 153,300,000원. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 실제 응찰 여부는 주변 거래가격과 점유·관리 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
