대구지방법원 2026타경3392. 서재2차보성타운 201동 14층 1402호 아파트입니다. 현 소유자는 박윤정으로, 2011.11.05 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 취득한 등기가 2011.12.12 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2016.04.28 설정된 주식회사대구은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 2026.03.30 에프디제이비2512유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 과거 전세권과 여러 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대차 상태 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 61 서재2차보성타운 201동 14층1402호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로30길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 14층 1402호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박윤정 · 2011.11.05 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 에프디제이비2512유동화전문 유한회사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.28 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 · 채무자 장호선 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.04.28 을구 17번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 장호선입니다. 2026.03.30 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격을 ‘시세 할인’으로 보지 말 것
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 219,000,000원입니다. 배당 시나리오상 1회 유찰 시 매각가 가정은 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원입니다. 그러나 시장 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 이 금액들만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 24,866,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 68,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 102,602,240원 | 0원 |
가격이 낮아지는 시나리오에서는 담보권자에게 돌아가는 금액이 줄고 미배당액이 24,866,000원 → 68,052,800원 → 102,602,240원으로 증가합니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인의 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,866,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 215,134,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 대비 24,866,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 대구도림초등학교 남서측 인근이며, 부근은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 14층 1402호이며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 등 내장마감재, 바닥은 타일 등 내장바닥재, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·소화전설비·화재경보설비·승강기설비·난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측 및 동측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역·제한. 준주거지역이며 소로2류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 대구도림초등학교 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리해 판단. 인수액 0원은 권리상 장점이지만, 신건 최저가 219,000,000원의 시세 경쟁력을 뜻하지는 않습니다.
- 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 채권자 관계 확인. 말소기준 근저당권자는 주식회사대구은행, 경매개시결정 채권자는 에프디제이비2512유동화전문 유한회사로 표시돼 있으므로 최신 경매서류와 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 미배당 24,866,000원은 담보권자의 미배당 계산이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 가정 175,200,000원, 2회 유찰 가정 140,160,000원은 회차별 계산값일 뿐 시세 할인율을 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 최신 등기와 경매 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 아직 별개다
이 사건의 가장 명확한 장점은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2016.04.28 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 2026.03.30 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 전세권과 여러 근저당권도 이미 말소돼 있어 등기상 구조 자체는 복잡하지 않습니다.
반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 219,000,000원인 신건이고, 시장 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로 이 가격이 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 등기상 근저당권자와 경매개시 채권자의 표시가 서로 다르므로 최신 원본 확인도 필요합니다. 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적, 가격 메리트와 점유관계는 확인 후 판단입니다.
