대구지방법원 2026타경3421. 경상북도 성주군 선남면 도성리 73-6에 있는 공업용 토지와 공장 건물입니다. 토지는 3,320㎡의 공장용지이고, 감정평가상 건물은 공장과 기숙사로 이용 중입니다. 현 소유자는 김종진이며 2021.04.30 소유권을 취득한 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.06.04 중소기업은행의 채권최고액 576,000,000원 근저당권, 서울보증보험주식회사·신용보증기금·한국무역보험공사 등의 가압류, 국의 압류, 중소기업은행의 경매개시결정과 추가 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3421 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 73-6 · 경상북도 성주군 선남면 선노로 79-28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공업용 공장 · 공장 및 기숙사 이용 |
| 토지 | 공장용지 3,320㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업형) |
| 소유자 | 김종진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,578,968,200원 / 2,578,969,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구액 | 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2013년 중소기업진흥공단 근저당권과 2015년 대구축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준점은 2021.04.30 을구 5번 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 을구 6번 근저당권과 각 가압류·압류·경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2026.04.20에는 을구 6번 근저당권 중 242,659,414원이 신용보증기금에 확정채권 일부 대위변제로 이전됐습니다. 이는 임차보증금 승계가 아니라 기존 근저당권의 채권 일부 이전이므로 별도의 임차보증금 인수로 합산할 사안이 아닙니다.
② 공장 물건의 핵심 — 무엇이 매각되고 무엇이 빠지는가
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구 목록을 포함합니다. 마당포장·담장·출입문설비·수목 등 조경설비는 토지에 포함하여 평가됐고, 건물의 데크시설과 복층구조 부분·화장실 부분도 각 건물에 포함하여 평가됐습니다.
반대로 기계기구 운영에 필요한 야외 물탱크 및 공급시설은 관련 기계기구 평가에 포함되어 매각대상입니다. 목록2 건물의 부속건물은 공부상 공장(사무소)이지만 실제로는 기숙사로 이용 중입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 공장 경매는 장부상 권리보다 실제 설비 존치·가동 가능 여부와 매각범위가 가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인 비중이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,578,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,189,690원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,836,890원 | 91,836,890원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 2,375,100,000원 | 82,942,420원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 152,579,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 총 채권 청구액 5,095,516,044원 중 2,550,779,310원이 배당되고, 미배당액은 2,544,736,734원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 매각가, 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,578,969,000원 | 2,550,779,310원 | 2,544,736,734원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,063,175,200원 | 2,040,143,448원 | 3,055,372,596원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,650,540,160원 | 1,631,634,758원 | 3,463,881,286원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성주군 선남면 도성리, 소학리 다개마을 남서측 인근의 중소 공장지대에 위치한 공업용 공장입니다.
- 교통. 토지까지 일반차량 접근이 원활하고, 근교 농촌지대의 중소 공장지대로서 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,320㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) 도로접면 · 공시지가 236,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 건물. 공장 건물은 일반철골조 판넬지붕 단층, 부속 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층이며 사용승인일자는 2013.09.27입니다.
- 이용현황. 기호(2-가) 공장, 기호(2-나)는 공부상 공장(사무실)이나 현황 기숙사, 기호(3)는 공장 내 화장실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·기본 전기설비가 있고 기숙사 부분에는 전기판넬 바닥난방설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공장저당 목록 대조. 기계기구 일련번호 1번은 공장저당 목록상 기계와 실제 물건의 동일성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 수전설비 수량 확인. 일련번호 2번 수전설비는 목록상 2식이나 실제 1식으로 기재되어 있습니다.
- 매각제외 구분. 이동이 용이한 컨테이너 1기와 감정평가서상 매각대상이 아닌 기계기구는 취득대상에서 제외됩니다.
- 포함 시설 확인. 제시외 건물, 마당포장·담장·출입문·조경설비, 데크·복층·화장실 부분, 야외 물탱크와 공급시설은 기재된 범위에서 매각에 포함됩니다.
- 기숙사 사용현황 확인. 공부상 공장(사무소)인 부속건물이 실제 기숙사로 이용 중이므로 현 점유·사용관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가·유찰률만으로 적정가를 단정하지 말고 토지·건물·기계기구를 각각 현물 기준으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·공장저당 기계기구목록을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 현물이 어려운 공장 경매”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.30 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단이 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다. 토지 3,320㎡와 공장 건물뿐 아니라 공장저당 기계기구, 제시외 건물, 부대시설이 일괄매각되고 일부 설비는 목록과 실제 현황이 다르며 일부 기계기구와 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
또한 비교 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 2,578,968,200원과 최저가 2,578,969,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 현물·가격은 확인 후 판단”이 맞습니다. 입찰 전 공장저당 목록과 실제 설비를 하나씩 대조해 매각에 포함되는 자산의 범위를 확정하는 것이 핵심입니다.
