대구지방법원 2026타경3421. 성주군 선남면 도성리 73-6의 토지와 공장 관련 건물·기계기구가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 3,320㎡이고, 감정평가상 공업용 공장으로 이용 중입니다. 건물은 공장과 현황 기숙사, 공장 내 화장실 등으로 이용되고 있습니다.
권리관계의 기준점은 2021.04.30 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고, 이후 설정된 중소기업은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 권리에는 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3421 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 73-6 · 경상북도 성주군 선남면 선노로 79-28 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공업용-공장 · 공장 · 기숙사 · 공장 내 화장실 |
| 토지 | 공장용지 · 3,320㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업형) |
| 소유자 | 김종진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,578,968,200원 / 1,805,278,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2021.04.30 근저당이 말소기준
현재 소유자 김종진은 2021.04.30 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 명의의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2021.06.04 중소기업은행 근저당권 576,000,000원이 추가됐고, 서울보증보험주식회사·신용보증기금·한국무역보험공사·중소기업은행의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
② 임대·점유 — ‘없음’이 아니라 미상
감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 명단은 없지만 이를 곧바로 임차인이 없다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 실제 점유자와 점유 원인, 전입·사업자등록·확정일자 등은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,805,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,452,780원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,784,825,220원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,836,890원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 2,375,100,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국무역보험공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 152,579,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,095,516,044원 중 현재 회차 예상 배당은 1,784,825,220원이며 미배당액은 3,310,690,824원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 매각대상 — 공장·토지·기계기구를 함께 확인
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구 목록도 포함됩니다.
- 토지 부속. 마당 포장, 담장, 출입문 설비, 수목 등 조경설비는 토지에 포함하여 감정평가됐습니다.
- 건물 포함 범위. 목록2 건물의 데크시설, 목록3 건물의 복층구조 부분과 화장실 부분은 해당 건물에 포함하여 감정평가됐습니다.
- 컨테이너. 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1기가 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 일련번호1. 입찰 시 공장저당 기계기구목록상의 기계기구와 동일성 여부 확인이 필요합니다.
- 수전설비. 기계기구 일련번호2 수전설비는 목록상 2식이나 실제 1식으로 현황이 다릅니다.
- 부대시설. 기계기구 운영에 필요한 야외 물탱크 및 공급시설은 관련 기계기구 평가에 포함됩니다.
- 매각제외 기계기구. 현장에 매각대상이 아닌 기계기구가 별도로 소재합니다.
- 용도 차이. 목록2 건물의 부속건물은 공부상 공장(사무소)이나 실제 현황은 기숙사입니다.
⑤ 토지·입지·규제 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 성주군 선남면 도성리, 소학리 소재 다개마을 남서측 인근의 중소 공장지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 일반차량 접근이 원활하며 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,320㎡, 공업용 이용, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 236,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 기계기구 동일성. 일련번호1 기계기구가 공장저당 목록과 동일한지 대조가 필요합니다.
- 수전설비 수량. 목록상 2식, 실제 1식이라는 차이를 직접 확인하세요.
- 매각 포함·제외 구분. 컨테이너 1기와 별도의 매각제외 기계기구를 포함 대상과 혼동하지 않아야 합니다.
- 기숙사 현황. 공부상 공장(사무소)인 부속건물이 실제 기숙사로 이용 중인 점을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 별도 실거래 시세 자료가 없어 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 3,310,690,824원이고 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현물 확인’이 승부처
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2021.04.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순한 주거용 부동산이 아니라 토지·공장 건물·기계기구가 함께 움직이는 일괄매각입니다. 특히 임대관계가 미상이고 기계기구의 동일성·수량 차이, 매각제외 물건이 존재합니다. 따라서 등기상 인수 0원만 보고 입찰하기보다 현장과 기계기구 목록의 일치 여부를 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 가격은 감정가의 70%이지만 실거래 시세 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거도 없습니다.
