대구지방법원 2026타경3427. 경상북도 성주군 금수강산면 무학리 112 소재 부동산으로, 감정평가상 단독주택 및 제2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 433.0㎡이고 주상용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 권경희이며 2021.06.23. 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 옥과농업협동조합에 채권최고액 174,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 2026.04.06. 옥과농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 신한카드·경북 신용보증재단· 농업협동조합중앙회 계열 채권·한화생명보험 등의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 쪽은 별개입니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3427 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 금수강산면 무학리 112 · 경상북도 성주군 금수강산면 무학1길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 제2종근린생활시설 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 1층부분 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 · 2층건 |
| 토지 | 433.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 권경희 · 2021.06.23. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 247,182,060원 / 247,183,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 옥과농업협동조합 / 138,534,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 5건의 가압류도 소멸
핵심은 2021.06.23. 을구 7번 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고 채무자는 권경희입니다. 이번 임의경매개시결정과 이후 가압류는 모두 이보다 뒤에 등기됐으므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2015년·2017년의 기존 근저당과 2020년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 247,182,060원, 현재 최저매각가는 247,183,000원으로 신건입니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택과 제2종근린생활시설이 결합된 물건에 토지 433.0㎡가 함께 매각되는 구조이므로, 단순 주거용 집합건물처럼 평균 실거래가 하나만으로 비교하기도 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 247,183,000원 | 358,427,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 197,746,400원 | 407,171,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 158,197,120원 | 446,167,378원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 197,746,400원, 158,197,120원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 동시에 채권자 미배당은 407,171,788원, 446,167,378원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 제공된 계산에서 매수인 인수로 전환되지 않고 각 회차 모두 인수 0원으로 산정돼 있습니다. 유찰 가격 자체가 ‘저렴한 가격’이라는 의미는 아니며, 별도의 현지 시세 확인이 있어야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,562원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,126,647원 | 6,126,647원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 39,153,839원 | 39,153,839원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 286,423,540원 | 23,641,952원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 48,172,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,473,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 601,349,738원 중 채권자 예상배당은 242,922,438원, 미배당은 358,427,300원입니다. 집행비용 4,260,562원을 포함하면 매각대금 247,183,000원이 전부 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 배당은 제공된 계산상 채권최고액 174,000,000원 기준이며, 신청채권자 청구액 138,534,933원과는 차이가 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성주군 금수강산면 무학리 ‘광암교’ 북서측에 위치하며, 주변은 전·답 등의 농경지, 임야, 농가주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택 및 제2종근린생활시설 등으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 433.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 공시지가는 60,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 보전산지·공익용산지·산림보호구역·농림지역은 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 건물의 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현지 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 247,183,000원을 기준으로 싸다·비싸다를 판단하지 말고, 인근 단독주택·근린생활시설 및 토지가 함께 거래된 사례를 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 단독주택과 제2종근린생활시설 등으로 이용 중이므로 각 부분의 실제 용도와 향후 사용계획을 함께 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 향후 이용 목적과 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차 미배당 358,427,300원은 채권자 측 부족액이며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 최종 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현황은 아직 확인할 게 있다”
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.23. 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 입찰가가 되는 것은 아닙니다. 실거래 시세가 없고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 물건 자체도 단독주택·제2종근린생활시설과 토지가 함께 묶인 혼합형입니다. 신건 최저가 247,183,000원의 가격 경쟁력을 확인하려면 현지 거래사례와 실제 점유· 이용상태를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격·현황은 확인형. 이 사건의 핵심은 그 두 영역을 분리해서 보는 것입니다.
