대구지방법원 2026타경3427. 경상북도 성주군 금수강산면 무학리 112의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 제2종근린생활시설 등으로 이용 중이고, 토지는 433㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 권경희이며, 2021.06.23. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 옥과농업협동조합 앞으로 채권최고액 174,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2026.04.06. 옥과농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 신한카드 주식회사·경북 신용보증재단·농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관)· 한화생명보험 주식회사·농업협동조합중앙회의 가압류가 순차로 들어왔습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 이전의 근저당권과 2020년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3427 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 금수강산면 무학리 112 · 경상북도 성주군 금수강산면 무학1길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 제2종근린생활시설 등 |
| 토지 | 대 433㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 권경희 · 2021.06.23. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 247,182,060원 / 173,028,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 138,534,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.23. 을구 7번 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이고 토지 무학리 112와 공동담보입니다. 그 뒤에 들어온 현재 경매개시결정과 가압류 5건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 단정은 금물
감정가는 247,182,060원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 173,028,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 하지만 이 물건과 비교할 실거래 가격 자료가 확인되지 않으므로, 단순히 유찰률만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 토지 433㎡와 단독주택·제2종근린생활시설 등이 결합된 일괄매각입니다. 감정평가 이용상태와 실제 영업·주거 상태, 제시외 건물의 현황까지 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,392원 |
| 2. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 174,000,000원 | 169,805,608원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,126,647원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 39,153,839원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 286,423,540원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 48,172,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,473,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 601,349,738원, 채권자 배당액은 169,805,608원, 미배당은 431,544,130원입니다. 신청채권 청구액 138,534,933원은 현재 회차 시나리오에서 충족으로 표시돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 성주군 금수강산면 무학리 ‘광암교’ 북서측에 위치하며, 주변은 전·답 등의 농경지, 임야, 농가주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 단독주택 및 제2종근린생활시설 등으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 433㎡, 토지이용상황은 주상용입니다. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 60,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 보전산지·공익용산지·산림보호구역·농림지역은 접함으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 173,028,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 ‘저렴하다’는 결론은 보류해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 건물의 실제 이용 범위와 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대·점유 확인. 별도 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 등기 권리 재확인. 말소기준은 2021.06.23. 옥과농업협동조합 근저당이며, 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당구조. 현재 최저가에서는 총 채권액 601,349,738원 중 169,805,608원이 배당되고 431,544,130원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장은 보수적으로
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021년 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류 5건은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 물건이 단독주택·제2종근린생활시설과 토지가 결합된 형태이고 제시외 건물까지 일괄매각되며, 임대관계는 미상입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 ‘한 번 유찰됐으니 싸다’는 판단은 금물입니다. 권리보다 현장 이용상태와 실제 가격 검증이 더 중요한 사건입니다.
