대구지방법원 2026타경3433. 대구 달서구 본리동 황금하이츠빌 에이동 2층 201호, 전용 75.86㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 김정화는 2022.06.17 점유를 시작하고 2022.06.20 주민등록을 마쳤으며, 2022.07.05 확정일자를 받았습니다. 반면 말소기준으로 제시된 현대카드 가압류는 2022.09.15 접수됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위로 대항력을 갖고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.
보증금은 150,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 집행비용 2,900,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 147,100,000원이 배당되는 구조입니다. 결과적으로 보증금 부족분 2,900,000원이 남아, 매수인의 실질취득은 낙찰가 150,000,000원에 인수액을 더한 152,900,000원입니다. 최근 실거래 150,000,000원보다 이미 높은 금액이므로, 이 물건은 신건 최저가가 시세와 같다는 이유로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본리동 430-7 황금하이츠빌 에이동 2층 201호 · 대명천로51길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.86㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조경화 · 2008.10.08 김명진·조경화 각 2분의 1 공유 취득(거래가액 84,000,000원), 2020.08.07 김명진 지분 전부를 협의분할에 의한 상속으로 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.15 현대카드 주식회사 가압류 · 청구금액 21,510,908원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 미배당액이 승계된다
과거 농업협동조합중앙회·신천신용협동조합·성서농업협동조합·대구경북양돈축산업협동조합· 대구대건신용협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.15 현대카드 가압류이고, 김정화의 전입은 그보다 빠른 2022.06.20입니다. 2024.06.28 주택임차권등기가 접수됐으며, 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정화 | 2022.06.17 / 2022.06.20 | 2022.07.05 | 150,000,000원 | 배당요구 · 2024.06.28 | 대항력 有 우선변제 有 승계 2,900,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
황금하이츠빌A동은 8세대, 2002.04.11 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 75.86㎡의 최근 거래는 2026.03, 3층 150,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.86㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.86㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
표면상 최저매각가 150,000,000원은 최근 거래와 정확히 같습니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인의 미배당액을 인수하므로 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다. 신건 기준 실질취득 152,900,000원은 최근 거래보다 2,900,000원 높고, 최근 시세의 약 101.9%입니다. 따라서 현재 회차에는 가격 할인 메리트가 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 150,000,000원 | 2,900,000원 | 152,900,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 32,480,000원 | 152,480,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 56,128,000원 | 152,128,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 김정화 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,510,908원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,876,509원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,900,000원과 임차인 배당 147,100,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당 2,900,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 덕인초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,231,000원/㎡이고 토지면적은 449.9㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 황금하이츠빌A동은 8세대이고 확인된 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적으므로 150,000,000원 한 건만으로 넓은 시세 범위를 단정하기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 150,000,000원 낙찰가에 임차인 미배당 2,900,000원을 더한 152,900,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 유찰 시 인수액 동시 재계산. 1회 유찰 시 인수 32,480,000원, 2회 유찰 시 56,128,000원으로 증가합니다. 최저가만 낮춰서 투자수익을 계산하면 안 됩니다.
- 임차인 권리 원본 대조. 김정화의 전입 2022.06.20, 확정일자 2022.07.05, 임차권등기 2024.06.28 및 보증금 150,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 보증금반환채권 양수관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로 배당표와 채권관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기 이후 현재의 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 동일면적 최근 거래는 2026.03의 150,000,000원 한 건입니다. 대상은 2층, 거래 사례는 3층이므로 개별 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세 등 실제 배당 변수를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가만 보면 150,000,000원으로 최근 실거래와 같아 보이지만, 그 숫자만으로는 핵심을 놓칩니다. 김정화는 말소기준보다 앞서 전입했고 확정일자도 갖춘 대항력 임차인이며, 매각물건명세서가 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 신건에서 예상되는 인수액은 2,900,000원, 실질취득은 152,900,000원으로 최근 거래 150,000,000원을 넘어섭니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰하면 낙찰가는 120,000,000원으로 낮아지지만 인수액은 32,480,000원으로 늘어 실질취득이 152,480,000원이고, 2회 유찰하면 낙찰가는 96,000,000원이지만 인수액 56,128,000원을 더해 실질취득이 152,128,000원입니다. 즉 이 사건에서는 낮아지는 최저가가 곧 낮아지는 취득원가를 뜻하지 않습니다. 최근 거래가 1건뿐인 8세대 다세대주택이라는 점까지 감안하면, 가격은 시세 이상, 권리는 선순위 임차인 승계형으로 보수적으로 접근해야 합니다.
