대구지방법원 2026타경3433. 황금하이츠빌 에이동 2층 201호, 전용 75.86㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 김정화는 2022.06.20 주민등록, 2022.07.05 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 현대카드 주식회사 가압류는 그 뒤인 2022.09.15 접수됐습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 동일면적 거래 150,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 현재 배당표대로라면 매각대금에서 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 임차인에게 배당되고, 미변제 보증금 47,270,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 가격 판단 기준은 105,000,000원이 아니라 낙찰가 + 임차보증금 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3433 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본리동 430-7 황금하이츠빌 에이동 2층201호 |
| 도로명 | 대구광역시 달서구 대명천로51길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 75.86㎡ · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조경화 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.09.15 현대카드 주식회사 가압류 21,510,908원입니다. 그보다 앞선 2022.06.20에 김정화가 주민등록을 마쳤고, 2022.07.05 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.06.28 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있으므로, 이 임차권은 단순히 매각으로 지워지는 후순위 권리로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정화 | 전유부분 전부 | 2022.06.20 | 2022.07.05 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김정화는 보증기관 승계·대위 신고자가 아니라 임차권자로 기재되어 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
황금하이츠빌A동은 총 8세대, 2002.04.11 준공입니다. 대상 면적 75.86㎡와 일치하는 최근 거래는 2026.03, 3층 150,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.86㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.86㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
표면상 최저가 105,000,000원은 최근 거래의 70%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가가 시세보다 30% 낮다”는 식의 가격 메리트 판단이 성립하지 않습니다. 실질취득은 보증금 150,000,000원 부근에 머물러 최근 실거래와 거의 같은 수준이고, 집행비용이 먼저 공제되는 현재 배당표에서는 낙찰가 105,000,000원에 인수액 47,270,000원까지 더해집니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 105,000,000원 | 47,270,000원 | 임차보증금 미배당 잔액 인수 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 73,500,000원 | 78,223,000원 | 낙찰가 감소만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 99,876,100원 | 실질취득은 보증금 수준 유지 |
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 김정화 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,510,908원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,876,509원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 2,270,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 102,730,000원이 배당되고, 보증금 부족분 47,270,000원은 매수인이 인수합니다. 현대카드·롯데카드·주택도시보증공사 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕인초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 동일면적 최근 거래 표본은 2026.03의 150,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 105,000,000원은 표면가격입니다. 현재 기준 임차보증금 미배당 47,270,000원을 별도로 인수합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수액 78,223,000원, 3회 유찰 시 99,876,100원으로 증가합니다. 유찰이 실질취득가를 같은 비율로 낮추지 않습니다.
- 임차권 원문 확인. 김정화의 전입일 2022.06.20, 확정일자 2022.07.05, 임차권등기 2024.06.28 및 보증금 150,000,000원을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 동일면적 거래는 1건, 150,000,000원입니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰”이 “1.05억 취득”은 아니다
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 105,000,000원까지 내려왔지만, 가격 매력은 그 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 김정화의 보증금은 150,000,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 배당표에서는 47,270,000원을 매수인이 인수하며, 추가 유찰 때는 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 더 커집니다. 최근 동일면적 거래도 150,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가의 70%에 살 수 있다”가 아니라 실질취득이 보증금 150,000,000원 수준에 묶인다는 점입니다. 권리분석상 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금과 미배당 인수액입니다.
