대구지방법원 2026타경3541. 대구 서구 비산동 유성하이츠 제2층 제202호, 약 59.98㎡ 규모의 다세대주택입니다. 소유자는 정인철이고, 현재 등기상 핵심은 2024년 설정된 대성파트너스대부 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 같은 채권자의 근저당과 하나카드·농협은행·아이엠캐피탈 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계만 보면 매수인에게 별도 금액을 넘기는 구조는 잡히지 않습니다. 현재 102,000,000원 매각을 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건에서 가격 못지않게 중요한 것은 점유 확인입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재되어 있어, 현장 점유자와 전입·확정일자 관계를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 351-11 유성하이츠 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 서구 국채보상로67안길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제2층 |
| 대상 면적 | 59.98㎡ |
| 소유자 | 정인철 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 31,889,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 / 세대수 | 2005.01.26 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 2024.12.16. 근저당이 기준
2005년 농업협동조합중앙회 근저당 12,000,000원은 2010.09.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 것은 2024.12.16. 을구 3번 대성파트너스대부 근저당 45,000,000원입니다. 이후 2025.02.05. 추가 근저당 45,000,000원과 2025년 말 가압류 3건, 2026.04.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건
유성하이츠 동일 규모에 매칭되는 최근 실거래는 2026.05 한 건입니다. 전용 59.93㎡, 3층이 120,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 120,000,000원이며, 현재 최저가 102,000,000원은 이 금액의 85.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.93㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가이자 최저가인 102,000,000원이 최근 거래보다 18,000,000원 낮은 위치입니다. 따라서 최근 거래 한 건을 기준으로는 가격 메리트가 있습니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 전체 세대수도 8세대라, 120,000,000원을 확정적인 시세선으로 보는 것은 경계해야 합니다. 최근 거래와 대상 호수의 층·내부상태 차이도 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사대성파트너스대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사대성파트너스대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,387,670원 | 9,772,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,555,647원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 29,910,603원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사아이엠캐피탈 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 143,853,920원 중 99,772,000원이 배당되고, 미배당액은 44,081,920원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 44,081,920원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 64,122,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 80,148,960원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 배당부족 자체가 곧 매수인의 추가 부담으로 전환되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구평리중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제2층 제202호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 266.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 927,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 최근 12개월 동일 규모 실거래가 1건이라, 거래가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서의 점유관계를 입찰 전 대조하세요.
- 실거래 표본 확인. 최근 가격 120,000,000원은 1건의 거래입니다. 내부상태·층 차이를 반영해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 질권설정 확인. 을구 3번·4번 근저당권부 채권에 질권설정이 있으므로 최신 등기와 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오 미배당액은 44,081,920원이지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.14. 발행 자료이므로 매각기일 2026.08.18. 전 최신 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 점유상태가 거래가격과 명도비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — 가격 메리트와 점유 리스크를 분리해서 볼 물건
이 사건은 등기와 가격만 보면 장점이 분명합니다. 2024.12.16. 근저당이 말소기준이고, 뒤의 주요 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 102,000,000원도 최근 동일 규모 거래 120,000,000원의 85.0%여서 숫자상 가격 위치는 나쁘지 않습니다.
다만 이 물건을 ‘권리도 깨끗하고 시세보다 싸다’고 한 문장으로 끝내기에는 확인할 것이 남습니다. 최근 거래가 1건뿐이라 시세 기준이 얇고, 무엇보다 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 가격 85.0%라는 장점을 유지하면서 실제 점유·임차관계를 입찰 전에 확정하는 것입니다. 권리상 인수 계산은 0원, 가격은 최근 거래 아래 — 그러나 최종 판단의 마지막 열쇠는 현장 점유 확인입니다.
