부산지방법원 2025타경5578. 기장읍 대라리 ‘태윤리더스’ 8층 802호, 전용 69.3994㎡ 아파트입니다. 소유자 홍창희는 2022년 9월 24일 매매를 원인으로 거래가 215,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 15일 하나은행 앞으로 채권최고액 161,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 2025년 2월 20일 한국주택금융공사로 이전된 뒤 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 삼성카드 19,499,633원, 케이뱅크 30,549,664원, 제이비우리캐피탈 5,631,326원의 가압류와 2025년 7월 10일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5578 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 169-1 태윤리더스 8층 802호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 대청로 46-3 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 69.3994㎡ · 철근콘크리트구조 10층건 내 8층 802호 |
| 사용승인일 | 2015.01.23 |
| 소유자 | 홍창희 · 2022.09.24 매매 · 거래가 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 147,094,251원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
2015년 부산은행 근저당은 2016년 1월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 11월 15일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 2월 20일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 뒤따르는 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요하다
태윤리더스 전용 69.4㎡대 실거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 202,333,333원이지만, 이 숫자에는 2022년의 204,000,000원·215,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 69.4㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2022.11 | 69.4㎡ | 6 | 204,000,000원 |
| 2022.09 | 69.4㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 202,333,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 188,000,000원 |
최신 거래는 2024년 12월 188,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 188,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 190,000,000원은 이보다 2,000,000원 높으며, 최근 시세의 101.1%입니다. 더 중요한 점은 최근 가격이 과거 거래군보다 10.3% 하락한 흐름이라는 것입니다. 따라서 전체 평균 202,333,333원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 161,700,000원 | 161,700,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,499,633원 | 19,499,633원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 30,549,664원 | 5,340,367원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 5,631,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 217,380,623원 가운데 186,540,000원이 배당되고, 미배당액은 30,840,623원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 30,840,623원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 68,308,623원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 98,283,023원 | 0원 |
유찰되더라도 이 배당모형에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 30,840,623원에서 68,308,623원, 98,283,023원으로 커집니다. 이는 후순위 채권자의 배당 부족이지, 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 기장고등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 동해선 기장역이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2015.01.23 사용승인, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층이며 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소화전·공동현관 설비가 있습니다.
- 도로·규제. 북측 약 20m, 서측 약 8m 도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 절대보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 태윤리더스는 18세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -10.3%여서 환금성·가격 판단을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 금지. 감정가 190,000,000원이 과거 전체 평균 202,333,333원보다 낮지만, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 188,000,000원보다 오히려 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 거래 대비 -10.3%인 만큼 2022년 204,000,000원·215,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값처럼 사용하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 현황 점유자, 전입관계, 보증금·확정일자 여부를 입찰 전에 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2022년 하나은행 근저당이 2025년 한국주택금융공사로 이전된 구조이므로 최신 등기부에서 권리 이전과 경매신청 관계를 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 가정에서도 미배당 30,840,623원이 발생하지만 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 미배당액 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유·관리비 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적으로”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 11월 15일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 190,000,000원을 가격 메리트로 보기는 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 188,000,000원이고, 최근 거래 흐름도 과거 대비 -10.3%입니다. 게다가 동일 면적 거래 표본은 3건, 최근 12개월은 1건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 권리 부담보다 가격과 환금성, 실제 점유 확인이 승부처입니다. 현재 회차에서는 ‘감정가보다 싸 보인다’가 아니라 최근 시장보다 1.1% 높은 실질취득가라는 기준으로 판단해야 합니다.
