부산지방법원 2025타경5578. 기장읍 대라리 ‘태윤리더스’ 8층 802호 아파트입니다. 현 소유자 홍창희는 2022년 11월 215,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 161,700,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 2월 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 뒤 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 뒤의 삼성카드·케이뱅크·제이비우리캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 190,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 133,000,000원까지 내려왔습니다. 최신 확인 실거래는 2024년 12월 6층 188,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 188,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가는 이 기준의 70.7%입니다. 다만 2022년 거래보다 최근 가격이 낮아지며 추세가 -10.3%인 만큼, 단순히 과거 평균 202,333,333원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 169-1 태윤리더스 8층 802호 · 도로명 부산광역시 기장군 기장읍 대청로 46-3 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 69.3994㎡ · 10층 건물 중 8층 802호 |
| 사용승인 | 2015.01.23 |
| 소유자 | 홍창희 (2022.11.15. 소유권이전 · 거래가 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 147,094,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2022.11.15. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 권리는 2025.02.20. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다. 2024년 12월 이후의 삼성카드·케이뱅크·제이비우리캐피탈 가압류는 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
태윤리더스 전용 69.4㎡대에서 확인되는 실거래는 3건입니다. 거래 표본 자체가 많지 않고 최신 거래가 2024년 12월이라는 점 때문에 현재 최저가와의 차이를 그대로 확정 수익으로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 69.4㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2022.11 | 69.4㎡ | 6 | 204,000,000원 |
| 2022.09 | 69.4㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 202,333,333원 |
가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래 188,000,000원과 최근 12개월 평균 188,000,000원에 두는 편이 안전합니다. 현재 최저가 133,000,000원은 이 기준의 70.7%입니다. 다만 최근 가격 흐름은 과거보다 10.3% 하락했습니다. 즉 할인폭은 분명하지만 시장 자체가 내려온 만큼 “과거 2억원대였으니 무조건 싸다”는 접근은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 | 161,700,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 19,499,633원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이뱅크 | 30,549,664원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 5,631,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,000,000원을 가정하면 집행비용 2,662,000원과 선순위 근저당에 130,338,000원이 배당돼 매각대금이 소진됩니다. 전체 채권 217,380,623원 대비 미배당액은 87,042,623원이지만, 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 87,042,623원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 126,356,423원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 153,783,684원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 늘지만, 현재 확인되는 권리구조에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 배당 부족이 곧 낙찰자의 추가 부담으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장고등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 동해선 기장역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 802호이며, 위생·급배수·소화전·공동현관·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m 도로와 서측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역과 관련됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 단지이고 확인 거래가 3건이라 거래량이 많지 않습니다. 최신 실거래가 2024.12인 점도 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 재확인. 말소기준은 2022.11.15. 하나은행 근저당이며 2025.02.20. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 매각물건명세서와 등기부 최신본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 188,000,000원만 보지 말고, 최근 대 과거 추세 -10.3%를 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 18세대·실거래 3건으로 표본이 적습니다. 매수 후 매도 시점의 실수요층과 거래 속도를 보수적으로 가정하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 여유, 환금성은 보수적으로”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리구조가 단순하고 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 1회 유찰 후 최저가가 133,000,000원으로 내려와 최신 실거래 188,000,000원과도 55,000,000원 차이가 납니다. 다만 최근 시세 흐름은 -10.3%이고, 단지는 18세대로 작으며 실제 거래 표본도 3건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전 + 가격 여유”는 분명하지만, 하락 추세와 환금성까지 확인해 응찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
