부산지방법원 2025타경5609. 부산 남구 용호동 동부타워 102동 8층 801호 아파트입니다. 현 소유자는 성은주이고, 2009.11.18. 소유권이전 당시 거래가액은 94,500,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.11.28. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권으로 채권최고액은 165,000,000원입니다. 이후 토스뱅크·신한카드·서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이번 물건은 등기권리만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 정령인이 확인되고 전입일은 2009.11.19.로, 말소기준권리인 2022.11.28.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 대항력 확정으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수금액 미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5609 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 514-1 동부타워 102동 8층801호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 전용 84.79㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 성은주 · 2009.11.18. 소유권이전 · 거래가액 94,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 153,993,063원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2022.11.28. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 토스뱅크 가압류 20,944,260원, 신한카드 가압류 7,646,589원, 서민금융진흥원 가압류 5,680,328원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 부산은행·농업협동조합중앙회·용호새마을금고·교보생명보험·삼성생명보험· 부산제일신용협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정령인 | 미상 | 2009.11.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금 미상 상태에서는 낙찰가에 더해질 실질 인수금액을 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 신건은 높다
동부타워는 164세대, 1992.03.18. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.79㎡와 면적이 매칭되며, 전체 12건 평균은 163,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 180,200,000원, 최신 거래는 2025.07. 178,000,000원입니다. 신건 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%로 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.86㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2025.03 | 84.86㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 80.16㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2024.08 | 84.85㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2024.07 | 80.16㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 84.97㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 84.86㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 80.16㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2023.06 | 80.16㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2023.05 | 84.85㎡ | 15 | 162,000,000원 |
| 2022.11 | 84.86㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 5건 | 180,200,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 20,944,260원 | 20,944,260원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 7,646,589원 | 7,646,589원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,680,328원 | 837,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 199,271,177원 중 예상배당은 194,428,000원, 미배당은 4,843,177원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수는 0원으로 표시되어 있으나, 정령인의 보증금·확정일자 등이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 198,000,000원 | 194,428,000원 | 4,843,177원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 158,400,000원 | 155,382,400원 | 43,888,777원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 126,720,000원 | 124,145,920원 | 75,125,257원 | 미충족 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 다만 회차가 내려가더라도 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 실질 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 보증금 규모 확인이 가격 판단보다 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 용호중학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단지내 상가·점포·임야지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 801호이며, 급배수·위생설비·엘리베이터·공동소화전·도시가스 개별난방설비가 탐문됐습니다.
- 토지. 대체로 북서하향 경사지대의 부정형 토지를 아파트 등의 건부지로 이용하고 있으며, 공시지가는 944,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제2종전용주거지역 관련 사항이 있고 자연녹지지역·중로3류·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정령인 보증금 확인. 전입일 2009.11.19.의 선순위 점유자이므로 보증금 규모와 실제 점유관계 확인이 최우선입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 항목이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균 180,200,000원의 109.9%이며 최신 거래 178,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 후에도 인수부터 계산. 1회 유찰 시 158,400,000원, 2회 유찰 시 126,720,000원이지만 미상 보증금이 있다면 실질 취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 공부·현황 대조. 102동의 소재 지번에 공부와 현황 차이가 기재되어 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.11.28. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 기준으로 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 정령인의 전입일이 2009.11.19.로 훨씬 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 180,200,000원이고 최신 거래는 178,000,000원인데 신건 최저가는 198,000,000원, 최근 평균 대비 109.9%입니다. 최근 가격 흐름이 과거 대비 19.6% 상승했음을 반영해도 신건은 최근 시세보다 높습니다. 권리는 확인 필요, 가격은 보류. 입찰 판단의 첫 단계는 미상인 임차보증금과 점유관계를 확정하는 것입니다.