부산지방법원 2025타경5609. 부산 남구 용호동에 있는 동부타워 102동 8층 801호 아파트입니다. 전용면적은 84.79㎡이며, 철근콘크리트조 15층 건물의 8층에 위치합니다. 소유자는 성은주이고, 2022년 한국스탠다드차타드은행이 설정한 채권최고액 165,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다.
등기상 권리의 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.11.28 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후에 설정된 토스뱅크·신한카드·서민금융진흥원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 점유자의 보증금까지 모두 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
이 사건에서 결정적으로 확인해야 할 사람은 정령인입니다. 정령인의 전입일은 2009.11.19로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입 사실만으로 대항력의 모든 성립요건이 충족됐다고 단정할 수 없으며, 실제 임대차관계와 점유·인도 사실, 보증금 규모, 배당 여부를 확인해야 낙찰자의 실질 부담을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 514-1 동부타워 102동 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 동명로 193 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.79㎡ · 15층 중 8층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 급배수 및 위생설비 · 엘리베이터 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 성은주 · 2009.11.18 소유권이전 등기 · 거래가액 94,500,000원 |
| 감정가 | 198,000,000원 |
| 최저매각가 | 97,020,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 |
| 청구금액 | 153,993,063원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.11.28 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 점유·임대차 | 정령인 전입 확인 · 보증금 및 대항력 최종판정 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준은 2022.11.28 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 부산은행·농업협동조합중앙회·용호새마을금고·교보생명보험·삼성생명보험· 부산제일신용협동조합 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 근저당권은 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 165,000,000원인 근저당권입니다.
그 뒤에 등기된 가압류는 토스뱅크 20,944,260원, 신한카드 7,646,589원, 서민금융진흥원 5,680,328원입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 정령인의 전입일이 근저당권 설정일보다 빠르다는 점은 등기상 후순위 권리의 소멸과 별도로 검토해야 합니다.
② 점유자 분석 — 보증금 확인이 먼저다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정령인 | 2009.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유 관련 인물은 정령인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 계약관계는 확인되지 않았습니다. 보증금 승계 여부는 매각물건명세서 및 임대차 관련 원본 확인이 필요합니다.
이 사건은 보증금이 미상이므로 그러한 구조인지 확정할 수 없습니다. 현재 최저가 97,020,000원만을 시세와 비교해 안전하거나 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가, 미확정 실질취득
동부타워는 164세대 아파트로, 사용승인일은 1992.03.18입니다. 전용 84.79㎡와 유사한 면적대의 거래자료를 보면 전체 12건 평균은 163,000,000원, 자료상 최근 12개월 5건 평균은 180,200,000원입니다. 최근 거래 평균이 과거 거래 평균보다 높으며, 제공된 비교 추세는 +19.6%입니다.
다만 가장 최근 확인되는 거래는 2025.07이므로, 이를 2026년 10월 현재의 확정 시세로 간주할 수는 없습니다. 아래는 확인된 유사 면적 실거래 내역입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.86㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2025.03 | 84.86㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 80.16㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2024.09 | 84.79㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2024.08 | 84.85㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2024.07 | 80.16㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 84.97㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 84.86㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 80.16㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2023.06 | 80.16㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2023.05 | 84.85㎡ | 15 | 162,000,000원 |
| 2022.11 | 84.86㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 180,200,000원 |
현재 최저매각가 97,020,000원은 자료상 최근 12개월 평균 180,200,000원의 53.8%입니다. 최신 표본 거래가 178,000,000원과 비교해도 입찰가격 자체는 낮습니다. 그러나 이는 선순위 점유자의 미배당 보증금 등 추가 부담을 제외한 금액입니다. 실질취득액이 확정되지 않은 이상 이를 순수한 가격 할인으로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
현재 회차 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용으로 2,146,360원을 공제하고, 한국스탠다드차타드은행 근저당권에 94,873,640원이 배당되는 계산입니다. 다만 이는 선순위 점유자의 보증금과 실제 배당순위가 확정되지 않은 상태의 잠정 배당계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,146,360원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 165,000,000원 | 94,873,640원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 20,944,260원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 7,646,589원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,680,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 199,271,177원 | 94,873,640원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 104,397,537원 |
집행비용과 채권최고액 기준의 추정 배당이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 정령인의 보증금 및 배당권리가 확인되면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액과 매수인이 인수하는 보증금은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 위험은 남는다
현재까지 2회 유찰되었으며, 다음 회차별 가격과 배당 추정은 아래와 같습니다. 인수보증금은 확인되지 않았으므로 각 회차의 실질취득액은 산정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 97,020,000원 | 94,873,640원 | 104,397,537원 | 미상 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 132,979,629원 | 미상 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 47,539,800원 | 46,284,084원 | 152,987,093원 | 미상 |
유찰별 예상 가격은 제시된 시나리오 기준입니다. 실제 향후 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 표의 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 용호중학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·단지 내 상가·점포·임야지대 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 8층으로, 급배수 및 위생설비·엘리베이터· 공동소화전·도시가스 개별난방설비 등이 확인됩니다.
- 토지 및 도로. 대체로 북서하향 경사지대의 부정형 토지이며, 단지 내 가로망이 정비되어 있고 진출입로 상태는 보통으로 평가됩니다.
- 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등과 관련되며, 학교환경 관련 보호구역과 도로계획 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다. 공시지가는 944,400원/㎡입니다.
- 환금성. 164세대 단지이며 1992.03.18 사용승인된 아파트입니다. 거래자료에는 125,000,000원부터 200,000,000원까지의 가격 편차가 있어 층·면적·상태별 개별 비교가 필요합니다. 최근 자료상 거래가격 추세는 +19.6%이나, 확인되는 최신 거래가 2025.07이므로 현재 시세를 재확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 동부타워 102동은 공부상 용호동 514-1 및 519번지에 소재한 것으로 되어 있으나, 현황은 514-1번지상에 소재한 것으로 보인다는 감정평가서 기재가 있습니다. 지적도·건축물대장·현황 위치의 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정령인의 실제 점유와 임대차관계 확인. 2009.11.19 전입 사실 외에 실제 주택 인도·점유 여부, 임차인 해당 여부, 임대차계약의 유효성을 확인해야 합니다.
- 보증금 및 확정일자 확인. 보증금 규모와 확정일자, 우선변제권 및 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 배당표를 인수확정표로 오인하지 않기. 현재 배당 추정상 인수 0원은 실제 임차인 보증금 인수가 없다는 보증이 아닙니다. 배당받지 못한 임차보증금의 존부를 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 입찰가 계산. 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 최저가 97,020,000원만으로 할인율을 확정해서는 안 됩니다.
- 최근 실거래 재확인. 확인된 최신 표본 거래는 2025.07입니다. 2026.10.27 매각기일에 맞춰 실제 거래가격과 매물상황을 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 지번 검토. 용호동 514-1 및 519번지의 공부 기재와 현황 위치를 대조하고 대지권·토지이용 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도 비용 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액과 점유자 인도 협의 및 법적 절차에 따른 비용을 확인해야 합니다.
- 경매 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 공고를 대조하고 권리관계를 최종 검증해야 합니다.
맺으며 — “49%에 낙찰받아도, 49%에 취득하는 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 매력적인 경매입니다. 감정가 198,000,000원의 아파트가 2회 유찰되면서 97,020,000원까지 내려왔고, 자료상 최근 12개월 실거래 평균 180,200,000원과 비교하면 입찰가격이 상당히 낮습니다. 등기상 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건을 단순 저가매수 기회로 평가하기 어려운 이유는 명확합니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 정령인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력 성립 여부와 실제 미배당 보증금 규모에 따라 낙찰자가 부담하는 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다. 경우에 따라 낙찰가가 내려가더라도 총 취득부담이 줄지 않을 수 있습니다.
제시된 시세자료는 과거 대비 상승 추세를 보여주지만, 그 사실이 미확인 임차보증금 위험을 상쇄하지는 않습니다. 현재 단계에서는 등기상 소멸권리보다 점유자의 권리와 보증금 확인이 우선입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 보증금·대항력·배당관계 확인 후 실질취득액을 기준으로 재평가하는 것이 적절합니다.