부산지방법원 2025타경5662. 부산 기장군 정관읍 모전리 ‘동일스위트3차’ 302동 9층 901호, 전유면적 75.5781㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2014.07.22 설정된 중소기업은행 근저당권 143,440,000원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 또 다른 근저당권 18,000,000원과 2025.08.01 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리와 같거나 그 이후 순위로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 중소기업은행 근저당권은 2014.12.12 한국주택금융공사로 이전됐지만 권리의 순위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다.
권리 구조가 단순한 데 더해 현재 회차의 예상배당에서는 채권자 청구액이 모두 배당되고 소유자에게도 잔여금 14,227,113원이 남습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상임’으로 적혀 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대차관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 302동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 75.5781㎡ · 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 노상균 / 54,256,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2014.05.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 기준권리는 2014.07.22 중소기업은행 근저당권 143,440,000원이고, 같은 날의 근저당권 18,000,000원 및 2025.08.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.12.27 설정됐던 하나은행 근저당권 60,000,000원은 2025.12.30 이미 말소등기가 이루어졌습니다.
② 시세 비교 — 신건도 최근 실거래 아래
동일스위트3차는 1,500세대이며, 비교표본은 전용 75.58㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 246,458,333원, 최신 거래는 2026.08의 242,500,000원입니다. 현재 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.58㎡ | 6 | 242,500,000원 |
| 2026.07 | 75.58㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 75.58㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2026.05 | 75.58㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 75.58㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 2026.04 | 75.58㎡ | 19 | 256,000,000원 |
| 2026.01 | 75.58㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 75.58㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 75.58㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 평균 | 75.58㎡ | 12건 | 246,458,333원 |
표본의 거래가는 235,000,000원~260,000,000원 범위입니다. 현재 최저가 234,000,000원은 표본 최저 거래 235,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 94.9% 수준입니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세보다 높은 사례는 아닙니다. 다만 차이가 큰 폭은 아니므로 권리 안전성과 가격을 함께 보되, 신건이라는 이유만으로 과도한 응찰가를 쓰는 것은 피할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 143,440,000원 | 143,440,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 노상균 | 54,256,887원 | 54,256,887원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,227,113원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 215,696,887원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 14,227,113원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전중학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·단지내 상가·공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통시설은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층 901호이며, 사용승인일은 2014.05.30입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 남동측 약 15m, 북동측 약 25m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일스위트3차는 1,500세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 235,000,000원~260,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 응찰가 상한. 현재 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 246,458,333원의 94.9%입니다. 이 시세 관계를 벗어나 과도하게 높게 쓰지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 거래 대조. 최신 2026.08 거래는 242,500,000원입니다. 동일 면적이라도 층·상태 차이를 함께 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원이며 두 시나리오 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 아래, 점유 확인은 필수
이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 신건 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 246,458,333원의 94.9%로, 최신 거래 242,500,000원보다도 낮은 수준입니다. 셋째, 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상이라는 점은 끝까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리는 단순하고 가격도 최근 시세 아래에 있으나, 점유관계 확인을 마쳐야 완성되는 신건으로 정리할 수 있습니다.
