부산지방법원 2025타경5681. 이지더원2차아파트 202동 9층 902호 아파트입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 점은 현재 살아 있는 선순위 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 광주은행 근저당과 국민은행 근저당은 각각 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.08.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 이형민의 주택임차권등기는 2023.09.25 접수됐고, 전입·점유는 2021.09.15, 확정일자는 2021.08.23입니다. 따라서 확약이 없다면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로서 매수인이 잔존 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
이 사건의 반전은 2026.06.16 확약서입니다. 임차권자 이형민의 승계인인 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 이형민 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다. 확약의 효력은 이형민 임차권에 한정되므로, 입찰 전에는 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관면 모전리 735 이지더원2차아파트 202동 9층902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 202동 20층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 이미정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,808,203원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
과거 설정된 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 광주은행의 2012.12.07 근저당은 2012.12.31 말소됐고, 국민은행의 2013.01.29 근저당도 2018.10.23 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 살아 있는 말소기준은 2025.08.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
반면 이형민의 임차권은 그보다 앞섭니다. 보증금은 200,000,000원, 확정일자 2021.08.23, 전입·점유 2021.09.15, 임차권등기 접수 2023.09.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 원칙대로라면 배당으로 보증금을 전부 받지 못하는 경우 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 승계인 주택도시보증공사의 확약 때문에 결과가 달라집니다.
② 임차인·확약 — 보증금 2억이 곧 인수액은 아니다
실제 임차인은 이형민 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 이 임차권자의 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.09.15 | 우선변제 有 확정 2021.08.23 · 배당요구 2023.09.25 | 승계 주택도시보증공사 실질 인수 0원 |
따라서 현재 회차에서 실질취득은 208,000,000원입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 일반적인 ‘대항력 인수형’과 다릅니다. 바로 대항력 포기 및 잔존 반환청구권 포기 확약이 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 이형민 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,808,203원 | 4,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,712,000원과 임차보증금 200,000,000원 배당 후 신청채권자 주택도시보증공사에 4,288,000원이 배당되며, 신청채권 관련 미배당은 212,520,203원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·공원·근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 마을버스 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 202동 20층 건물 내 9층 902호이며, 위생·급배수·도시가스·무인공동현관·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형의 아파트 부지로 이용 중이고 3면이 차도에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리분석 결론은 2026.06.16 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 낙찰 후 이형민 명의 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자와 인도 상태를 매각기일 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 208,000,000원과 최저가 208,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근·동일 단지 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당표와 인수액 구분. 주택도시보증공사의 미배당 채권액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 이형민 임차권 실질 인수는 확약 반영 시 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 확인하고 변경사항이 없는지 매각기일 직전 다시 점검하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 인수는 0원”
이 물건의 핵심은 단순히 “임차보증금 2억원”이라는 숫자가 아닙니다. 이형민은 2021.09.15 전입·점유하고 2021.08.23 확정일자를 갖춘 뒤 2023.09.25 임차권등기까지 마쳐, 2025.08.13 말소기준보다 앞선 대항력 임차권자입니다. 여기까지만 보면 전형적인 선순위 임차보증금 인수 위험 물건입니다.
그러나 신청채권자이자 임차권자 이형민의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.16 대항력을 포기하고, 미변제 보증금의 매수인 청구를 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그 결과 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 신건 기준 실질취득 역시 최저가와 같은 208,000,000원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 실질 인수 0원은 권리위험을 낮춰줄 뿐, 감정가 208,000,000원이 시장에서 싼 가격이라는 뜻은 아닙니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
