부산지방법원 2025타경5681. 정관 이지더원2차아파트 202동 9층 902호 아파트입니다. 등기부에서 현재 소유자는 이미정이고, 2013.01.29 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 과거 광주은행 근저당권과 국민은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2021년부터 대항요건을 갖춘 이형민의 주택임차권입니다.
이형민은 임대차계약일 2021.07.24, 확정일자 2021.08.23, 주민등록·점유개시 2021.09.15이고 보증금은 200,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.25 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025.08.13입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관면 모전리 735 이지더원2차아파트 202동 9층902호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관2로 9 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 202동 20층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 이미정 (2013.01.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,808,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준은 2025.08.13 강제경매개시결정입니다. 이형민의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 이 임차권은 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 현재 회차 배당모델에서도 보증금 200,000,000원 중 142,761,600원만 배당되고 57,238,400원이 부족분으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이형민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 전입 2021.09.15 확정 2021.08.23 배당요구 2023.09.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 있음 |
실제 임차인은 1명입니다. 2026.06.16 확약서에서는 신청채권자 주택도시보증공사를 임차권자 이형민의 승계인으로 적고 있습니다. 따라서 이 사건에서 이형민과 주택도시보증공사를 서로 다른 두 임차인 또는 두 개의 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 208,000,000원, 현재 최저매각가는 145,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 70%라는 숫자만 보고 현재 최저가가 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
이번 사건에서 중요한 것은 최저가와 인수금액을 분리해서 보는 것입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 최저가 145,600,000원에 룰상 인수 57,238,400원이 더해지는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 룰상 미배당 보증금이 오히려 늘어나 총부담이 보증금 200,000,000원 수준에 가까이 유지되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 각 회차 낙찰가 자체가 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 145,600,000원 | 57,238,400원 | 0원 | 145,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 101,920,000원 | 100,306,880원 | 0원 | 101,920,000원 |
| 3회 유찰 시 | 71,344,000원 | 130,340,192원 | 0원 | 71,344,000원 |
실질 인수 0원은 2026.06.16 확약의 내용이 매각 및 임차권등기 말소까지 그대로 적용된다는 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 임차인 이형민 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,808,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 이형민 보증금의 미배당액은 57,238,400원이고, 신청채권자 청구액 216,808,203원은 0원 배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 다만 이형민의 잔존 보증금 반환청구는 2026.06.16 확약에 따라 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 마을버스 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 9층 902호이며, 위생·급배수·도시가스·무인공동현관·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 토지는 장방형 아파트부지로 이용 중이고 3면이 차도에 접하며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로1류와 보행자전용도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 용도는 공동주택(아파트)이지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격대별 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.16 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 이형민의 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 구조인지 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 확인된 실제 임차인은 이형민 1명이며, 주택도시보증공사는 확약서상 이형민의 승계인입니다. 두 사람의 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 독립 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 입찰 시점의 실거래·매물 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 모델에서는 집행비용 2,838,400원, 임차보증금 배당 142,761,600원으로 매각대금이 모두 소진됩니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 사건의 승부처는 확약이다”
이 사건을 확약 없이 보면 위험도가 완전히 달라집니다. 이형민은 전입·점유와 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 최저가 145,600,000원에서는 57,238,400원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조이며, 더 유찰되면 룰상 인수액은 100,306,880원, 130,340,192원으로 커집니다.
하지만 2026.06.16 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 이 사건의 결론을 뒤집습니다. 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이형민 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 145,600,000원으로 봅니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 이상 ‘싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 권리의 핵심은 확약으로 해소, 가격의 핵심은 별도 검증. 이 사건은 두 판단을 분리해서 접근해야 하는 아파트 경매입니다.
