부산지방법원 2025타경5698. 부산 해운대구 반여동 868-1 소재 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 소유자는 어업회사법인그레이트푸드주식회사이며, 중소기업은행이 임의경매를 신청한 사건입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,470,714,074원입니다. 등기에는 중소기업은행 명의의 근저당권 3건과 기술보증기금의 가압류, 국가 및 지방자치단체의 압류가 등장합니다. 복잡해 보이지만 말소기준은 2021년 3월 5일 중소기업은행 근저당권으로 특정됩니다.

문제는 등기상의 채무가 많다는 사실보다 이 부동산과 설비를 실제로 얼마에 활용하거나 처분할 수 있는가입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함이라는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 토지·건물 매매가격만 비교해서는 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다. 기계의 실제 존재 여부와 작동 상태, 제시외 건물의 현황, 점유관계까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심은 을구 1번, 2021년 3월 5일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 821,000,000원이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 624,000,000원, 2022년 1월 3일 설정된 을구 3번 근저당권은 418,800,000원입니다. 모두 중소기업은행을 최초 근저당권자로 하며, 토지 반여동 868-1에 대한 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.

이후 중소기업은행의 임의경매개시결정, 기술보증기금 가압류, 국가 및 해운대구의 압류가 이어졌습니다. 제공된 등기 권리관계에 따르면 이들은 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다. 국민건강보험공단의 압류는 2025년 4월 15일 이미 말소되었습니다.

② 점유·임차관계 — 보증금 미상은 반드시 확인

현황조사에는 (주) 청정한씨푸드 이영주가 기재되어 있습니다. 신고된 전입일은 2021년 11월 23일로, 말소기준인 2021년 3월 5일보다 뒤입니다. 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석되어 있지만, 점유 부분과 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 저평가는 아니다

현재 최저매각가는 921,342,000원으로 감정가 1,880,290,300원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 입찰가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 통상적인 주택 실거래가 비교 방식으로 판단하기 어려운 물건입니다. 건물 및 토지 외에 제시외 건물과 기계·기구가 포함되기 때문입니다.

따라서 감정평가 당시의 건물·토지·기계별 평가액을 나누어 확인하고, 현재 각 자산이 그대로 존재하며 정상적으로 활용 가능한지를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 명확하지만, 실제 시장가치 대비 할인 여부는 아직 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 주어진 금액을 이용한 가정이며 실제 다음 회차의 매각가격이나 진행 여부를 확정하는 것은 아닙니다. 채권 미배당은 원칙적으로 매수인의 인수채무와 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 921,342,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용 11,613,420원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 909,728,580원입니다. 을구 1번 근저당권에 821,000,000원이 배당되고, 남은 88,728,580원이 을구 2번 근저당권에 배당되는 구조입니다. 을구 3번 근저당권과 기술보증기금 가압류에는 배당이 발생하지 않습니다.

채권액 합계 2,171,450,000원 중 1,261,721,420원이 미배당으로 남지만, 이는 배당받지 못한 채권액을 의미할 뿐 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조에서는 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수채무를 구분해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 이용한 단순모형이며 실제 확정채권액·공동담보 배당·채권 일부이전·조세채권 우선순위·최우선변제·배당요구 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 국가 및 지방자치단체 압류에 따른 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 토지·시설·환금성 메모

• 토지. 지목은 대, 면적은 255.0㎡입니다. 토지이용상황은 주상기타이며, 평지·사다리형·소로각지로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 현재 시설의 실제 이용형태가 해당 용도지역의 허용 범위에 부합하는지 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,643,000원/㎡입니다. 공시지가는 참고지표일 뿐 건물·설비를 포함한 전체 물건의 시장가격을 대신하지 않습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함됩니다. 실제 위치·면적·구조·이용상태와 매각대상 표시가 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 기계 및 기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 해당하는 기계·기구가 매각대상에 포함됩니다. 목록에 기재된 설비와 현장 실물을 대조하고, 작동·노후·철거 가능성을 점검해야 합니다.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당권에 해당 토지의 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 건물·토지·설비의 권리 및 매각 범위를 함께 검토해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래가격으로 가치를 쉽게 판단하기 어렵습니다. 실제 이용 목적에 적합한 매수 수요와 설비 활용 가능성을 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 매각대상 전체 대조. 건물·토지·제시외 건물·기계 및 기구의 구체적인 매각목록을 매각물건명세서, 감정평가서, 등기 관련 목록과 대조합니다.
• 감정가격의 구성 확인. 전체 감정가 1,880,290,300원이 토지·건물·기계 등에 어떻게 배분되어 있는지 확인하고, 자산별 현재 가치를 따로 판단합니다.
• 기계 실사. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 설비가 현장에 존재하는지, 정상 작동하는지, 실제 사용 가능한지 확인합니다.
• 점유자 조사. (주) 청정한씨푸드 이영주의 실제 사용 부분, 계약관계, 보증금, 차임, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인합니다.
• 권리 일부이전 확인. 기술보증기금에 이전된 근저당권 일부의 범위와 실제 배당 관련 채권관계를 확인합니다.
• 조세채권 확인. 해운대세무서장 및 해운대구 관련 압류의 체납세액과 법정기일, 배당우선순위를 확인합니다.
• 시설 인도·관리비. 낙찰 후 점유 해소, 시설 인수 및 유지·철거에 필요한 비용을 검토하고 공용 관리비 등 별도 부담 가능성을 확인합니다.
• 재매각 가능성 검토. 현재 최저가뿐 아니라 향후 매각할 수 있는 수요층, 매각 소요기간 및 활용 제한사항을 함께 분석합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치다

이 사건은 감정가 1,880,290,300원에서 2회 유찰되어 최저가가 921,342,000원까지 내려왔습니다. 등기권리는 중소기업은행 근저당권을 기준으로 정리되는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 구조가 지나치게 복잡한 물건은 아닙니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 제시외 건물과 기계·기구가 포함된 일괄매각이며, 현황조사상 점유자의 보증금·임대차 내용도 명확하지 않습니다. 무엇보다 감정가의 49%라는 비율은 현재 시장가치의 49%에 산다는 의미가 아닙니다. 두 차례 유찰되었다는 사실 역시 충분한 가치 검증을 요구합니다.

결론은 권리 말소 구조는 비교적 양호하나, 가격과 현장 리스크 때문에 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 설비와 제시외 건물의 실제 상태, 점유관계, 건물·토지의 현 시점 가치를 확인하기 전에는 현재 최저가를 저가매수 기회라고 단정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 매각대상 자산의 실제 가치와 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.