부산지방법원 2025타경5698. 부산 해운대구 반여동 868-1, 도로명주소 반여로185번길 80의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 어업회사법인그레이트푸드주식회사이고, 2021.03.05 중소기업은행의 채권최고액 821,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 624,000,000원 근저당권이 추가로 존재하고, 2022.01.03에는 채권최고액 418,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 기술보증기금 가압류, 국 및 해운대구의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 직접 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리순위보다 매각대상의 구성에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함이라고 명시돼 있어, 토지·건물·제시외 부분·기계기구의 현황과 실제 인도 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5698 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 868-1 · 부산광역시 해운대구 반여로185번길 80 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 어업회사법인그레이트푸드주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,880,290,300원 / 1,880,290,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,470,714,074원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.03.05 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 을구 2번 근저당 역시 2021.03.05에 설정됐고, 을구 3번 근저당은 2022.01.03 설정입니다. 2025.08.11 중소기업은행의 임의경매개시결정 이후 기술보증기금 가압류와 국·해운대구 압류가 이어졌으며, 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 청정한씨푸드 이영주 | 미상 | 2021.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 전입일 2021.11.23은 말소기준 2021.03.05보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없으며, 매각물건명세서에서 보증금과 배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 조사 건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,880,290,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,202,903원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 821,000,000원 | 821,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 418,800,000원 | 414,087,397원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 307,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 2,171,450,000원 중 1,859,087,397원이 배당되고 312,362,603원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,880,290,300원 | 1,859,087,397원 | 312,362,603원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,504,232,240원 | 1,486,789,918원 | 684,660,082원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,203,385,792원 | 1,188,951,934원 | 982,498,066원 | 미충족 |
신청채권자의 청구액은 1,470,714,074원입니다. 제공된 시나리오상 신건과 1회 유찰 구간에서는 신청채권이 충족되지만, 2회 유찰 시에는 미충족으로 바뀝니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 토지·매각범위 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적 255.0㎡, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 1,643,000원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 일괄매각 대상인 토지·건물·제시외 건물·기계및기구 목록을 매각물건명세서와 감정 관련 원문에서 서로 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. (주) 청정한씨푸드 이영주의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관계는 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 일부 이전. 을구 3번 근저당권 중 213,817,421원이 기술보증기금에 일부 이전된 등기가 있으므로 실제 배당주체를 확인해야 합니다.
- 세금 관계. 국과 해운대구 압류가 존재하므로 실제 배당에서 당해세 등 우선권 있는 조세채권 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 없이 감정가 1,880,290,300원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현물 상태와 별도 가치검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 실물은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 조사된 임차인도 대항력이 없으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 용도가 기타 + 토지이고, 일괄매각에 제시외 건물과 기계및기구까지 포함됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명과 을구 3번 근저당의 일부 이전등기까지 있어 단순 주거용 부동산처럼 등기만 보고 입찰할 물건은 아닙니다.
권리 인수는 낮지만, 실물 확인 난도는 높습니다. 비교 실거래가 확인되지 않는 상황에서 신건 최저가 1,880,290,300원의 가격 메리트를 단정하기보다는, 매각대상 목록·현황·기계기구의 실재와 가치·임차관계를 확인한 뒤 가격을 평가하는 접근이 맞습니다.
