부산지방법원 2025타경5702. 해운대구 우동 해피투모로우마린 9층 907호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 이민지입니다. 이민지는 2022.07.04 확정일자를 받고 2022.08.05 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 신한은행 근저당은 그 뒤인 2022.09.08 설정됐습니다. 따라서 배당으로 보증금 230,000,000원이 전액 변제되지 않으면 남는 금액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 최저매각가 205,100,000원에서는 집행비용 3,671,400원을 제외한 201,428,600원이 임차인에게 배당되고, 28,571,400원이 미배당됩니다. 매수인의 실질 부담은 낙찰대금 205,100,000원에 그 인수액을 더한 233,671,400원입니다. 따라서 감정가 대비 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하4층 지상20층 건물 내 9층 907호 |
| 소유자 | 김종철 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민지 / 248,740,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.09.08 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 박영복 근저당 500,000,000원, 손정욱 근저당 300,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이민지의 전입·점유는 2022.08.05로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022.07.04입니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액의 매수인 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분은 매수인이 인수
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 제907호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.05 | 2022.07.04 | 230,000,000원 | 2024.08.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
이민지는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 1. 임차인 이민지 보증금 | 230,000,000원 | 201,428,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박영복 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 손정욱 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이민지 | 248,740,273원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 201,428,600원이 배당되고 28,571,400원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 205,100,000원 | 28,571,400원 | 233,671,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 143,570,000원 | 89,239,980원 | 232,809,980원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 100,499,000원 | 131,707,986원 | 232,206,986원 |
표면상 최저가는 205,100,000원에서 143,570,000원, 다시 100,499,000원으로 크게 내려갑니다. 그러나 같은 과정에서 임차보증금 미배당분은 28,571,400원에서 89,239,980원, 131,707,986원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 유찰률이 곧 실질 할인율이 되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부산도시철도2호선 해운대역 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 해운대역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 30m 내외, 남서측 폭 약 7m 내외 도로에 각각 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 10,870,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차의 기준 부담은 205,100,000원이 아니라 인수액을 포함한 233,671,400원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이민지이므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 각각 89,239,980원·131,707,986원으로 커집니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·유사 호실의 최신 실거래를 확인한 뒤 230,000,000원대 실질 부담과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”가 곧 “30% 할인”은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 293,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 205,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이민지의 보증금 230,000,000원이 낙찰대금보다 큽니다. 현재 회차에서 배당 후 남는 28,571,400원을 매수인이 인수하면 실질취득 부담은 233,671,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 같습니다. 2회 유찰 시 실질 부담 232,809,980원, 3회 유찰 시 232,206,986원으로, 표면 낙찰가는 크게 내려가지만 총 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “인수액까지 포함해 얼마에 취득하는가”입니다. 최신 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
