부산지방법원 2025타경5702. 해운대구 우동 해피투모로우마린 9층 907호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김종철이고, 2020.08.20 소유권이전등기 당시 거래가액은 317,577,290원입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2022.09.08 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원보다 앞서 2022.08.05 전입·점유를 갖춘 임차인 이민지입니다. 확정일자도 2022.07.04로 말소기준권리보다 앞서며, 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
매각물건명세서에는 을구 8번 임차권등기와 관련해 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 신건 가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 매각가가 보증금 아래로 내려가는 회차에서는 낙찰가 하락분의 상당 부분이 보증금 인수로 바뀌는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층 907호 · 부산광역시 해운대구 해운대로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하4층 지상20층 건물 내 9층 907호 |
| 소유자 | 김종철 · 2020.08.20 소유권이전등기 · 거래가액 317,577,290원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민지 / 248,740,273원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2022.09.08 신한은행 근저당권입니다. 그 이후의 박영복 근저당 500,000,000원, 손정욱 근저당 300,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서가 아니라 임차인의 실제 대항력 취득 시점입니다. 이민지는 2022.08.05 전입·점유, 확정일자 2022.07.04로 말소기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 제907호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.05 확정일자 2022.07.04 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2024.08.16 | 승계 없음 |
② 회차별 실질취득 — 유찰이 곧 할인은 아니다
현재 신건 매각가 293,000,000원에서는 집행비용 4,902,000원을 제외하고도 임차인 보증금 230,000,000원이 전액 배당되므로 매수인의 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 234,400,000원에서도 보증금 전액 배당이 가능해 역시 인수액은 0원입니다.
하지만 2회 유찰 시 매각가는 187,520,000원으로 보증금 230,000,000원보다 낮아집니다. 이때 배당되는 임차보증금은 184,094,720원이고, 미배당액 45,905,280원을 매수인이 인수합니다. 즉 2회 유찰 구간부터는 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액으로 실질취득을 봐야 하며, 최저가 187,520,000원만 보고 가격이 크게 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 293,000,000원 | 1,110,642,273원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 234,400,000원 | 1,168,421,873원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 187,520,000원 | 1,168,740,273원 | 45,905,280원 |
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 이민지 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 58,098,000원 |
| 3. 근저당 · 박영복 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 손정욱 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 이민지 | 248,740,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 230,000,000원이 전액 배당되고, 신한은행에는 58,098,000원이 배당됩니다. 박영복·손정욱 근저당 및 신청채권에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 4,902,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 감정 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산도시철도2호선 해운대역 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 해운대역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조·철근콘크리트지붕, 지하4층 지상20층 건물의 9층 907호입니다. 승강기·급배수·위생·화재탐지·소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 30m 내외, 남서측 폭 약 7m 내외 도로에 각각 접하며 주차시설이 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 10,870,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 이민지 보증금 230,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금입니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 기준으로 입찰가를 계산해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 현재 293,000,000원과 1회 유찰 234,400,000원에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 187,520,000원에서는 인수액 45,905,280원이 발생합니다.
- 이민지 관계 확인. 임차권자와 현재 강제경매 채권자가 모두 이민지로 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 지급증빙·강제경매 청구원인을 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 전 등기부와 관련 원본 서류의 현 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 공동담보 확인. 박영복 근저당은 채권최고액 500,000,000원으로 공동담보 관련 부기사항이 있고, 손정욱 근저당도 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교 대신 현재 사건에서는 회차별 배당과 임차보증금 인수 구조를 중심으로 가격 상한을 판단하는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 핵심은 후순위 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 이민지의 대항력 임차보증금 230,000,000원입니다. 현재 신건 293,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 187,520,000원에서는 45,905,280원을 매수인이 인수합니다. 따라서 “감정가의 64%까지 떨어졌다”는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 이민지로 나타나고, 관계인 가능성에 관한 경고도 존재합니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 2022.12.09 민간임대주택등기도 확인됩니다. 현재 회차의 인수액은 0원이지만, 권리구조 자체가 단순한 무인수형은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 각 회차의 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 함께 보는 것입니다.
