광주지방법원 2025타경51799. 광양시 마동 ‘광양동문디이스트’ 114동 5층 502호, 전용 84.9681㎡대 아파트입니다. 등기상 이번 경매의 말소기준은 2025.03.04 서울보증보험주식회사 가압류 78,326,250원입니다. 이후 2025.03.14 같은 채권자의 가압류 80,183,280원, 2025.07.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.10 설정된 우리은행 근저당 220,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리로 정리돼 있습니다.
그러나 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 유길숙이 전유부분을 점유하며 2023.03.27 전입한 것으로 기재돼 있고, 이 전입일은 말소기준 2025.03.04보다 앞섭니다. 자료상 대항력은 인정되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 유길숙은 2026.04.20 재산분할로 소유권을 취득한 현재 소유자와 같은 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기돼 있습니다. 따라서 배당모형의 기계적 인수액 0원과 별개로, 실제 입찰에서는 임대차의 진정성·보증금 유무를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 마동 1309 광양동문디이스트 114동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9681㎡대 · 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 5층 · 남향 · 계단식 |
| 현재 소유자 | 유길숙 (2026.03.18 재산분할, 2026.04.20 소유권이전) |
| 이전 소유자 | 정해선 (2021.08.30 매매 · 거래가액 333,700,000원 · 2023.05.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 82,298,790원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계가 핵심
말소기준권리는 2025.03.04 갑구 4번 가압류입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 점유자 유길숙의 전입은 2023.03.27로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임대차가 실제로 존재하고 보증금이 있다면 낙찰가와 배당결과에 따라 매수인 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 확인 전 인수액 확정 금지
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유길숙 | 전유부분 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격 자체가 최근 거래보다 높다
광양동문디이스트는 1,114세대, 사용승인일은 2023.01.19이며, 비교 대상은 전용 84.91㎡·84.97㎡ 거래입니다. 최근 12개월 표본 12건의 평균은 293,041,666원입니다. 최저가 311,000,000원은 이 평균의 106.1%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.91㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 20 | 303,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 11 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 20 | 294,500,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 21 | 287,500,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 7 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 17 | 292,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 293,041,666원 |
최근 거래 범위는 270,000,000원~315,000,000원이고 최신 거래는 2026.04의 280,000,000원입니다. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으므로, 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’거나 ‘할인 매수’라고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 대항력 점유자의 보증금까지 확인되지 않아, 실제 부담액은 311,000,000원을 넘어설 가능성도 사전에 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 78,326,250원 | 78,326,250원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 80,183,280원 | 80,183,280원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 82,298,790원 | 82,298,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,037,680원 |
위 배당표는 제공된 배당모형 기준이며 채권자 청구액 240,808,320원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 점유자 유길숙의 보증금이 미상이라 임차보증금 배당 또는 매수인 인수 가능성은 이 표에 확정 반영할 수 없습니다. 실제 잔여액과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 502호이며 남향·계단식입니다.
- 입지. 광양와우초등학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·상가·나지 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치합니다. 단지 동측으로 왕복 4차로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 평지의 부정형 아파트 부지입니다. 공시지가는 527,900원/㎡입니다.
- 단지 규모. 광양동문디이스트는 1,114세대이며 사용승인일은 2023.01.19입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 유길숙의 보증금·확정일자·임대차계약서·배당요구 여부를 매각기일 전 반드시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 유길숙이 현재 소유자와 동일인인 점, 2026.03.18 재산분할 및 2026.04.20 소유권이전 경위를 함께 확인해 실제 임대차의 진정성을 판단해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 대항력 임차보증금이 실제 존재한다면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 293,041,666원의 106.1%입니다. 현재 가격만으로는 할인 메리트가 없습니다.
- 유찰 시에도 재계산. 1회 유찰 시 248,800,000원, 2회 유찰 시 199,040,000원이지만, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당모형은 점유자 보증금을 확정 반영하지 못하므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 이미 말소된 근저당도 있어 단순해 보입니다. 하지만 경매 투자의 핵심은 등기표만이 아닙니다. 2023.03.27 전입한 유길숙의 보증금이 미상이고, 현재 소유자와 동일인이라는 특수관계까지 있습니다. 임대차가 실제로 존재한다면 보증금 규모에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있으므로, 현재 제공된 배당모형의 ‘인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.
가격도 신건부터 여유가 없습니다. 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 293,041,666원의 106.1%이고 최신 거래는 280,000,000원입니다. 최근 시세 이상 가격 + 대항력 점유자의 보증금 미상이 동시에 존재하므로, 현재 회차의 핵심은 응찰이 아니라 먼저 임대차 실체와 보증금 규모를 확정하는 것입니다.
