광주지방법원 2025타경7562. 전라남도 나주시 남평읍 평산리 어전마을에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 2006년 9월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 주택으로, 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다. 소유자는 김삼례이며, 나주동부새마을금고가 신청한 임의경매입니다.

등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.07.04. 설정된 나주동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞서 설정된 남평농업협동조합과 김금자의 근저당권은 이미 말소되어 있고, 이후 설정된 백미란·김금자의 근저당권과 소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 소멸합니다.

하지만 단독주택 경매는 등기상 권리만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 점유, 건물 상태, 진입도로, 토지 이용 현황, 제시외 건물 및 수목의 소유관계가 취득 후 이용과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 이 물건은 특히 해당 사항에 대한 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준

기존 근저당권도 확인할 필요가 있습니다. 2006년 설정된 남평농업협동조합 근저당권은 2019.07.08. 말소되었고, 2014년 설정된 김금자 근저당권은 2017.12.20. 말소되었습니다. 따라서 현재의 권리순위를 판단할 때 이미 말소된 선행 근저당을 존속하는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 홍승기가 확인됩니다. 전입일은 2021.03.15.로 말소기준권리 설정일인 2019.07.04.보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입일 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아닙니다.

따라서 이 사건은 등기상 선순위 임차권 인수는 확인되지 않지만, 명도와 실제 점유관계는 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다. 점유자가 있다는 사실만으로 대항력 있는 임차인이라고 판단해서도 안 되고, 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 모든 임차관계가 해소되었다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 56%, 시세 대비 할인은 미확인

이번 매각의 감정가는 305,350,920원입니다. 2회 유찰 후 최저매각가는 170,997,000원으로, 감정가의 56%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,997,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래의 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있어 실제 확정채권액에 따른 배당과 다를 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 최종 배당 결과를 변경할 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 71,733,439원인 반면, 위 추정표는 근저당 채권최고액 98,800,000원을 사용하고 있어 실제 배당액으로 확정된 수치가 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 커진다

추가 유찰에 따른 매각가격과 채권자 미배당액의 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

표의 모든 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 선순위 인수권리가 없다는 현재의 배당 가정에 따른 결과로, 실제 입찰가격이 낮아지더라도 명도·건물 보수·토지 이용 문제에 따른 비용과 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

⑥ 물건 특수사항 — 도로 현황·제시외 건물·수목

매각물건명세서에는 단독주택 일괄매각과 함께 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목을 포함한다는 내용이 기재되어 있습니다. 또한 일부 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현재 '도로'로 이용되고 있습니다.

제시외 건물 역시 일괄매각 대상에 포함됩니다. 실제 현장에서는 해당 건물의 위치와 규모, 이용 상태 및 본건 주택과의 관계를 확인해야 합니다. 일괄매각이라는 사실 자체가 개별 시설의 상태나 적법성을 보장하는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 나주시 남평읍 평산리 어전마을 내에 위치하며, 주변은 자연부락 등으로 형성된 근교농촌지대입니다.
• 교통. 어전마을까지는 차량통행이 용이하지만 본건에 이르는 진입로가 협소하여 교통 여건이 다소 불편합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 372.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 111,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 가격의 참고 지표이지 해당 부동산의 실거래 시세는 아닙니다.
• 공부와 현황. 목록 3은 공부상 지목이 대지이나 실제로는 도로로 이용되고 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 자연부락의 단독주택이고 진입로가 협소해 매수 수요와 재매각 시 유동성에 제약이 발생할 수 있습니다. 인근 유사 물건의 실제 거래사례 확인이 중요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2019.07.04. 나주동부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최종 등기부에서 확인하세요.
• 점유자 홍승기. 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 실제 거주·점유 상태, 임대차계약, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 계획. 매수인 인수액 0원 추정과 별개로, 점유자가 실제로 주택을 인도할 때까지 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 현황 도로. 목록 3의 실제 위치와 통행 현황, 토지의 자유로운 이용 가능성 및 진입도로에 관한 권리관계를 확인하세요.
• 매각범위. 단독주택·토지·제시외 건물·식재 수목의 포함 범위를 매각목록 및 감정평가서에서 대조하세요.
• 수목 매각 동의. 강석민 소유 수목에 관한 2026.06.22.자 보정서와 최종 매각조건을 확인하세요.
• 공동담보. 평산리 142-2 및 142-17의 공동담보 관계와 실제 경매 매각대상 필지를 구분하여 확인하세요.
• 현장 실사. 건물의 누수·균열·설비 상태, 진입로 폭, 차량 접근 가능 여부 및 제시외 건물의 상태를 확인하세요.
• 시세 검증. 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 단독주택과 토지의 최신 실거래 및 실제 매도 가능가격을 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
• 배당 확인. 신청채권자의 청구금액과 채권최고액 기준 추정배당액이 다르므로 실제 확정채권액 및 배당관계를 확인하세요.
• 최종 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 보정서의 최신 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격과 현장은 보수적으로”

이 사건에서 긍정적인 부분은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권 및 가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 전입자 홍승기도 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되어 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 위험은 나타나지 않습니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 점유자의 보증금 및 실제 점유관계는 아직 확인이 필요합니다. 더욱이 본건은 자연부락의 단독주택으로 진입로가 협소하고, 일부 토지가 현황 도로로 이용되며, 제시외 건물과 배우자 소유 수목까지 매각에 포함되는 특수사항이 있습니다.

최저매각가 170,997,000원은 감정가의 56%로 낮아졌지만, 실제 거래시세와 비교한 할인율은 확인되지 않았습니다. 따라서 2회 유찰이라는 사실만으로 저렴한 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.

최종 판단은 '권리구조는 검토 가능, 현장·가격 검증 전 입찰은 신중'입니다. 점유관계, 진입도로, 현황 도로, 제시외 건물 및 수목의 매각범위를 확인하고 인근 실제 거래가격에 근거한 입찰 상한을 설정하는 것이 우선입니다.