광주지방법원 2025타경7562. 나주시 남평읍 평산리 142-2의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 2006.09.05.이며, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 372㎡입니다. 권리분석의 기준점은 2019.07.04. 설정된 나주동부새마을금고 근저당 채권최고액 98,800,000원입니다. 그보다 앞선 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현존 후순위 근저당·가압류는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사에는 홍승기 씨가 확인되지만 전입일은 2021.03.15.로 말소기준일 2019.07.04.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않지만, 전입 자체가 기준권리보다 후순위이므로 매수인이 대항력 있는 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남평읍 평산리 142-2 · 평산어전길 43-14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2006.09.05. |
| 토지 | 372㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 111,400원/㎡ |
| 소유자 | 김삼례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 305,350,920원 / 305,350,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주동부새마을금고 / 71,733,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2019.07.04. 나주동부새마을금고 근저당권입니다. 2023.07.05. 백미란 근저당 50,000,000원, 2025.03.04. 김금자 근저당 45,000,000원, 2025.10.20. 소상공인시장진흥공단 가압류 6,726,316원 및 2025.12.04. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 남평농업협동조합과 김금자 명의의 선순위 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승기 | 2021.03.15. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 홍승기 본인의 임차인 조사 내역이며, 전입신고일이 말소기준권리보다 약 1년 8개월 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 배당 시나리오상 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당관계와 현재 실제 점유 여부는 입찰 전에 매각물건명세서와 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 신건 305,350,920원, 인수는 0원
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 305,350,920원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 305,350,920원으로 같습니다. 다만 비교할 실거래 수치가 확인되지 않는 상태에서 감정가 100%라는 이유만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 본건은 자연부락 등으로 형성된 근교농촌지대에 있고, 본건에 이르는 진입로가 협소해 교통 여건이 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,350,920원 | 200,526,316원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,280,736원 | 200,526,316원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,424,588원 | 191,888,644원 | 8,637,672원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 305,350,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,074,913원 |
| 2. 근저당 · 나주동부새마을금고 | 98,800,000원 | 98,800,000원 |
| 3. 근저당 · 백미란 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김금자 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,726,316원 | 6,726,316원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,749,691원 |
현재 회차 305,350,920원 가정에서는 채권최고액·청구금액 기준 채권 200,526,316원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 99,749,691원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 71,733,439원이며, 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 98,800,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 일괄매각·토지 현황 — 제시외 건물·수목까지 확인
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 단독주택 일괄매각이며 제시외 건물과 지상에 식재된 수목을 포함합니다. 지상 수목의 소유자는 파산자 김삼례의 배우자 강석민으로 기재돼 있으나, 수목을 “부동산과 함께 매각에 동의”한다는 내용의 2026.06.22.자 보정서가 제출돼 있습니다. 따라서 수목 소유관계가 별도로 기재돼 있다는 사실 자체는 확인하되, 실제 매각범위는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 최종 대조할 필요가 있습니다.
또한 목록 3은 공부상 지목이 ‘대’이지만 현황은 ‘도로’입니다. 감정평가 토지자료상 전체 토지면적은 372㎡이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 단독주택의 이용과 향후 매각성을 판단할 때 등기상 지목뿐 아니라 실제 진입 형태와 도로 이용 현황을 현장에서 확인해야 하는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 남평읍 평산리 ‘어전마을’ 내에 위치하며, 부근은 자연부락 등으로 형성된 근교농촌지대입니다.
- 교통. 어전마을까지 차량 통행은 용이하나 본건에 이르는 진입로가 협소해 교통 여건이 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 시설돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 372㎡, 평지·부정형, 도로접면 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역이며 공시지가는 111,400원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 홍승기 전입일 2021.03.15.은 기준권리 후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 실제 점유 상태를 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 305,350,920원에 인수 0원이므로 실질취득도 305,350,920원입니다. 권리상 인수가 없다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 진입로 현장 확인. 감정평가상 본건 진입로가 협소합니다. 차량 접근성과 실제 도로 폭·이용 형태를 현장에서 확인하세요.
- 목록 3 확인. 공부상 ‘대’이지만 현황 ‘도로’이므로 위치·면적·실제 사용상태를 매각목록과 지적도에 대조하세요.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 및 지상 수목의 현황을 확인하고, 2026.06.22.자 수목 매각 동의 보정서를 원문으로 확인하세요.
- 회차별 배당 오해 금지. 2회 유찰 시 8,637,672원 미배당이 발생해도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.04. 나주동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 홍승기 씨 역시 2021.03.15. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가는 감정가와 같은 305,350,920원인 신건입니다. 실거래 가격 기준 없이 신건 감정가가 시장보다 저렴하다고 단정할 수 없고, 근교농촌 단독주택이라는 환금성 특성, 협소한 진입로, 목록 3의 현황 도로 이용, 제시외 건물·수목 일괄매각 범위도 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증”입니다. 권리 위험이 낮다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 분리해야 하는 물건입니다.
