광주지방법원 2025타경7876. 나주시 이창동 금성아파트 비동 407호, 전용 55.31㎡ 아파트입니다. 장지아가 2023년 매매로 취득한 물건으로, 장신하가 신청한 강제경매입니다. 채권자의 청구금액은 15,906,606원이며, 감정가 23,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다.
등기부상 현재 근저당권은 없고 국의 압류가 말소기준권리입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 문제가 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
박대성은 말소기준권리보다 앞선 2018.05.23 전입자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 게다가 감정평가서에는 대지권의 존재 여부를 확인할 수 없다는 내용까지 기재돼 있습니다. 이 사건은 임차권과 토지 권리를 먼저 확인해야 실질취득비용을 판단할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 이창동 산2-9 비동 4층407호 |
| 건물명 / 도로명 | 금성아파트 비동 · 대기1길 14-1 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 55.31㎡ |
| 층수 | 지상 5층 중 제4층 제407호 |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 사용승인 | 1985.02.04 |
| 단지 규모 | 70세대 |
| 소유자 | 장지아 (2023.07.17 매매 · 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 | 23,000,000원 |
| 최저매각가 | 23,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 장신하 |
| 청구금액 | 15,906,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 대지권 | 미등기 · 존재 여부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 있다
국의 압류와 그 이후 설정된 장신하의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 영산포새마을금고, 나주축산업협동조합, 국민은행의 가압류와 나주시 압류, 과거 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다.
반면 박대성의 임대차는 등기상 후순위 권리의 소멸과 별개로 검토해야 합니다. 특히 보증금이 확정되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정할 근거가 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가격 판단을 막는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대성 | 2018.05.23 | 미상 |
선순위 전입
대항력 인정 가능 · 계약 및 점유 확인 필요
|
미확인
확정일자 · 배당요구 미상
|
인수 위험
미배당 보증금 발생 가능
|
현황조사상 실제 임차인으로 파악된 인원은 1명입니다. 전입신고일만으로 계약 내용, 실제 점유의 지속 여부, 보증금 및 최종 인수액까지 확정할 수는 없습니다.
현재 박대성의 보증금과 배당 여부가 확인되지 않아 2,300만원을 기준으로 한 실질 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.
③ 대지권 — 가격보다 중요한 별도 위험
따라서 대지권의 존재 여부 자체를 확인할 수 없다는 것이 감정평가서의 결론입니다.
감정평가에서는 건물과 대지권이 일체로 거래되는 관행을 고려해 건물과 대지권을 일체로 평가하고 가액을 배분했습니다. 그러나 일체 평가됐다는 사실이 매수인의 대지사용권 취득이나 토지 소유권 이전을 보장하지는 않습니다.
토지 등기부와 건축물대장, 집합건물 관련 원본을 대조해 대지사용권의 발생 근거, 소유 관계, 대지권 등기 가능성, 매각 대상에 포함되는 권리 범위를 확인해야 합니다. 토지 사용에 별도의 권리 확보나 비용이 필요한 상황인지도 검토가 필요합니다.
④ 시세 비교 — 겉으로는 낮지만 하락 추세
금성아파트 동일 면적 55.31㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 31,583,333원이지만, 과거 높은 가격의 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격을 평가할 때는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 거래 추세를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 · 최신 | 55.31㎡ | 1 | 29,000,000원 |
| 2025.11 | 55.31㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 55.31㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.05 | 55.31㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2024.07 | 55.31㎡ | 2 | 36,000,000원 |
| 2024.02 | 55.31㎡ | 5 | 24,000,000원 |
| 2022.09 | 55.31㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2022.09 | 55.31㎡ | 3 | 26,000,000원 |
| 2022.07 | 55.31㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2022.06 | 55.31㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2022.04 | 55.31㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2021.12 | 55.31㎡ | 1 | 29,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.31㎡ | 4건 | 29,750,000원 |
| 전체 평균 | 55.31㎡ | 12건 | 31,583,333원 |
최저가 23,000,000원은 최근 12개월 평균 29,750,000원의 77.3%이고, 최신 거래가 29,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 중에는 동일 면적·동일 층에서 20,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 단순 평균만으로 개별 호수의 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
무엇보다 이 비교는 매수인 인수액을 제외한 최저가 기준입니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 실질취득비용이 최근 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 23,000,000원 가정 · 조건부 단순 추정)
아래는 제공된 배당 추정액을 표시한 참고표입니다. 선순위 임차인의 보증금·우선변제 여부, 국의 압류 관련 조세채권액, 조세의 법정기일 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위나 매수인 인수액을 확정한 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 청구금액 | 기계적 추정액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 814,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 장신하 | 14,337,000원 | 14,337,000원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 장신하 | 15,906,606원 | 7,849,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 기계적 배분 합계 | — | 23,000,000원 |
제공된 추정상 채권 총액은 30,243,606원, 채권자 배분액은 22,186,000원, 미배당액은 8,057,606원입니다. 동일 채권자 장신하의 가압류 청구금액과 경매 신청 청구금액에 중복이 있는지 확인되지 않아 이를 서로 독립된 확정 채권으로 합산하거나 실제 배당액으로 인정할 수 없습니다.
따라서 추정표의 소유자 잔여 0원이나 매수인 인수액 0원이라는 계산을 실제 권리분석 결론으로 사용해서는 안 됩니다. 조세·임차인 배당 및 중복채권 여부를 확인한 후 배당표를 다시 작성해야 합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 인수액은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 23,000,000원 | 8,057,606원 | 산정 불가 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 18,400,000원 | 12,574,806원 | 산정 불가 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 14,720,000원 | 16,188,566원 | 산정 불가 |
위 미배당액은 임차인과 조세채권, 동일인 채권 중복 여부를 반영하지 않은 기계적 시나리오입니다. 해당 금액을 매수인 인수액으로 해석할 수 없습니다. 유찰 회차와 매각조건은 실제 법원 공고를 확인해야 합니다.
낙찰가 + 미배당 인수보증금을 실질취득비용으로 계산하고, 그 결과를 최근 12개월 평균 29,750,000원 및 최신 거래 29,000,000원과 비교해야 합니다. 대지권 관련 추가 부담 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영산포초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 진·출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1985.02.04 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 마감입니다. 일반적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측에 폭 약 5m의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로가 있고, 단지 내부에도 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 지목은 임야이고 공시지가는 221,400원/㎡입니다.
- 규제. 주거환경개선지구 접함, 준보전산지·배수구역·가축사육제한구역 포함, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 확인됩니다. 실제 적용 범위와 이용상 제약은 관련 공부의 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 70세대 단지이고 동일 면적 거래는 최근 12개월 4건입니다. 최근 거래 추세가 -8.5%이며 거래가격의 편차도 존재합니다. 대지권 미등기와 선순위 임차인 문제가 해소되지 않으면 향후 재매각 과정에서 매수자 확보에 제약이 생길 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 박대성의 임대차계약서와 보증금, 실제 점유 및 주민등록 상태를 확인합니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 배당액, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 검토합니다.
- 대지권 원본 대조. 집합건물 등기부와 별도 토지 2필지의 등기부를 확인하고, 소유권·대지사용권의 발생 근거 및 이전 가능성을 검토합니다.
- 토지 추가 부담 확인. 대지권이 매수인에게 이전되는지, 별도의 토지 권리 확보나 사용 관련 비용이 발생하는지 확인합니다.
- 국의 압류 및 조세채권 확인. 말소기준 압류의 실제 조세채권액과 법정기일, 배당순위를 확인해 예상배당표를 재작성합니다.
- 동일 채권자 청구 중복 검증. 장신하의 가압류 14,337,000원과 경매 신청 청구액 15,906,606원이 별개 채권인지 확인합니다.
- 하락 시세 반영. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 29,750,000원, 최신 거래 29,000,000원 및 -8.5% 추세를 우선 참고합니다. 실질취득비용이 확정된 후 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 실제 점유자의 명도 조건을 확인합니다.
- 매각조건 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 공고를 대조합니다. 특히 대지권과 임차인 관련 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,300만원이 실제 취득가격인지부터 확인해야 한다”
금성아파트 407호는 최저가만 보면 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 낙찰가보다 실질취득비용이 중요합니다.
박대성의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력과 미배당 보증금 인수가 인정되면 낮은 낙찰가의 이점이 사라질 수 있습니다. 동시에 대지권 미등기 상태이고, 별도 토지 등기에서 구분건물 소유자의 지분이 확인되지 않아 취득 가능한 토지 권리의 범위도 불확실합니다.
최근 거래 추세도 -8.5% 하락입니다. 전체 평균 31,583,333원보다 최근 평균 29,750,000원과 최신 거래 29,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 하며, 실질취득비용이 확정되기 전에는 이 가격들과의 비교 자체가 완성되지 않습니다.
종합 판단은 D등급. 이는 낮은 낙찰가 자체가 아니라 선순위 임차보증금 인수 가능성, 대지권의 존재 여부 불확실성, 하락하는 최근 시세를 반영한 보수적인 위험 평가입니다. 임차보증금·배당·토지 권리관계가 확인되기 전에는 가격 메리트와 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
