광주지방법원 2025타경7876. 나주시 이창동 금성아파트 비동 4층 407호, 동일 평형 실거래 비교 면적은 55.31㎡입니다. 현재 소유자는 장지아로 2023.07.17 매매를 원인으로 거래가액 20,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 근저당권은 없고, 2023.10.11 서광주세무서장 관련 압류가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그 뒤 2025.02.10 장신하의 가압류 14,337,000원과 2025.12.30 강제경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 위험합니다. 현황조사상 박대성이 2018.05.23 전입한 것으로 조사됐는데, 이 날짜는 말소기준 2023.10.11보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 정확도 원칙상 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 이창동 산2-9 금성아파트 비동 4층 407호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 실거래 비교면적 55.31㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 사용승인 | 1985.02.04 |
| 소유자 | 장지아 (2023.07.17 매매 · 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 23,000,000원 / 23,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 15,906,606원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 전입은 별도 확인
등기상 현재 분석의 기준점은 2023.10.11 압류입니다. 2025.02.10 가압류와 2025.12.30 강제경매개시결정은 기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 1999년 가압류들, 2004년 압류, 2005년 경매개시결정 및 1986년 근저당은 2007.06.01 임의경매 매각을 거쳐 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대성 | 2018.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 합산 중복 문제는 없지만, 정작 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확정된 실질 인수액이 아니라 임차보증금을 반영하지 않은 계산값으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
금성아파트 동일 면적 55.31㎡의 최근 실거래 중 최근 12개월 표본은 4건, 평균 29,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.01 29,000,000원이며, 현재 최저가 23,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 55.31㎡ | 1 | 29,000,000원 |
| 2025.11 | 55.31㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 55.31㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.05 | 55.31㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.31㎡ | 4건 | 29,750,000원 |
다만 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -8.5% 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 31,583,333원만 보면 할인폭이 더 크게 보이지만, 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 29,750,000원과 최신 거래 29,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 그 기준에서도 최저가는 낮지만, 임차보증금 승계 가능성을 해소한 뒤에야 실질취득가와 시세를 제대로 비교할 수 있습니다.
④ 대지권 — 이 사건의 두 번째 핵심 확인사항
감정평가상 본건 집합건물은 대지권 미등기 상태입니다. 구분건물이 소재한 2필지 토지에 별도 등기가 있고, 해당 토지의 등기사항전부증명서상 본건 구분건물 소유자의 지분이 없는 것으로 조사되어 대지권 존재 여부를 확인할 수 없다고 기재돼 있습니다.
감정평가에서는 거래관행상 건물과 대지권이 일체로 거래되고 건물만의 거래사례 포착이 어렵다는 이유로 건물과 대지권을 일체로 평가했습니다. 그러나 감정가 23,000,000원에 대지권 가치가 반영되었다는 사실과 등기상 대지사용권이 확정되었다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 토지 2필지의 등기와 대지사용권 귀속을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 23,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 장신하 | 14,337,000원 | 14,337,000원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 장신하 | 15,906,606원 | 7,849,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 총 채권 30,243,606원 중 22,186,000원이 배당되고 8,057,606원이 미배당으로 남으며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 박대성의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가, 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 23,000,000원 | 22,186,000원 | 8,057,606원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 18,400,000원 | 17,668,800원 | 12,574,806원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 14,720,000원 | 14,055,040원 | 16,188,566원 |
유찰되면 표면적인 매각가는 18,400,000원, 14,720,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 단순히 매각가와 같은 폭으로 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 영산포초등학교 서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진·출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 4층 407호, 사용승인일은 1985.02.04입니다.
- 단지. 금성아파트 70세대이며 동일 면적 55.31㎡의 실거래 표본이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 221,400원/㎡입니다.
- 도로. 동측에 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로가 있고 단지 내 포장도로가 소재합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박대성의 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유 상태를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 2018.05.23 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 미상 상태이므로 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 및 토지 지분 미확인 상태이므로 2필지 토지 등기와 대지사용권 귀속을 확인해야 합니다.
- 배당표 보수적 해석. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 31,583,333원보다 최근 12개월 평균 29,750,000원과 최신 거래 29,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.5%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 할인폭을 크게 잡지 않아야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 물건의 장점은 명확합니다. 신건 최저가 23,000,000원은 최근 12개월 평균 29,750,000원의 77.3%로 낮고 최신 거래 29,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 자체가 -8.5% 하락 추세라는 점은 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 2018.05.23 전입한 박대성은 말소기준 2023.10.11보다 앞서 있지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 감정평가서가 직접 지적한 대지권 미등기·토지 지분 미확인 문제도 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류”입니다. 임차보증금과 대지사용권이 정리된 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 이 물건의 실제 메리트를 판단할 수 있습니다.
