부산지방법원 2024타경3243. 부산진구 부전동 쥬디스태화백화점본관 지하1층 19호입니다. 감정평가상 용도는 판매시설이고 현황은 공실입니다. 2018.05.30. 리엔인유한책임회사가 거래가액 312,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 171,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.06.17. 부산은행이 임의경매를 신청했고, 2024.12.23. 부산진구 압류가 추가됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 권리표만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 469,000,000원에서 현재 최저가가 13,249,000원까지 내려왔고 10회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 낮은 응찰 강도를 보여주는 핵심 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3243 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 694, 지하1층19호 (부전동,쥬디스태화백화점본관) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 판매시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건내 지하1층 19호 · 사용승인일 1983.04.28. |
| 소유자 | 리엔인유한책임회사 · 2018.05.30. 소유권이전 · 거래가액 312,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 13,249,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 160,711,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 내역은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 적혀 있으므로 입찰 직전 점유상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 말소기준권리는 2018.05.30. 부산은행 근저당권이며, 2024.06.17. 임의경매개시결정과 2024.12.23. 부산진구 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 10회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 13,249,000원으로 감정가 469,000,000원의 2.82% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 13,249,000원 | 12,610,518원 | 158,989,482원 |
| 11회 유찰 시 | 9,274,300원 | 8,707,363원 | 162,892,637원 |
| 12회 유찰 시 | 6,492,010원 | 5,975,154원 | 165,624,846원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 638,482원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 171,600,000원 | 12,610,518원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 부산은행 근저당에는 158,989,482원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2024.12.23. 부산진구 압류의 금액은 제시돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 남동측 인근으로, 주위는 판매시설·근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산지하철 1·2호선 서면역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 지하1층 19호이며, 사용승인일은 1983.04.28.입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m, 남측 약 15m, 동측 약 8m 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·시장에 포함됩니다. 공시지가는 42,460,000원/㎡입니다.
- 현황. 판매시설로 이용되며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- ‘감정가 대비 폭락’과 ‘시세 대비 저가’를 구분. 현재 최저가는 감정가의 2.82%지만 실거래 비교 자료가 없으므로 싸다고 단정하지 마세요.
- 10회 유찰 원인 점검. 장기간 반복 유찰된 판매시설인 만큼 실제 영업 가능성·관리상태·공실 지속 가능성·재매각 가능성을 중점 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 부산진구 압류가 있고 당해세는 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·세액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.05.30. 부산은행 근저당을 말소기준으로 두고, 경매개시결정과 압류의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 환금성을 먼저 본다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정·부산진구 압류는 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건은 지하1층 판매시설이고 현황 공실이며, 이미 10회 유찰됐습니다. 감정가 469,000,000원이 현재 13,249,000원까지 내려왔더라도 실거래 시세 자료가 없는 이상 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 환금성과 실제 사용가치 검증이 먼저인 물건입니다.
