부산지방법원 2024타경3656. 부산 중구 대청동1가 용두리치빌 1층 201호 다세대주택입니다. 이 사건은 파산자 한동근 씨의 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적경매입니다. 현재 등기상 소유자는 한동근 씨이고, 2009.04.21. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 함정은 14회 유찰 자체가 아닙니다. 핵심은 임차인 마지우 씨의 권리입니다. 임대차계약일은 2019.09.08., 확정일자는 2019.09.10., 점유개시는 2019.09.30., 전입신고는 2019.10.04.입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2023.03.30. 부산신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 훨씬 앞서므로 마지우 씨는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 미변제 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3656 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 복병산길 33-1, 1층201호 (대청동1가, 용두리치빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 지하실부 4층 건물 내 1층 201호 |
| 소유자 | 한동근 · 2009.04.21. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 679,000원 (14회 유찰) |
| 경매 형태 | 파산자 한동근의 파산관재인 변호사 이규리 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 특성 | 동향·계단식 · 북측 도로에서는 반지하, 남동측에서는 2층으로 보임 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2023.03.30. 부산신용보증재단의 가압류 30,000,000원입니다. 그보다 앞선 2019.10.04.에 마지우 씨의 전입이 완료돼 있고, 확정일자도 2019.09.10.에 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 2023.10.12. 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 마지우 | 건물 전유부분 전부 · 주거 | 100,000,000원 | 2019.10.04 / 2019.09.10 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 감정가 100,000,000원에서 14회 유찰돼 679,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 가격 비교의 기준은 679,000원이 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금 인수입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 679,000원 | 99,733,222원 | 100,412,222원 |
| 15회 유찰 시 | 475,299원 | 99,933,256원 | 100,408,555원 |
| 16회 유찰 시 | 332,709원 | 100,073,280원 | 100,405,989원 |
숫자가 보여주는 결론은 명확합니다. 낙찰가가 679,000원에서 475,299원, 332,709원으로 더 내려가도 인수액이 반대로 늘어나므로 실질취득은 계속 약 100,400,000원대에 머뭅니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매의 전형적인 가격 착시입니다.
③ 예상배당표 (매각가 679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 412,222원 |
| 1. 임차인 마지우 보증금 | 100,000,000원 | 266,778원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 임차보증금 100,000,000원 중 266,778원만 배당되고 99,733,222원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 부산신용보증재단의 가압류 30,000,000원은 배당되지 않는 것으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 부산기상관측소 남측, 남성초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
- 주변환경. 주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택이 주를 이루며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 지형·도로. 남동하향 완경사·부정형 토지이며 북측으로 3~4미터 포장도로에 접합니다. 북측 도로에서는 반지하, 남동측에서는 2층으로 보입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역이며 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 외벽은 타일 붙임·시멘몰탈 위 페인팅이며, 내부와 창호는 이해관계인 부재로 조사되지 않아 응찰 전 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 용두리치빌은 총 5세대의 소규모 공동주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 14회·낙찰률 0%로 유동성 측면의 부담이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 679,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 기준 실질취득은 100,412,222원 수준입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 마지우 씨 보증금 100,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당표 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입 2019.10.04., 확정일자 2019.09.10., 말소기준 2023.03.30.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 현황 확인. 북측에서는 반지하로 보이고 남동측에서는 2층으로 보이는 경사지 물건입니다. 채광·습기·실사용 층감과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 보수적으로. 5세대 규모, 평균 유찰 14회, 낙찰률 0%라는 통계를 감안하면 재매각·임대 회수기간을 넉넉하게 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 관련 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “67만9천원”은 가격이 아니라 입찰 시작 숫자다
이 사건에서 가장 위험한 해석은 “감정가 1억원짜리 다세대가 67만9천원까지 떨어졌다”는 문장입니다. 실제로는 대항력 임차인 마지우 씨의 보증금 100,000,000원이 핵심이고, 현재 가정상 미배당 99,733,222원이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 최저가 679,000원을 더한 실질취득은 100,412,222원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 475,299원이나 332,709원으로 내려가도 인수액이 함께 커지므로 전체 부담은 거의 달라지지 않습니다. 여기에 5세대 소규모 다세대, 평균 14회 유찰, 낙찰률 0%, 경사지·반지하 체감이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가만 보면 극단적으로 싸지만, 권리와 인수를 합치면 전혀 싼 물건으로 볼 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액이 가격을 결정합니다.
