부산지방법원 2024타경4802. 부산 동래구 안락동 440-13의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 1·2층은 주택으로 이용 중입니다. 감정가 269,657,500원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 15,546,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 5.77%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율보다 2019.10.08. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자들의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
등기상 말소기준은 김무철 지분에 설정된 근저당권으로 채권최고액은 26,000,000원입니다. 이후의 동래구 압류, 소상공인자영업자새출발기금주식회사 가압류, 2024년 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 권리가 소멸하는 것과 대항 가능한 임차보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4802 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 440-13 · 부산광역시 동래구 명안로25번길 67-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 주택 |
| 소유자 | 김무철 · 김재선 · 우수정 · 우수진 |
| 김무철 지분 | 153분의 139 |
| 기타 공유지분 | 김재선 153분의 6 · 우수정 153분의 4 · 우수진 153분의 4 |
| 토지 | 98.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 269,657,500원 / 15,546,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 전입이 중요하다
말소기준권리는 2019.10.08. 김병효 명의 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 근저당권은 2023.05.25. 김병철에게 이전됐고, 말소기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 후순위 권리 정리는 비교적 명확합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 5명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김일구 | 2012.05.15 | 가능·미상 | 미상 | — | 미상 | 미상 |
| 장운교 | 2017.06.08 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 |
| 우화자 | 2017.07.27 | 가능·미상 | 미상 | — | 미상 | 미상 |
| 김범수 | 2020.03.06 | 없음 | 미상 | — | 미상 | 없음 |
| 우리은 | 2023.08.28 | 없음 | 미상 | — | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자로 파악된 사람은 5명입니다. 그중 김범수와 우리은은 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없지만, 김일구·장운교·우화자는 선순위 전입입니다. 이 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
③ 현재 회차 배당 — 채권도 상당액 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 679,828원 |
| 2. 근저당권 · 김병효 | 26,000,000원 | 14,866,172원 |
| 3. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 6,105,106원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 15,546,000원을 매각가로 가정하면 채권 총액 32,105,106원 중 14,866,172원이 배당되고, 17,238,934원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 15,546,000원 | 5.77% | 14,866,172원 | 17,238,934원 |
| 9회 유찰 시 | 10,882,200원 | 4.04% | 10,286,320원 | 21,818,786원 |
| 10회 유찰 시 | 7,617,539원 | 2.82% | 7,080,423원 | 25,024,683원 |
유찰이 한 번 더 진행될수록 매각가는 10,882,200원, 7,617,539원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 존재하고 매수인이 미배당분을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 것만으로 실제 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 선순위 전입자의 보증금과 권리관계를 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 안락동 소재 도시철도4호선 충렬사역 동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 연산역·교대역·거제역 및 동해선 거제역·교대역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 세멘블록조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 98.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방·세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,448,000원/㎡입니다.
- 용도지역 확인. 감정평가 요항에는 제2종일반주거지역으로, 토지 정보에는 제3종일반주거지역 및 정비구역 포함으로 기재되어 있어 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명의 보증금 확인. 김일구·장운교·우화자의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 매수인 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 장운교 배당요구 확인. 장운교는 2024.12.02. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당 후 남는 금액의 인수 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 우화자·장운교 관계 확인. 두 사람은 등기상 권리자 또는 채권자로도 등장하므로 실제 임대차인지, 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 5.77%지만, 선순위 임차보증금이 있다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다.
- 공유관계 확인. 등기상 소유자는 김무철·김재선·우수정·우수진이며 지분관계가 존재합니다. 매각대상 범위와 인도·점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 현재 예상배당과 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 사건은 감정가 269,657,500원에서 8회 유찰돼 15,546,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 김일구·장운교·우화자 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 미상이기 때문에, 지금 단계에서는 낙찰가에 얼마가 더해질지 알 수 없습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만 선순위 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 우화자와 장운교는 등기상 권리자·채권자로도 등장하므로 관계인 가능성까지 함께 검토해야 합니다. 결국 이 사건은 “1,554만6천원짜리 물건”이 아니라, 선순위 전입자의 보증금을 확인한 뒤에야 실제 가격이 보이는 물건입니다. 보증금과 대항력·배당관계가 확정되기 전에는 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
