광주지방법원 2025타경52339. 광양시 중동 성호아파트 102동 15층 1502호, 동일면적 실거래 비교 기준 59.94㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 경매개시결정이 아닙니다. 말소기준으로 제시된 2025.12.04. 강제경매개시결정보다 앞선 2021.04.08. 소유권 일부(2분의 1) 가처분이 존재하고, 매각물건명세서상 이 가처분은 매각으로 소멸하지 않아 매수인에게 인수됩니다. 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정될 경우에는 매수인이 2분의 1 지분의 소유권을 상실할 수 있는 구조입니다.
임차인 문제도 끝나지 않았습니다. 김평곤은 2016.04.19. 전입, 2020.03.26. 확정일자를 갖추고 2026.01.28. 배당요구를 했으며 대항력과 우선변제권 행사 가능성이 표시되어 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 배당 후 남는 보증금이 있는지, 있다면 매수인이 얼마를 추가로 부담할지 숫자로 확정할 수 없습니다. 더구나 김평곤은 이 사건의 신청채권자와 동일인으로 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 복도식 · 18층 건물 내 15층 · 동일면적 실거래 비교 기준 59.94㎡ |
| 소유자 | 김형림 (2020.04.01. 매매, 거래가액 64,000,000원 · 2020.04.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김평곤 / 62,584,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 3,639,000원 (2025.12.09. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 2분의 1 가처분이 남는다
1998년부터 2016년까지의 근저당권과 과거 가압류·가처분 등 다수 권리는 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 반면 2021년의 2분의 1 가처분은 현재도 남아 있고, 2025.12.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 채무 경매가 아니라 낙찰 후 소유권 범위 자체가 흔들릴 수 있는 물건으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김평곤 | 2016.04.19 | 2020.03.26 | 미상 | 2026.01.28 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 가장 중요한 보증금 액수가 미상이므로 최종 배당 뒤 미배당 보증금의 존재와 매수인 부담액을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
성호1차 동일면적 59.94㎡의 최근 거래 12건은 2026년 2월부터 4월 사이에 41,000,000원~69,000,000원 범위로 형성돼 있으며, 최근 12개월 평균은 54,166,666원입니다. 이 사건 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%입니다. 최신 거래인 2026.04. 거래가 43,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 높은 위치입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 54,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김평곤 | 62,584,109원 | 58,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 김평곤의 청구 62,584,109원 중 58,520,000원이 배당되고 4,064,109원 미배당이 발생합니다. 제공된 배당 가정의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 별도의 2분의 1 가처분 인수와 보증금 미상 임차인의 최종 부담을 해소했다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 4,064,109원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 15,848,109원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 25,275,309원 |
유찰되면 입찰가격은 48,000,000원, 38,400,000원으로 낮아지지만 2021.04.08. 2분의 1 가처분의 인수 성격은 가격 하락으로 사라지지 않습니다. 임차보증금도 미상이므로 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질취득비용이 동일한 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(복도식)로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 15층 1502호입니다.
- 입지. 중동초등학교 남동측 인근으로 아파트단지 중심의 공동주택, 중·소규모 근린생활시설, 학교시설 등이 형성되어 있고 주거용 입지조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며 시중심부에 위치해 일반적인 대중교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 아파트부지이며 공시지가는 705,200원/㎡입니다. 광로2류·중로2류·소로1류와 접하고 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입과 확인이 불가능해 내부상태는 통상적인 주거용 관리상태를 상정해 평가됐습니다.
- 단지 규모. 성호1차는 1,362세대, 1998.05.09. 준공으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2분의 1 가처분을 최우선 확인. 이기태의 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이 실제로 확정될 경우 2분의 1 지분 소유권 상실 가능성이 있습니다. 가처분 본안·확정 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 김평곤 임대차 원본 확인. 전입 2016.04.19., 확정일자 2020.03.26., 배당요구 2026.01.28.이나 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 보증금 원금을 확인하지 않고 실질취득액을 산정하면 안 됩니다.
- 신청채권과 임대차의 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김평곤으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 신청채권 62,584,109원과 임대차보증금의 관계를 별개로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 가점 금지. 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균 54,166,666원의 110.8%입니다. 권리위험까지 큰 상황에서 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 미납 관리비 확인. 2025.12.09. 현황조사일 기준 미납 관리비 3,639,000원이 확인됩니다. 낙찰 후 부담범위를 관리사무소와 원본자료로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부 출입이 불가능했으므로 수리비와 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 권리가 먼저 걸리는 D급 물건
이 물건은 신건 최저가 60,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 54,166,666원의 110.8%로 최근 시세 이상입니다. 가격만으로도 신건 메리트가 약한데, 더 큰 문제는 매각으로 소멸하지 않는 2분의 1 소유권 가처분입니다. 피보전권리가 확정될 경우 낙찰자가 2분의 1 지분을 잃을 수 있고, 대항력 있는 임차인 김평곤의 보증금까지 미상이라 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 6.1회, 매각률 0.0%라는 환금 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “60,000,000원짜리 아파트”가 아니라 “소유권 일부 상실 가능성과 미상 임차보증금을 함께 검토해야 하는 경매”로 접근해야 합니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 권리위험을 가격 메리트로 상쇄해서는 안 됩니다.
