부산지방법원 2024타경6136. 부산 연제구 거제동 삼호주택 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층부터 4층까지 단독(다가구)주택이며, 토지면적은 344㎡입니다. 겉으로는 감정가 1,855,354,100원에서 7회 유찰돼 최저가가 152,797,000원까지 낮아진 물건이지만, 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수입니다.
말소기준권리는 2020년 11월 16일 주식회사 삼오부동산중개법인의 가압류 30,000,000원입니다. 이후의 압류·전세권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 임차인은 등기된 임차권이 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 676-31 삼호주택 · 부산광역시 연제구 해맞이로77번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2층~4층 단독(다가구)주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2008.01.15 · 1층 일부 증축 2008.02.13 |
| 토지 | 대 344㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김성래 (2017.03.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,855,354,100원 / 152,797,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤지선 / 191,475,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 거제동 676-380번지는 2018년 5월경 676-31번지에 합병 말소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2008년 설정된 새마을금고 근저당권 2건은 2023년 1월 20일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.11.16 삼오부동산중개법인 가압류입니다. 2022년 이후 압류, 2023년 노영자 전세권, 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오호용 | 202호 | 2015.09.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이현종 | 302호 | 2021.07.01 / 2021.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김광수 | 401호 | 2024.03.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김명수 | 401호 | 2023.05.02 / 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 차경하 | 402호 | 2018.03.29 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 윤지선 | 301호 | 2016.07.19 / 2016.07.19 | 180,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
| 홍민정 | 402호 | 2018.03.29 / 2018.03.29 | 170,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
| 손병권 | 201호 | 2020.05.29 / 2020.05.15 | 150,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
| 공정희 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 500,000,000원선
현재 회차에서 매각대금 152,797,000원 중 집행비용 2,939,158원을 제외하면 윤지선에게 배당할 수 있는 금액은 149,857,842원입니다. 윤지선 보증금의 미배당액은 30,142,158원입니다. 이후 순위인 홍민정 170,000,000원과 손병권 150,000,000원은 배당재원이 남지 않아 전액 미배당되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 윤지선 미배당 | 홍민정 미배당 | 손병권 미배당 | 알려진 인수 합계 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 152,797,000원 | 30,142,158원 | 170,000,000원 | 150,000,000원 | 350,142,158원 | 502,939,158원 |
| 8회 유찰 시 | 106,957,900원 | 75,339,511원 | 170,000,000원 | 150,000,000원 | 395,339,511원 | 502,297,411원 |
| 9회 유찰 시 | 74,870,530원 | 106,877,140원 | 170,000,000원 | 150,000,000원 | 426,877,140원 | 501,747,670원 |
입찰가가 152,797,000원에서 106,957,900원, 74,870,530원으로 내려갈수록 윤지선의 미배당 인수액은 반대로 증가합니다. 그 결과 알려진 3명의 보증금만 놓고 보면 실질취득은 약 500,000,000원선에 고정됩니다. 최저가 하락분이 매수인의 이익으로 남는 것이 아니라 임차보증금 인수액으로 전환되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,939,158원 | - |
| 1. 임차인 윤지선 보증금 | 180,000,000원 | 149,857,842원 | 30,142,158원 |
| 2. 임차인 홍민정 보증금 | 170,000,000원 | 0원 | 170,000,000원 |
| 3. 임차인 손병권 보증금 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼오부동산중개법인 | 30,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 을구 18번 전세권 · 노영자 | 60,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 27번 경매개시결정 · 윤지선 | 191,475,700원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
제공된 배당 시나리오에서는 매각대금 전액이 집행비용과 윤지선 보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 권리가 반영되면 배당 순서와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 단독(다가구)주택으로 이용 중인 혼합용도 건물입니다.
- 입지. 계성여자고등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택·단독주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 거제해맞이역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 4m 포장도로, 서측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지(가)입니다.
- 토지. 대 344㎡, 평지·세로장방이며 제2종일반주거지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,615,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아니라 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 건물·토지 일괄매각으로, 점유자별 명도와 임대차 정리가 함께 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 입찰가 152,797,000원과 확인된 미배당 인수액 350,142,158원을 합산해 최소 502,939,158원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 오호용·차경하 보증금 확인. 말소기준 이전 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 배당요구서, 주민등록 및 점유관계를 원본 대조해야 합니다.
- 윤지선·홍민정·손병권 미배당 확인. 배당표 확정 전까지 각 임차인의 배당액과 매수인 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 동일 호실 중복 신고 확인. 401호에는 김광수·김명수, 402호에는 차경하·홍민정 관련 신고가 함께 존재하므로 실제 점유자와 계약 승계 관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 거래 검증. 윤지선은 신청채권자이자 임차권자이고, 김명수는 과거 가등기권자와 이름이 같습니다. 보증금 지급내역과 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 산정. 1층 근린생활시설과 2층~4층 다가구주택의 점유자를 호실별로 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도비용을 별도 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물 포함 여부와 676-380번지 합병 내역을 감정평가서·등기부·토지대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 시나리오에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제권이 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 8.24%”보다 “실질취득 최소 502,939,158원”
이 사건은 7회 유찰로 최저가가 152,797,000원까지 내려왔지만, 최저가만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다. 윤지선의 현재 미배당액 30,142,158원, 홍민정 보증금 170,000,000원, 손병권 보증금 150,000,000원을 더하면 알려진 인수액만 350,142,158원입니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득은 502,939,158원입니다.
더 유찰돼 입찰가가 낮아져도 윤지선의 미배당 인수액이 늘어나므로 알려진 실질취득은 약 500,000,000원선에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 오호용·차경하 등 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 점유 위험과 다수 호실 명도 문제가 추가로 남습니다. 낮은 최저가는 착시이고, 핵심은 미배당 보증금의 총액과 점유관계 확인입니다.
