부산지방법원 2024타경6495. 개금코아팰리스 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부는 오피스텔, 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 164,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 13,506,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리관계가 가격의 의미를 완전히 바꿉니다.
임차인 이송희는 2015.07.30 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖추었고 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준권리인 2018.12.14 부산광역시부산진구 압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 싸지는 구조가 아니라 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금온정로 6-1, 3층301호 (개금동,개금코아팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 대황건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 13,506,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이송희 / 160,676,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2015.05.06 설정된 부산은행 근저당권 1,140,000,000원은 2015.07.23 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.12.14 부산광역시부산진구 압류입니다. 이후의 국·금정구·국민건강보험공단 압류와 2025.01.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이송희의 전입·점유·확정일자는 2015.07.30으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이송희 | 주거용 건물의 전부 | 2015.07.30 | 2015.07.30 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
배당요구도 2024.01.11 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제를 받는다고 해서 보증금 잔액이 사라지는 것이 아닙니다. 배당으로 150,000,000원 전액을 받지 못하면 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 7.7%가 아니라 실질취득 85.6%
개금코아팰리스 전용 63.68㎡의 실거래 표본은 2023.02, 4층, 176,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 13,506,000원만 놓으면 실거래의 7.7%에 불과하지만, 이 사건에서 그 비교는 의미가 없습니다. 임차보증금 인수를 더한 현재 회차의 실질취득액은 150,643,108원으로 실거래 176,000,000원의 약 85.6%입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,506,000원 | 137,137,108원 | 150,643,108원 |
| 8회 유찰 시 | 9,454,200원 | 141,115,976원 | 150,570,176원 |
| 9회 유찰 시 | 6,617,940원 | 143,901,183원 | 150,519,123원 |
| 실거래 표본 | 2023.02 | 63.68㎡ · 4층 | 176,000,000원 |
유찰이 한 번 더 진행되어 낙찰가가 9,454,200원으로 내려가도 예상 인수액은 141,115,976원으로 증가해 실질취득은 150,570,176원입니다. 9회 유찰 시에도 6,617,940원 낙찰가에 143,901,183원을 인수해 실질취득은 150,519,123원입니다. 즉 낙찰가 하락의 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 643,108원 |
| 1. 임차인 이송희 보증금 | 150,000,000원 | 12,862,892원 |
| 2. 경매개시결정 · 이송희 | 160,676,846원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 137,137,108원이며 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 여부가 반영되지 않았으므로 실제 임차인 배당이 감소하면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 부산도시철도2호선 개금역 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·공공시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 부산도시철도2호선 개금역과 동의대역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 단위호이며 사용승인일은 2015.04.30입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·기계식주차·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 개금코아팰리스는 46세대이며 실거래 확인 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 현재 예상 인수액 137,137,108원을 낙찰대금과 별개로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이송희이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·임차권등기명령 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2023.04.27 공매공고가 있었고 2023.11.20 공매취소공고로 말소된 이력이 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 공부는 오피스텔·현황은 주거용 오피스텔이므로 실제 이용과 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 13,506,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “1,350만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 7회 유찰이나 13,506,000원이라는 최저가가 아닙니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 예상배당으로는 137,137,108원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 150,643,108원입니다.
8회·9회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 각각 150,570,176원, 150,519,123원으로 큰 변화가 없습니다. 실거래 표본 176,000,000원보다 낮은 수준이기는 하지만 거래 표본은 1건이고, 세금 압류에 따라 실제 인수액이 더 커질 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “보증금까지 포함한 총 취득비용이 얼마인가”로 판단해야 합니다. 7회 유찰이라는 숫자보다 임차보증금 인수와 세금 우선순위 확인이 먼저입니다.