서울중앙지방법원 2025타경102590. 관악구 신림동 지밸리마인드 6층 608호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 복층 오피스텔입니다. 소유자 황재윤은 2022년 5월 10일 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 20일 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 권순철의 주택임차권이 2023년 12월 7일 등기됐고, 2025년 4월 3일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
핵심은 권순철의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 10월 5일, 점유개시는 2022년 10월 26일, 주민등록은 2022년 10월 27일, 확정일자는 2022년 10월 5일입니다. 이 임차권은 말소기준인 2025년 4월 3일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권이고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 156,000,000원을 기준으로 하면 집행비용을 제외한 153,016,000원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 36,984,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 6층 608호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 시흥대로 558-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 · 내부 복층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 내 6층 608호 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.10 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 156,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각조건이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.10.27 | 2022.10.05 | 有 2023.12.07 | 有 | 有 | 실질 0원 룰상 36,984,000원 |
권순철은 보증금 190,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 전입과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금 자체는 최저가 156,000,000원보다 크므로, 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴합니다. 그러나 이 사건은 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 권순철에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 195,000,000원, 현재 최저매각가는 156,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 현재 회차 기준으로 매각조건상 실질 인수액을 0원으로 보면 매수인의 실질취득 기준 역시 156,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래가가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 80%라는 숫자만 가지고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 5회 유찰이 누적된 사실은 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 권순철 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 153,016,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 권순철 보증금 중 153,016,000원이 배당되고 계산상 36,984,000원이 남습니다. 일반 원칙상 이 잔액은 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 매각조건상 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 구로디지털단지역 남측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 내부는 복층입니다. 위생·급배수·난방·승강기와 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 약 55m·4m·7m 도로와 북서측·북측·남동측으로 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당하고 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 17,000,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 구분. 현재 최저가 기준 계산상 미배당은 36,984,000원입니다. 확약조건 때문에 실질 인수 0원으로 보지만, 이 둘을 혼동하지 마세요.
- 회차별 구조. 6회 유찰 시 최저가는 124,800,000원, 계산상 임차보증금 미배당은 67,747,200원입니다. 7회 유찰 시 최저가는 99,840,000원, 계산상 미배당은 92,357,120원입니다. 확약조건이 동일하게 적용된다면 실질 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 복층 오피스텔입니다. 실제 사용·대출·세금·전입 가능 여부를 일반 아파트 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 의무관계는 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 5회 유찰됐다는 사실만으로 저평가라 단정하지 말고, 주변 유사 오피스텔·근린시설 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 최저가 156,000,000원보다 커서 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 회차의 계산상 미배당액도 36,984,000원입니다. 그러나 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 들어가 있어 권순철 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 156,000,000원입니다.
다만 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 감정평가상 복층 오피스텔 이용·사건 분류상 근린시설이라는 특성이 있습니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 매각조건으로 해소되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건”입니다. 감정가 대비 80%라는 할인율 하나만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
