서울중앙지방법원 2025타경102590. 관악구 신림동 지밸리마인드 6층 608호입니다. 물건의 분류는 근린시설이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 복층 오피스텔입니다. 소유자 황재윤은 2022년 5월 10일 매매를 원인으로, 같은 해 6월 7일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 190,000,000원입니다.

이후 임차인 권순철이 보증금 190,000,000원으로 입주했고, 보증금 반환 문제에 따라 임차권등기가 설정된 뒤 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다. 감정가 195,000,000원에서 현재 최저가가 124,800,000원까지 내려왔지만, 가격이 하락한 만큼 임차보증금 부족액이 커지는 대항력 인수형의 기본적인 위험이 있습니다.

그런데 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 매각물건명세서에서 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형과 달리 그 조건을 충족하는 것을 전제로 실질 인수를 0원으로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2025.04.03 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 임차인 권순철은 2022.10.27 전입신고를 마쳤고 2022.10.05 확정일자를 받았습니다. 2023.12.07에는 보증금 190,000,000원에 관한 주택임차권등기가 접수됐습니다.

따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 발생하지만, 본건은 명세서상 별도 매각 조건을 함께 검토해야 합니다.

실제 임차인은 권순철 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자로 표시되며 임차인 수나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 64% 할인처럼 보여도 시세 확인이 먼저

감정가 195,000,000원 대비 현재 최저매각가는 124,800,000원입니다. 감정가의 64% 수준이지만, 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 실제 거래 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

이 사건은 조건부 포기 조항이 존재하므로, 실질취득을 무조건 보증금 190,000,000원으로 고정해 판단하는 것도 정확하지 않습니다. 포기·말소 조건이 이행되는 경우에는 현재 매각대금 124,800,000원이 실질취득의 기준입니다.

반면 조건 이행을 전제할 수 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 통상적인 인수 계산으로 돌아가야 합니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하기 때문에, 추가 유찰 자체가 실질취득 비용을 같은 비율로 낮추지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 가정)

예상 집행비용 2,547,200원을 차감한 매각대금이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권 배당액은 0원으로 표시됩니다. 채권자별 청구액은 임차보증금과 중복 합산해 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다. 실제 배당은 확정된 집행비용 및 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 싸지는 입찰가, 늘어나는 명목 부족분

대항력 임차인이 있는 물건은 유찰에 따른 최저가 인하와 임차보증금 부족액 증가를 함께 봐야 합니다. 다음은 각 회차의 예상 배당 및 부족액입니다.

부족액은 각 회차의 별도 예상 집행비용이 반영된 배당 시나리오입니다. 명목상 부족액이며, 채권자의 유효한 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에는 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 구로디지털단지역 남측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물 및 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 608호입니다. 감정평가서상 내부는 복층형 오피스텔이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 신림동 1655-15 및 1655-17 두 필지를 일단으로 이용하고 있습니다. 북서측·북측·남동측으로 도로에 접하며, 인접 도로 폭은 약 55m·4m·7m로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 17,000,000원/㎡입니다.
• 공부상 용도 확인. 물건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 복층 오피스텔입니다. 임차권은 주거 용도로 등기돼 있으므로, 공부상 정확한 건축물 용도와 실제 주거 이용의 관계를 원본 건축물대장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역세권 입지와 별개로 복층 구조, 실제 용도 및 유사 호실 거래가격을 확인해야 합니다. 6회 유찰된 이력을 고려하면 감정가만으로 환금성과 적정 매각가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기 조항 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기의 적용 대상, 효력 및 조건을 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 어떤 절차에 따라 이루어지는지 확인해야 합니다. 조건을 충족한다는 전제가 없다면 계산상 부족액 67,747,200원의 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
• 임차인 점유와 명도. 임차권등기가 존재하고 점유개시일이 기재돼 있으므로, 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 다시 조사해야 합니다. 임차권 말소와 현실적인 점유 인도는 별도로 확인할 사항입니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 5-1번의 민간임대주택 등록과 관련한 현재 상태 및 매각 후 처리를 확인하세요.
• 가격 검증. 지밸리마인드 내 유사 호실의 최신 거래가격과 최근 거래 흐름을 비교하세요. 감정가 195,000,000원 대비 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요.
• 공부·현황 대조. 근린시설 분류, 복층 오피스텔 이용상태, 주거 임차권의 내용을 건축물대장·감정평가서·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 관리비 및 취득비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 기계식주차 설비 이용 조건, 취득세 및 명도 관련 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각 조건 재확인. 2026.10.14 입찰 전에 최종 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 열람하고, 매각 조건의 변경이나 임차권 관련 추가 사항이 없는지 확인하세요.

맺으며 — “1.248억이냐 1.90억이냐, 답은 말소 조건에 있다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 단순히 감정가의 64%인 최저매각가가 아닙니다. 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권과 매각물건명세서의 특별한 포기·말소 조건입니다.

일반적인 배당 계산에서는 현재 회차 기준 67,747,200원의 미배당 보증금이 발생합니다. 그러나 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 그 부족액은 매수인의 실질 인수액이 아니며, 실질취득은 매각대금 124,800,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

다만 6회 유찰에도 불구하고 실제 시세와의 비교 근거가 확보되지 않았고, 민간임대주택등기 및 건축물 용도도 별도로 점검해야 합니다. 따라서 이 사건은 인수 해소 조건의 확실한 확인과 유사 호실의 최신 거래 시세 검증이 끝난 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.