서울중앙지방법원 2025타경102590. 관악구 신림동 지밸리마인드 6층 608호입니다. 사건 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔이며 내부는 복층입니다. 물건 자체만 보면 지하철2호선 구로디지털단지역 남측 인근, 아파트·단독주택·오피스텔·업무시설·공원·근린생활시설이 섞인 주거지대에 있습니다. 문제는 입지가 아니라 권리 인수입니다.
등기상 현재 소유자는 황재윤 씨이고, 2022년 매매 거래가액은 190,000,000원입니다. 이후 을구 1번으로 권순철 씨의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차보증금은 190,000,000원, 주민등록일자는 2022.10.27, 확정일자는 2022.10.05입니다. 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2025.04.03이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 6층608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태: 오피스텔, 내부 복층 · 15층 건 내 6층 608호 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.10 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 79,872,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 을구 1번 임차권이 먼저다
실제 임차인 1명. 권순철 씨는 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기를 마친 임차권자입니다. 보증금은 190,000,000원이고, 전입신고와 확정일자가 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 크다
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권순철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.10.27 / 2022.10.05 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
현재 최저가는 79,872,000원입니다. 이 금액으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,837,696원을 먼저 빼고, 임차인에게 78,034,304원이 배당됩니다. 보증금 190,000,000원 전액을 받지 못하므로 부족분 111,965,696원이 남고, 이 부분이 매수인 인수로 연결됩니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 싸지는 폭이 작다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 79,872,000원 | 111,965,696원 | 191,837,696원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 63,897,600원 | 127,652,557원 | 191,550,157원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 51,118,080원 | 140,202,045원 | 191,320,125원 |
이 표가 핵심입니다. 최저가만 보면 7,987만원 → 6,389만원 → 5,111만원으로 내려가지만, 인수할 임차보증금 미배당분은 반대로 커집니다. 그래서 매수인이 실제로 부담하는 총액은 계속 1.91억대에 머뭅니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,837,696원 |
| 1. 임차인 권순철 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 78,034,304원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 111,965,696원은 매수인 인수 가능성이 큽니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 절차 진행에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 구로디지털단지역 남측 인근의 지밸리마인드 6층 608호입니다. 주위는 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 구로디지털단지역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 6층으로, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 공시지가는 17,000,000원/㎡입니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 물건 이용상태는 오피스텔이고 내부는 복층입니다. 다만 임차보증금 인수 구조가 가격 경쟁력을 크게 제한하므로, 일반적인 최저가 할인 물건처럼 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 기준 총 부담은 191,837,696원입니다. 최저가 79,872,000원만 보고 입찰가를 정하면 위험합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권, 임차권등기명령, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분 계산. 현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 중 111,965,696원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액으로 작동하는지 입찰 전 확인하세요.
- 신청채권자 배당 없음. 현재 가정 배당표상 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 이 구조가 절차 진행에 어떤 영향을 줄 수 있는지 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유, 미납 관리비, 인도 절차, 내부 복층 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “인수 1.12억”이 먼저다
이 사건을 싸게 보이게 만드는 숫자는 최저가 79,872,000원입니다. 하지만 실제 의사결정을 지배하는 숫자는 임차보증금 미배당 111,965,696원입니다. 현재 회차에서 낙찰받으면 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 191,837,696원이고, 이는 감정가 195,000,000원에 거의 붙어 있습니다. 즉 이 물건은 “4회 유찰된 저가 물건”이 아니라 보증금 인수 때문에 실질가격이 고정되는 대항력 임차권 인수형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 권리분석 핵심을 확인하지 않고 최저가만 보고 들어갈 물건이 아닙니다.