광주지방법원 2025타경34719. 광주광역시 북구 신안동 134-7 제14층 제1420호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사삼광토건으로, 2008.02.18 매매를 원인으로 거래가액 49,632,200원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 임윤신, 청구액은 20,000,000원입니다. 이 금액은 2009.10.23 설정된 임윤신 명의 전세권의 전세금 20,000,000원과 같습니다.

권리 흐름은 단순한 근저당 경매와 다릅니다. 전세권이 먼저 설정됐고, 이후 2010.07.30 신용보증기금의 가압류 445,000,000원이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그 뒤 국민연금공단 압류, 신용보증기금 근저당, 국·국민건강보험공단·평택시안중출장소 압류가 이어졌습니다. 현재 최저가 21,700,000원 기준 예상배당은 선순위 전세권 20,000,000원을 전액 배당하는 구조지만, 당해세 등이 앞서면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2009년 전세권이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2010.07.30 신용보증기금 가압류 445,000,000원입니다. 이보다 앞선 2009.10.23 임윤신의 전세권 20,000,000원은 선순위 권리입니다. 등기상 권리관계만 보면 후순위 근저당·압류 등과 달리 별도 확인이 필요한 권리지만, 이번 경매의 신청채권자 역시 임윤신이고 청구액도 전세금과 동일한 20,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 이 전세금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

전입일 2025.11.04는 말소기준 2010.07.30보다 뒤이므로 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 임윤신은 등기상 전세권자이자 현재 경매 신청채권자와 동일합니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있어, 점유관계와 전세권 관계를 하나의 임차보증금으로 임의 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

② 가격·회차 시나리오 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다

감정가는 31,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 21,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 현재 판단할 수 있는 것은 감정가 대비 할인율뿐입니다. 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.

현재 회차에서는 신청채권자 임윤신의 20,000,000원 청구가 전액 충족되는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시에는 14,516,579원, 3회 유찰 시에는 10,041,605원만 배당돼 신청채권자의 미회수액이 발생합니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있지만, 이 사건은 선순위 전세권이 존재하므로 ‘배당이 덜 되면 자동으로 매수인이 차액을 인수한다’거나 그 반대로 단정하지 말고, 해당 전세권의 매각 소멸 조건을 명세서에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 21,700,000원 가정)

총 채권액 955,000,000원 중 채권자 예상배당은 20,909,400원, 미배당은 934,090,600원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 제14층 제1420호는 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
• 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측에 위치하며, 주위는 상가 및 점포 등으로 구성된 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층~지상 14층 건물로, 외벽은 타일 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 등, 창호는 하이새시창호 등으로 평가됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생시설·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 8미터 내외, 남서측 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 603,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 2009.10.23 전세권 20,000,000원이 2010.07.30 말소기준보다 앞섭니다. 신청채권자와 전세권자가 동일한 구조를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 당해세 우선순위. 공과금·국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 당해세가 있으면 예상배당 20,000,000원이 그대로 유지되지 않을 수 있습니다.
• 점유자 관계. 전입자 임윤신은 전세권자·신청채권자와 동일합니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 점유관계와 전세권 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 해석. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 2회 이상 유찰 시. 15,189,999원에서는 신청채권자 배당이 14,516,579원, 10,632,999원에서는 10,041,605원으로 내려갑니다. 유찰 후에는 전세권 소멸 구조를 더욱 면밀히 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 우선관계를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — 승부처는 ‘감정가 할인’이 아니라 선순위 전세권이다

이 물건은 감정가 31,000,000원에서 한 번 유찰돼 21,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보면 안 됩니다. 2009.10.23 설정된 임윤신 전세권 20,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 같은 임윤신이 현재 경매 신청채권자이며 청구액도 20,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 전세권이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 세금 우선배당과 해당 전세권의 매각 소멸 여부를 확인하지 않으면 권리관계가 완전히 확정됐다고 보기 어렵습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “21,700,000원이 싸냐”가 아니라 “20,000,000원 전세권이 어떤 방식으로 소멸하고, 실제 배당에서 얼마나 회수되느냐”입니다. 감정가 대비 30% 할인은 참고 숫자일 뿐이며, 권리관계 원문 확인이 먼저입니다.