광주지방법원 2025타경34719. 광주 북구 신안동 제14층 제1420호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사삼광토건이고, 2008.02.18. 매매로 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 49,632,200원이 기재됐습니다. 이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 31,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
권리의 핵심은 가격이 아니라 순서입니다. 임윤신의 전세권이 2009.10.23. 전세금 20,000,000원으로 설정된 뒤, 2010.07.30. 신용보증기금의 가압류 445,000,000원이 들어왔습니다. 제공된 권리판정상 이 가압류가 말소기준이고, 임윤신 전세권은 그보다 앞서 있어 등기상 말소기준권리 이전 권리로 분류됩니다. 다만 현재 31,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 해당 전세금 20,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34719 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 134-7 제14층 제1420호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제14층 제1420호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사삼광토건 (2008.02.18. 매매 · 거래가액 49,632,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 31,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
말소기준은 2010.07.30. 신용보증기금 가압류입니다. 그보다 먼저 설정된 2009.10.23. 임윤신 전세권은 등기상 선순위이고, 이후 신용보증기금 근저당권과 국민연금공단·국· 국민건강보험공단·평택시안중출장소의 압류, 현재의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 분류됩니다. 광주광역시북구 압류와 과거 경매개시결정 등 일부 등기는 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 임윤신, 대항력은 없지만 관계를 확인해야 한다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임윤신 | 2025-11-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 임윤신이 확인되지만 전입일은 2025-11-04로 말소기준일인 2010.07.30.보다 훨씬 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고, 이 점유자의 이름이 2009년 설정된 선순위 전세권자 및 이번 경매개시결정의 채권자 이름과 같습니다. 따라서 단순 후순위 임차인으로만 보지 말고 전세권·점유관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 958,000원 |
| 2. 전세권 · 임윤신 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 445,000,000원 | 10,042,000원 |
| 4. 근저당권 · 신용보증기금 | 490,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 955,000,000원 중 채권자 배당은 30,042,000원, 미배당은 924,958,000원으로 계산됩니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 생겨 실제 배당 순서와 금액이 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 전세권 배당 여유가 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 31,000,000원 | 20,000,000원 | 924,958,000원 |
| 1회 유찰 80% | 24,800,000원 | 20,000,000원 | 931,046,400원 |
| 2회 유찰 64% | 19,840,000원 | 19,082,880원 | 935,917,120원 |
현재와 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권 20,000,000원이 전액 충족되지만, 2회 유찰 시 매각가 19,840,000원에서는 신청채권자 배당이 19,082,880원으로 부족해집니다. 제공된 시나리오에서는 이 경우에도 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 전세권의 법적 처리와 배당요구 여부는 실제 매각물건명세서 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제14층 제1420호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측에 위치하며, 주변은 상가 및 점포 등으로 구성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층~지상 14층 건물 내 제14층 제1420호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 603,700원/㎡이며 토지면적은 3,273.7㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 2009.10.23. 임윤신 전세권 20,000,000원이 말소기준보다 빠릅니다. 배당 시 소멸하는지 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 2025-11-04 전입한 임윤신은 제공 판정상 대항력이 없지만, 선순위 전세권자·경매 채권자와 동일 이름입니다.
- 보증금 확인. 현황조사 점유자의 보증금이 확인되지 않아 명세서 보완 여부를 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세라면 예상배당보다 우선 차감될 수 있습니다.
- 유찰 시 배당 변화. 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권 20,000,000원이 전액 배당되지 않습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 31,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 선순위 전세권의 처리부터
이 물건의 핵심은 감정가 31,000,000원이 싸냐 비싸냐가 아닙니다. 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 판단할 근거가 부족합니다. 대신 2009.10.23. 설정된 임윤신의 전세권 20,000,000원이 2010.07.30. 말소기준 가압류보다 먼저라는 사실이 출발점입니다. 현재 회차 배당표는 이 전세권을 전액 배당하고 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 점유자 임윤신의 보증금은 미상이고 동일인이 전세권자·현재 경매 채권자로도 등장합니다. 여기에 국세·지방세 압류까지 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서의 전세권 소멸 여부·배당요구·세금 우선순위를 원문으로 대조해야 하는 확인형 오피스텔입니다.
