광주지방법원 2025타경34769. 이 물건은 감정평가상 아파트로 이용 중인 제110동 제6층 제602호입니다. 권리분석의 기준점은 2023.02.09 설정된 김미화의 근저당권 채권최고액 84,000,000원입니다. 그런데 임차인 장애임은 이보다 앞선 2022.09.16 전입·점유개시·확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 300,000,000원입니다. 따라서 말소기준권리 이후의 등기들이 매각으로 소멸하더라도, 장애임의 보증금 중 배당으로 회수되지 못한 금액은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
더 중요한 점은 유찰을 단순한 할인으로 볼 수 없다는 것입니다. 현재 최저가는 296,000,000원이지만 예상 인수액이 8,944,000원이어서 실질취득은 304,944,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 236,800,000원으로 내려가지만 인수액은 67,315,200원으로 늘어 실질취득은 304,115,200원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 189,440,000원에 인수액 114,012,160원이 붙어 실질취득은 303,452,160원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 선순위 임차보증금의 미배당분이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 양림동 505 양림1단지휴먼시아 제110동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제18층 건물 내 제6층 제602호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박혜원 · 2022.07.12 소유권이전(2022.06.29 매매, 거래가 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장애임 / 309,961,643원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.09 근저당권 · 김미화 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2022.07.12 광주광역시축산업협동조합 근저당권 216,000,000원이 설정됐지만 2022.09.07 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 장애임이 2022.09.16 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 현재 말소기준인 김미화 근저당권은 2023.02.09에 설정됐습니다. 따라서 장애임은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장애임 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.09.16 / 2022.09.16 | 대항력 有 | 우선변제 | 8,944,000원 승계 |
| 기사항전 주거 · 매각물건명세서 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 300,000,000원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 296,000,000원 | 8,944,000원 | 304,944,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 236,800,000원 | 67,315,200원 | 304,115,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 189,440,000원 | 114,012,160원 | 303,452,160원 |
이 표가 이 사건의 가격 판단을 거의 전부 설명합니다. 최저가가 296,000,000원에서 236,800,000원, 다시 189,440,000원으로 내려가더라도 장애임의 미배당 보증금이 8,944,000원에서 67,315,200원, 114,012,160원으로 커집니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 각각 304,944,000원, 304,115,200원, 303,452,160원으로 300,000,000원 보증금 수준에 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 장애임 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 291,056,000원 |
| 2. 근저당 · 김미화 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,189,318원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 5,495,196원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김혜정 | 848,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 장애임 | 309,961,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 296,000,000원 가정에서 집행비용 4,944,000원을 제외한 291,056,000원이 장애임 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 8,944,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 김미화 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정은 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 2008년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 제18층 건물 내 제6층 제602호입니다.
- 입지. 광주광역시 남구 양림동 소재 광주기독병원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역인 남광주역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 부정형의 평지로 아파트부지로 이용 중이며 동측으로 단지 내 진입도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류·중로2류 접합, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생 및 급·배수, 개별 냉·난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 296,000,000원에 예상 인수 8,944,000원을 더한 실질취득은 304,944,000원입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 67,315,200원, 2회 유찰 시 인수 114,012,160원으로 증가해 실질취득이 각각 304,115,200원, 303,452,160원으로 유지됩니다.
- 장애임 임차관계 원본 확인. 임대차계약일 2022.08.02, 전입·점유·확정일자 2022.09.16, 임차권등기 2025.04.08, 보증금 300,000,000원의 관계를 원문서에서 대조해야 합니다.
- ‘기사항전’ 기재 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 관계인 경고 확인. 장애임에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로, 그 사실관계와 임대차의 실체를 확인하되 확인 전에는 인수위험을 제거해 계산하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “296,000,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 신건 최저가 296,000,000원만 보면 구조를 오해하기 쉽습니다. 선순위 대항력 임차인 장애임의 보증금이 300,000,000원이고, 현재 예상배당은 291,056,000원에 그쳐 8,944,000원의 매수인 인수가 발생합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 304,944,000원입니다.
유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰에서는 낙찰가가 236,800,000원으로 내려가지만 인수가 67,315,200원으로 늘고, 2회 유찰에서는 낙찰가 189,440,000원에 인수 114,012,160원이 붙습니다. 실질취득은 계속 300,000,000원 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 ‘기사항전’ 기재도 남아 있습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금이 가격을 사실상 고정하는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
