광주지방법원 2025타경34786. 광주광역시 광산구 월곡동 59-2의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 휴게소·창고·변소로 이용되고 있고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 201.8㎡입니다. 현재 소유자는 김민재이며, 2023.10.27. 설정된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권 312,000,000원이 말소기준입니다. 이후 국·광산구의 압류, 광주신용보증재단과 주식회사 광주은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확하지만, 별도로 확인해야 할 지점이 있습니다. 등기에는 한국자산관리공사 2024-15770-003 공매공고가 기재돼 있습니다. 등기자료의 접수일은 2025.08.07이고 매각물건명세서 비고에는 2024.08.07.자 공매공고로 기재되어 있어, 실제 공매 진행 상태와 날짜는 원본을 서로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34786 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 59-2 · 월곡중앙로1번길 8-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 휴게소 · 창고 · 변소 |
| 토지 | 대 · 201.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김민재 |
| 감정가 / 최저가 | 414,299,605원 / 414,299,605원 (신건) |
| 청구금액 | 293,285,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.01.29. 하남농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2023.10.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김민재에게 소유권이 이전됐고, 광주광역시축산업협동조합 근저당권 312,000,000원이 설정돼 현재 경매의 말소기준이 됐습니다. 그 뒤의 국 압류, 광산구 압류, 광주신용보증재단 가압류 60,000,000원, 주식회사 광주은행 가압류 14,048,155원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 점유관계가 완전히 정리됐다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
③ 배당 구조 (매각가 414,299,605원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,542,996원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 14,048,155원 | 14,048,155원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,708,454원 |
현재 최저가 414,299,605원 가정에서는 계산상 채권자 청구액 386,048,155원이 전액 배당되고 소유자 잔여 21,708,454원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 부족은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 414,299,605원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 331,439,684원 | 60,048,627원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 265,151,747원 | 125,408,532원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 광주광역시축산업협동조합에는 312,000,000원이 배당돼 신청채권은 충족되지만, 후순위 채권에서 60,048,627원의 미배당이 발생합니다. 2회 유찰 시에는 총 배당가능액이 더 줄어 미배당이 125,408,532원으로 늘고, 광주광역시축산업협동조합 예상배당도 260,639,623원이 됩니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 전 회차 0원입니다.
⑤ 건물·토지 체크포인트
- 이용상태. 단독주택 및 휴게소, 창고, 변소로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지붕 현황. 목록 건물 및 부속 단층변소의 공부상 지붕 표기와 현황에 차이가 있습니다. 목록 2는 일부 강판지붕, 단층변소는 현황 강판지붕입니다.
- 토지. 면적 201.8㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
- 공시지가. 763,800원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하남금호타운아파트 북측 인근으로 다가구주택·단독주택·근린상가·아파트 등이 있는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물구조. 시멘트벽돌조 단층 건물들로 구성돼 있으며 주택 및 휴게소 건물에는 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 용도 특성. 단독주택과 휴게소·창고·변소가 함께 있는 구성으로, 단순 주거용 집합건물과는 이용구조가 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2024-15770-003 공매공고와 법원경매 진행 상태를 반드시 교차 확인합니다.
- 공매공고 날짜 대조. 등기자료의 2025.08.07 접수와 매각물건명세서 비고의 2024.08.07 기재를 원본에서 확인합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·임대차 여부를 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 범위를 현장에서 확인합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 지붕 구조의 공부상 표기와 현황 차이를 매각물건명세서·감정평가서와 대조합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 414,299,605원을 그대로 시세로 보지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공매와 현황 확인이 남는다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2023.10.27. 광주광역시축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 볼 수는 없습니다. 공매공고 등기가 별도로 존재하고, 임대관계는 미상이며, 제시외 건물이 포함되고 지붕 구조도 공부와 현황 차이가 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 감정가 414,299,605원의 가격 경쟁력을 판단할 자료도 없습니다. 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 공매 진행·점유·현황·가격을 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
