광주지방법원 2026타경30028. 광주 북구 두암동 현대아파트 106동 3층 301호입니다. 현재 소유자는 최인지이며, 2016.09.20. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2017.11.08. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이후 2017.11.22. 주식회사우리은행 채권최고액 72,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2025.08.28. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.01.07. 임의경매개시결정을 받았습니다.
말소기준 이후에는 서민금융진흥원 11,779,084원 가압류와 웰컴저축은행 주식회사 31,122,648원 가압류가 있습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 복잡한 권리 인수보다 147,000,000원이라는 신건 가격이 최근 거래 수준에서 적정한가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30028 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 72-4 현대아파트 106동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.84㎡ · 20층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 최인지 · 2016.09.20. 협의분할에 의한 상속 · 2017.11.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 51,251,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
조사된 임차인 없음. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 말소기준은 2017.11.22. 우리은행 근저당이고, 이후 서민금융진흥원·웰컴저축은행의 가압류와 2026.01.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.28. 한국주택금융공사로 이전된 권리는 말소기준 근저당의 이전등기입니다.
② 시세 비교 — 평균보다는 높고 최신 거래보다는 낮다
두암동현대1차 동일 면적 59.84㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 137,833,333원, 최저 거래는 103,000,000원, 최고 거래는 163,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.84㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 18 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 12 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 17 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2025.09 | 59.84㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2025.07 | 59.84㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2025.06 | 59.84㎡ | 14 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 137,833,333원 |
신건 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 137,833,333원의 106.7%입니다. 따라서 최근 평균만 놓고 보면 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 반면 2026.04. 최신 거래는 155,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 실거래가 103,000,000원부터 163,000,000원까지 넓게 형성돼 있어, 평균값 하나보다 층·상태 차이를 함께 확인해야 하는 표본입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,779,084원 | 11,779,084원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 31,122,648원 | 31,122,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,240,268원 |
매각가 147,000,000원 가정 시 제공된 배당표의 채권 총액 114,901,732원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 29,240,268원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 두암동 현대1차아파트 106동 3층 301호이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건 내 3층이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 돼 있습니다.
- 단지. 두암동현대1차는 672세대이며 준공일은 1998.01.26.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형의 아파트부지이며 공시지가는 863,800원/㎡입니다.
- 이용계획. 제3종일반주거지역 포함, 전통상업보존구역·중점경관관리구역 포함, 중로2류·소로2류 및 준보전산지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 147,000,000원은 최근 12개월 평균 137,833,333원의 106.7%입니다. 평균 대비 가격 가점은 주기 어렵습니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 2026.04. 최신 거래는 155,000,000원으로 현재 최저가보다 높아, 평균과 최신 거래 사이의 가격 편차를 함께 검토해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원입니다. 각 회차 가격을 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유관계와 명도 필요 여부는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2017.11.22. 우리은행 근저당은 2025.08.28. 한국주택금융공사로 이전됐으므로 관련 등기와 경매신청 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 평균 이상”
이 물건은 제공된 자료 기준으로 권리분석이 복잡한 유형은 아닙니다. 조사된 임차인이 없고 인수액은 0원이며, 2017.11.22. 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 안정적인 구조입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 147,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 137,833,333원의 106.7%로 평균을 웃돕니다. 동시에 최신 거래는 155,000,000원이고 최근 12건은 103,000,000원부터 163,000,000원까지 분포합니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗 = 신건도 싸다”가 아니라, 권리는 합격이지만 가격은 개별 호수 상태와 최근 거래 편차를 확인한 뒤 결정할 물건으로 보는 것이 맞습니다.
