광주지방법원 2026타경30028. 광주 북구 두암동 현대아파트 106동 3층 301호, 감정평가상 아파트입니다. 현재 소유자는 최인지이며, 2016년 9월 20일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2017년 11월 8일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2017년 11월 22일 우리은행 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 서민금융진흥원과 웰컴저축은행의 가압류가 붙었고, 2025년에는 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 뒤 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
매수인 입장에서 중요한 점은 단순합니다. 기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 최저매각가 102,900,000원이 곧 권리분석상 실질취득금액의 중심값입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일면적 평균보다 약 34,933,333원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30028 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 72-4 현대아파트 106동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.84㎡ · 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최인지 · 2016.09.20 협의분할에 의한 상속, 2017.11.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매 신청 | 한국주택금융공사 · 청구금액 51,251,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 실제 임차인은 0명이며, 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 말소기준은 2017년 11월 22일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 8월 28일 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 권리에 기초해 2026년 1월 7일 임의경매가 개시됐습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로, 배당 부족분 14,242,332원도 매수인 인수액으로 넘어오지 않습니다.
② 시세 비교 — 70% 최저가와 최근 거래를 직접 비교
동일 단지 두암동현대1차는 672세대이고, 준공일은 1998년 1월 26일입니다. 대상과 동일한 전용 59.84㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 137,833,333원이며, 최신 거래는 2026년 4월 1층 155,000,000원입니다. 현재 최저가는 102,900,000원으로 최근 12개월 평균의 74.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.84㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 18 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 12 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 17 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2025.09 | 59.84㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2025.07 | 59.84㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2025.06 | 59.84㎡ | 14 | 152,000,000원 |
| 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 137,833,333원 |
거래 범위는 103,000,000원~163,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 대상 물건과 같은 3층 거래가 2026년 3월 127,000,000원에 확인됩니다. 현재 최저가 102,900,000원은 이 3층 거래보다 24,100,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다도 낮습니다. 따라서 현 회차는 가격 비교상 할인 구간에 들어와 있지만, 실거래 하단 103,000,000원과는 불과 100,000원 차이이므로 낙찰가가 경쟁으로 올라갈 경우 할인 폭은 빠르게 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,779,084원 | 11,779,084원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 31,122,648원 | 16,880,316원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 114,901,732원 가운데 100,659,400원이 배당되고, 14,242,332원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 광주광역시 북구 두암동 소재 현대1차아파트로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 두암동현대1차 672세대, 준공일 1998.01.26입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가 863,800원/㎡입니다.
- 시설·하자 표시. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 14,242,332원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 44,568,272원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 65,788,310원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 자료에서 계산된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 “채권자가 얼마나 덜 받느냐”가 아니라 낙찰가가 동일면적 실거래와 비교해 어디에 위치하느냐가 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일층 실거래 비교. 2026년 3월 동일면적 3층 거래가 127,000,000원입니다. 대상도 3층이므로 낙찰가 검토의 직접 비교값으로 활용할 수 있습니다.
- 거래 하단 확인. 최근 12개월 최저 실거래가 103,000,000원으로 현 최저가 102,900,000원과 거의 같습니다. 경쟁률이 높으면 하단 대비 할인은 곧 사라집니다.
- 권리 원본 대조. 2017.11.22 우리은행 근저당권, 2025.08.28 한국주택금융공사로의 근저당권 이전, 2026.01.07 임의경매개시결정을 등기 원본과 최종 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 입찰 전 최신 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리·현장 상태. 내부 상태와 체납 관리비 등은 실거래 가격 편차에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 낙찰가 관리가 핵심
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리분석이 비교적 단순합니다. 1회 유찰 후 최저가 102,900,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 137,833,333원보다 낮고, 최신 거래 155,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 거래 하단은 103,000,000원이고, 같은 3층 거래가 127,000,000원이라는 점도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 숨은 인수금이 아니라 실제 낙찰가가 어느 수준에서 형성되느냐입니다. 권리구조는 단순하지만, 입찰 경쟁으로 가격이 올라갈수록 현재 보이는 할인폭은 빠르게 줄어듭니다.
