광주지방법원 2026타경30038. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 19층 1911호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 구분건물입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16 소유권보존과 같은 날 주식회사우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 2024.11.08 등기된 김성은의 주택임차권과 2026.01.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차권자의 보증금은 188,900,000원으로 작지 않지만, 이 사건에서 중요한 것은 보증금 액수 자체보다 대항력의 선후관계입니다. 김성은의 확정일자는 2022.09.26, 전입일은 2022.10.12, 점유개시는 2022.10.14로 모두 2022.09.16 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매각가가 보증금보다 낮아지더라도 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 ‘대항력 인수형’ 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1911호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 · 19층 1911호 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 김성은의 임차권등기는 2024.11.08 접수됐고, 그 기초가 되는 전입도 2022.10.12이므로 말소기준보다 뒤입니다. 임차인은 배당요구를 했지만 매수인이 승계할 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 건물전부 · 주거(임차권등기) | 188,900,000원 | 2022.10.12 2022.09.26 | 대항력 없음 | 말소기준 후 배당요구 2024.11.08 | 인수 0원 |
② 가격·회차 시나리오 — 시세 할인 여부는 단정하지 않는다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 220,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 자체만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 여부와 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 더한 220,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 23,020,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 23,064,084,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 23,098,791,200원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금은 220,000,000원 → 176,000,000원 → 140,800,000원으로 낮아지지만, 김성은 임차보증금의 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 고정되는 유형이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매채권자 · 주택도시보증공사 | 188,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
220,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,880,000원과 우리은행 216,120,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원이며, 총 채권 미배당액은 23,020,700,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 임대수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 남동측 인근이며 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 19층 1911호로 복도식·동향입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 및 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건부지는 북측 왕복5차선, 동측 왕복3차선, 남측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 가장형 평지의 오피스텔 건부지로 평가됐습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계 재확인. 김성은의 전입 2022.10.12과 말소기준 2022.09.16의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 변경내용 확인. 우리은행 을구 1번 23,047,920,000원과 을구 1-1 변경 56,280,000원·공동담보 해제의 현재 효력을 최신 등기사항으로 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 220,000,000원이 실제 오피스텔 매매시세·임대수익 대비 적정한지는 별도의 최근 거래와 임대 조건으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 오피스텔의 공용관리비 및 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당관계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계가 달라질 가능성을 점검하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 188,900,000원 임차보증금이 있다고 해서 이를 매수인이 떠안는 것은 아니라는 점입니다. 김성은의 전입은 말소기준인 우리은행 근저당보다 늦고, 대항력도 없으며, 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 금전승계 측면은 비교적 명확합니다.
다만 권리상 안전과 가격 메리트는 별개입니다. 신건 최저가 220,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 실거래 근거가 없고, 말소기준 직전의 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경기재도 최종 원본 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격과 특수 등기사항을 확인한 뒤 입찰”입니다.
