광주지방법원 2026타경30038. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 19층 1911호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 김성은의 임대차계약일은 2022.09.26, 주민등록일은 2022.10.12, 점유개시일은 2022.10.14로 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 확인된 임차인 1명은 대항력이 없고, 2024.11.08 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 규모가 아니라 선후관계입니다. 보증금 188,900,000원은 현재 최저매각가 154,000,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 것으로 산정되지 않았으므로 현재 회차의 실질취득액은 154,000,000원입니다. 반면 시세 자료가 없기 때문에 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층 1911호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상20층 건물 내 19층 1911호 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권이라 인수 0원
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당입니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기가 기재됐고, 을구 근저당에는 이후 채권최고액 56,280,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 있습니다. 현재 배당 추정은 우리은행 채권최고액을 23,047,920,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 근저당 변경등기와 공동담보 해제의 범위를 등기 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 188,900,000원 | 2022.10.12 / 2022.09.26 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
임차인 김성은은 배당요구가 확인돼 있지만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 매수인 관점에서는 대항력이 없고 임차권등기가 매각으로 소멸하므로 보증금 인수액은 0원입니다. 경매 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액과 김성은의 임차보증금은 모두 188,900,000원으로 같지만, 금액이 같다는 사실만으로 두 채권을 동일한 대위·승계 채권이라고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 154,000,000원으로 감정가 220,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이지만 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 매수인 인수가 0원이어서 실질취득액도 154,000,000원이지만, 시세 대비 저렴한지는 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 23,085,776,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 23,131,329,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 23,163,118,280원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 매각가 하락이 미배당 보증금 승계로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 유찰가가 낮아졌다는 사실과 시세 대비 저평가라는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,956,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 151,044,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 188,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 우리은행에 배당되는 것으로 추정되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 지하2층 지상20층 건물 내 19층 1911호, 복도식·동향입니다.
- 입지. 신안사거리 남동측 인근으로 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대이며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건부지는 북측 왕복5차선, 동측 왕복3차선, 남측 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 기계식주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역· 전통상업보존구역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 거래가격 비교값이 확인되지 않으므로 현재 최저가의 시장 내 위치와 환금성은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 2022.09.16 우리은행 근저당에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,280,000원·공동담보 해제 기재가 함께 있으므로 실제 담보 범위와 현재 잔존채권을 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 임대의무 관련 취급을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 김성은은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만 배당요구가 확인돼 있습니다. 확정일자·배당순위와 실제 배당 여부를 배당요구 종기 서류에서 대조하세요.
- 주택도시보증공사 채권. 신청채권자의 청구액 188,900,000원과 임차보증금 188,900,000원이 같으므로 실제 채권관계와 대위 여부를 관련 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 154,000,000원이지만 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 감정평가 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도, 이 사건은 인수형이 아니다”
이 사건의 임차보증금은 188,900,000원으로 현재 최저가 154,000,000원보다 큽니다. 하지만 임차인의 주민등록과 점유가 2022.09.16 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 154,000,000원입니다.
다만 이 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 비교값이 없고, 갑구의 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기의 세부 취급도 확인할 부분이 남아 있습니다. 권리상 핵심 임차보증금 인수는 없지만, 가격 검증과 등기 원문 확인이 승부처인 오피스텔 경매로 보는 것이 적절합니다.
