광주지방법원 2026타경30048. 광주역 서측 인근 신안동의 ‘광주역 한국아델리움’ 8층 809호, 전유면적 49.0765㎡인 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 등기상 말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 신애련의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 존재하지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
임차인 신애련은 임대차계약일과 확정일자가 2022.10.04., 점유개시일이 2022.10.31., 주민등록일이 2022.11.03.입니다. 말소기준권리 2022.09.16.보다 주민등록이 늦기 때문에 대항력은 없으며, 매각 시 임차보증금 174,300,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차에서 권리분석상 실질취득액은 237,000,000원으로 최저매각가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 809호 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔(주거용) · 전유면적 49.0765㎡ · 제20층 중 제8층 |
| 사용승인 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 민간임대주택등기는 근저당권보다 접수번호가 앞서고, 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2022-834호와 함께 채권최고액 23,047,920,000원으로 등기되어 있습니다. 같은 날 별도의 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 ‘공동담보 해제’가 기재되어 있어, 입찰 전 현재 등기 상태와 매각물건명세서를 원문으로 맞춰보는 것이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신애련 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 174,300,000원 | 2022.11.03 / 2022.10.31 | 2022.10.04 | 2024.11.04 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
신애련의 주민등록일 2022.11.03.은 말소기준권리 2022.09.16.보다 뒤입니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아니며, 임차권등기 역시 2024.11.04. 접수로 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 174,300,000원이지만 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘검증 가능성’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 237,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액 역시 237,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 금액이 최근 거래 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액이 없다는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 경매개시 채권자 · 주택도시보증공사 | 174,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
237,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 각각 0원입니다. 총 채권 미배당액은 22,989,338,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 복도식 주거용 오피스텔로 이용 중이며 전유면적은 49.0765㎡입니다. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 제20층 중 제8층입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 광주역 서측 인근 신안동에 위치하며, 주변은 광주역·상업용 부동산·숙박시설·점포 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 광주역과 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4차선, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 237,000,000원이 최근 시세 대비 어느 수준인지 확인할 비교거래가 필요합니다. 실거래 확인 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰하지 않는 편이 합리적입니다.
- 임차인 순위. 신애련의 전입일 2022.11.03이 말소기준 2022.09.16보다 늦다는 점을 등기부·주민등록·매각물건명세서 원문에서 다시 맞춰보세요.
- 민간임대주택등기. 2022.09.16 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 정리 관계를 매각물건명세서와 등기부 원문으로 확인하세요.
- 근저당 변경. 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 적혀 있으므로, 23,047,920,000원 공동담보 근저당과의 현재 관계를 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 예상배당에서는 우리은행이 232,882,000원을 배당받고 주택도시보증공사는 0원입니다. 다만 이 미배당이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니며 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 현장에서 확인되지 않았으므로 실제 점유·열쇠 인도·명도 상황을 매각 전 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 매수인이 인수한다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 174,300,000원이지만, 권리분석의 결론을 결정하는 것은 금액보다 말소기준권리와 전입의 선후입니다. 신애련의 전입은 2022.11.03으로 우리은행 근저당 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리상 실질취득액은 최저매각가와 동일한 237,000,000원입니다. 다만 실거래 비교값이 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 말할 근거 역시 없습니다. 권리 인수위험은 낮지만, 가격은 검증 전까지 중립. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 변경의 원문 관계까지 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
