광주지방법원 2026타경30048. 광주역 서측 인근에 위치한 전유면적 49.0765㎡의 주거용 오피스텔입니다. 2022년 9월 1일 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물의 8층 809호이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다. 권리분석의 기준은 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 신애련은 2022년 10월 4일 확정일자를 받았지만 주민등록일이 2022년 11월 3일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 보증금 174,300,000원이 최저가를 초과한다는 이유만으로 매수인에게 차액이 넘어오는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이니 깨끗하다”로 끝내기에는 확인할 부분이 있습니다. 같은 2022년 9월 16일, 우리은행 근저당 접수번호 132246보다 먼저인 접수번호 132245로 민간임대주택등기가 존재합니다. 그 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 또한 우리은행 근저당은 최초 채권최고액 23,047,920,000원으로 등기된 뒤 같은 날 56,520,000원으로 변경되고 공동담보가 해제된 기록이 있어, 배당 추정에 사용된 금액과 원등기 상태를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 809호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 49.0765㎡ · 주거용 이용 · 지상20층 중 8층 |
| 사용승인 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인은 신애련 1명이며, 임대차계약일과 확정일자는 2022.10.04, 점유개시일은 2022.10.31, 주민등록일은 2022.11.03입니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춰야 발생하는데 주민등록일이 말소기준일보다 늦으므로 이 사건 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.11.04 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 접수됐지만, 해당 임차권 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신애련 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 174,300,000원 | 계약·확정 2022.10.04 점유 2022.10.31 전입 2022.11.03 임차권등기 2024.11.04 | 2024.11.04 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 237,000,000원의 70%인 165,900,000원입니다. 1회 유찰로 71,100,000원이 낮아졌지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 70%라는 숫자만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확정적으로 계산할 수 있는 것은 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 165,900,000원이라는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 23,059,442,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 23,108,515,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 23,142,792,238원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 이 자료상의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 대항력 인수형 사건처럼 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 174,300,000원에 고정되는 구조가 아닙니다. 반대로 채권자 미배당액은 매각가가 낮아질수록 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,122,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 162,777,400원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 3,122,600원을 제외한 매각대금이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 0원, 소유자 잔여도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 복도식 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 전유면적은 49.0765㎡이며, 20층 건물의 8층 809호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동, 광주역 서측 인근에 위치하며 주위는 광주역·상업용 부동산·숙박시설·점포 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 광주역 및 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2022.09.01 사용승인. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·경보·스프링클러·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선, 남동측 및 남서측 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구 등이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상이었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 접수번호 132245로 말소기준 근저당 132246보다 앞섭니다. 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 승계 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 기록 56,520,000원 사이의 관계를 등기사항전부증명서 전체 문맥으로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 신애련은 대항력이 없고 임차권등기까지 마쳤지만, 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구 확인. 신청채권자 청구액 174,300,000원은 신애련의 임차보증금 174,300,000원과 동일합니다. 승계·대위 관계는 관련 서류에서 확인하되 실제 임차인은 신애련 1명으로 봅니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 말고, 오피스텔 실거래 비교를 별도로 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 싸게 낙찰돼도 인수되는 사건은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 174,300,000원과 최저가 165,900,000원입니다. 겉으로 보면 보증금이 낙찰가보다 8,400,000원 커서 인수 위험을 의심할 수 있지만, 신애련의 주민등록일이 말소기준일 뒤이므로 대항력 인수형이 아닙니다. 따라서 현재 회차에서 매수인 실질취득가는 165,900,000원, 금전 인수는 0원입니다.
다만 안전성 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기와, 23,047,920,000원에서 56,520,000원으로 표시가 바뀐 우리은행 근저당 변경등기가 존재합니다. 또한 현재 최저가는 감정가의 70%일 뿐 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 임차보증금 승계가 아니라 선순위 등기와 근저당 변경의 정확한 해석, 그리고 실제 오피스텔 시세의 확인입니다.
