광주지방법원 2026타경30072. 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역한국아델리움 제4층 제421호입니다. 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서에 모두 오피스텔로 표시되어 있습니다. 감정가는 211,000,000원이며, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 147,700,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 유찰로 가격이 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 임차보증금 173,300,000원의 인수 여부, 근저당권 변경의 실제 효력, 그리고 매각 후 권리 정리를 각각 확인해야 합니다. 특히 임차보증금이 매각대금보다 크다는 사실만으로 매수인이 보증금 차액을 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력과 배당 관계를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제4층 제421호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6 (신안동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 20층 중 4층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청채권액 | 173,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류와 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 소유권보존에 부기된 민간임대주택등기는 별도의 등록 및 의무 관계를 담고 있어, 근저당과 동일하게 소멸한다고 단정하지 않고 매각 후 정리 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 크지만 대항력은 없음 판정
실제 확인된 임차인은 이서하 1명입니다. 주택 전부를 임차한 것으로 등기돼 있으며, 임차권등기가 설정돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이서하 주택전부 · 임차권등기 |
173,300,000원 등기상 차임 월 110,000원 |
전입 2023.10.26 확정 2022.09.26 점유개시 2022.10.31 |
없음 말소기준 이후 전입 |
확인 필요 배당요구 신고 · 배당순위 별도 검토 |
인수 0원 판정 후순위 임차권등기 소멸 예정 |
임차인의 임차권등기 접수일은 2024.11.04이며, 배당요구 신고도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 다만 배당요구 여부와 실제 우선변제 순위는 별개이므로, 배당표와 임차권등기 원문을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 실제 시세는 다르다
감정가는 211,000,000원, 현재 최저매각가는 147,700,000원입니다. 한 차례 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 인근 동일 유형 오피스텔의 최근 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 211,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 147,700,000원 | 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 103,390,000원 | 감정가 49% · 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 감정가 34% 표기 · 가정 시나리오 |
후속 회차 금액은 제공된 유찰 시나리오이며, 실제 후속 매각기일이나 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 우리은행에 배분되는 것으로 계산돼 있으며, 후순위 채권자에게는 배당이 없는 구조입니다. 다만 근저당 변경등기와 임차인의 실제 배당순위에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 표시 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,867,800원 |
|
1. 우리은행 근저당 원설정 채권최고액 기준 · 변경등기 확인 필요 |
23,047,920,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 승 건축사사무소 가압류 | 209,780,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 173,300,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 제공된 추정 모형을 재현한 값입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 우리은행 원설정 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기상 56,520,000원의 관계를 확정하기 전에는 우리은행 예상배당 144,832,200원 및 후순위 배당 0원을 확정 결과로 보아서는 안 됩니다. 표의 채권액은 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있습니다. 신청채권과 임차보증금의 중복 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 판정은 동일
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 147,700,000원 | 144,832,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 103,390,000원 | 101,142,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 0원 |
제공된 회차별 분석에서는 어느 경우에도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 이는 임차인이 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 판정돼 있기 때문입니다. 따라서 보증금 173,300,000원을 실질취득가에 자동 가산하지 않습니다.
다만 유찰이 진행될수록 가격이 낮아진다는 사실과 적정한 투자금액이라는 판단은 별개입니다. 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 어느 회차에서 가격 메리트가 발생하는지도 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층~지상 20층 건물로, 본건은 4층에 위치합니다. 급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 오피스텔로 기재돼 있습니다. 토지 관련 자료의 이용상황 표기와 별개로 본건의 실제 평가 용도는 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지 상태. 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 실제 매매가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔 수요, 공실, 관리비와 임대조건을 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 후 기재금액 56,520,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 이 호실의 실제 피담보채무를 등기원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
- 임차인 대항력. 이서하의 전입일 2023.10.26, 점유개시일 2022.10.31, 말소기준일 2022.09.16을 원본으로 대조하세요. 대항력 없음 판정이 유지되는지가 핵심입니다.
- 임차권등기·배당. 임차권등기 명령과 배당요구 관계를 확인하고, 우선변제 순위 및 매각 후 임차권 정리 여부를 검토하세요.
- 주택도시보증공사 신청채권. 경매신청채권 173,300,000원과 임차보증금 173,300,000원의 관계를 확인하세요. 대위변제·채권양도 여부 및 중복 계산 가능성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 표시돼 있으므로, 매각에 따른 등록 정리 및 임대사업 관련 의무의 존속 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 실거래 검증. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 거래와 최신 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 매수를 판단하지 마세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고 명도 비용을 별도로 검토하세요. 대항력 없음이 곧바로 명도 부담 없음이라는 뜻은 아닙니다.
- 관리비·매각조건. 체납 관리비와 공용부분 부담, 세금 및 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 판정과 투자 안전성은 다르다”
광주역한국아델리움 421호는 감정가 211,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 147,700,000원으로 낮아졌습니다. 임차인 이서하는 보증금 173,300,000원으로 등기돼 있지만, 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 판정돼 있습니다.
그러나 최초 우리은행 근저당 채권최고액과 변경등기상 금액이 크게 다르고 공동담보 해제 기록도 있어 채권 범위 및 예상배당을 확정하기 어렵습니다. 주택도시보증공사 신청채권과 임차보증금의 관계, 민간임대주택등기의 처리도 확인이 필요합니다.
무엇보다 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 원본 권리관계를 검증하고 최근 거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부와 금액을 판단해야 할 물건입니다.
