광주지방법원 2026타경30072. 광주역한국아델리움 4층 421호로, 감정 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16. 우리은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 주택임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 이서하는 보증금 173,300,000원으로 주택 전부에 임차권등기를 마쳤지만, 전입신고일이 2023.10.26.으로 말소기준인 2022.09.16.보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 명시돼 있어, 배당 부족분이 발생하더라도 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30072 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층421호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제4층 제421호 · 지하2층~지상20층 건물 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
갑구에는 2022.09.16. 민간임대주택등기도 존재합니다. 이 주택은 민간임대주택으로 등록됐다는 기재가 있으므로, 해당 등기의 현행 효력과 매각 후 처리관계 역시 원본 서류 확인 대상입니다. 후순위 가압류는 주식회사 승 건축사사무소의 209,780,000원이고, 2026.01.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이서하 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 173,300,000원 | 2023.10.26 / 2022.09.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일자는 2022.10.19., 점유개시일자는 2022.10.31., 임차권등기 접수일은 2024.11.04.입니다. 임차권등기 역시 말소기준권리 이후에 설정됐고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 이서하는 보증기관 승계·대위신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명으로 계산해야 하며, 보증금 중복합산 대상도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 211,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제공돼 있지 않아, 211,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 가점을 주면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 23,223,754,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 23,265,363,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 23,298,650,560원 | 0원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지고 배당 부족액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 유찰 후 가격이 낮아진다는 사실만으로 시장 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 실거래 시세가 없기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 승 건축사사무소 | 209,780,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,754,000원을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당권에 배당되고, 가압류·신청채권자·소유자에게는 배당이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제4층 제421호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광주역 남서측 인근이며, 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인. 이서하의 전입신고일 2023.10.26.이 말소기준 2022.09.16.보다 늦어 제공 데이터상 대항력은 없습니다.
- 임차권등기. 2024.11.04. 주택임차권등기는 말소기준 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 근저당 변경. 23,047,920,000원 근저당과 같은 날 56,520,000원으로 기재된 변경·공동담보 해제 내역을 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 현행 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 최저가 211,000,000원을 시장 대비 저가라고 판단하지 않습니다.
- 배당. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 매수인이 인수한다”
이 사건의 핵심은 보증금 173,300,000원이라는 숫자 자체가 아니라 말소기준과 전입 시점의 선후관계입니다. 실제 임차인 이서하는 전입신고가 우리은행 근저당보다 늦어 제공 데이터상 대항력이 없고, 주택임차권 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 배당에서 신청채권자에게 돈이 돌아가지 않는 시나리오라 해도 매수인이 그 부족분을 떠안는 구조는 아니며, 세 회차 모두 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 211,000,000원은 감정가와 동일한 신건이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인되지 않았다”입니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 변경·공동담보 해제 내역까지 원본에서 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 안전합니다.
