광주지방법원 2026타경30085. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 15층 1511호 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원이고, 한 차례 유찰되어 최저매각가가 158,900,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 186,300,000원입니다. 소유자는 유한회사비알케이입니다.
이 사건에서 먼저 살펴볼 것은 은행 근저당권과 임차권의 순서입니다. 우리은행 근저당권은 2022.09.16 설정되었고, 임차인 박래양의 전입신고는 2022.10.13입니다. 제시된 권리분석상 근저당권이 선순위이므로 임차인에게는 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 처리됩니다.
다만 같은 등기부에는 민간임대주택등기가 존재하고, 우리은행 근저당권은 공동담보로 표시되어 있습니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 문제와 민간임대주택 등록에 따른 행정적 의무가 어떻게 처리되는지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1511호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 / 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 20층 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 227,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차인 | 박래양 · 1명 · 임차보증금 186,300,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (제시된 권리·배당모형 기준) |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 우리은행 공동담보 근저당권 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당권이 말소기준
우리은행 근저당권에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재되어 있습니다. 다만 공동담보목록 제2022-834호가 표시된 공동담보 근저당권이므로, 이 금액을 1511호 한 호실에 대한 실제 대출잔액이나 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,280,000원 및 공동담보 해제라는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 원래 설정금액 23,047,920,000원을 해당 호실의 최종 유효 채권최고액으로 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 변경등기 및 공동담보 해제의 정확한 적용 범위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 186,300,000원, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
박래양 건물전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.10.13 확정 2022.10.13 점유개시 2022.10.14 |
186,300,000원 | 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 인수 0원 |
실제 확인된 임차인은 박래양 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 동일한 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
박래양의 임대차계약일은 2022.10.11이고, 전입신고와 확정일자는 모두 2022.10.13, 점유개시일은 2022.10.14입니다. 우리은행 근저당권 설정일인 2022.09.16보다 전입과 점유개시가 늦으므로 제시된 권리분석에서는 대항력을 인정하지 않습니다.
임차권등기는 2024.10.28 접수되었고 배당요구가 있는 것으로 확인됩니다. 다만 우선변제권의 구체적인 배당순위는 확정하지 않습니다. 현재 예상배당표에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 배분되어 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당액이 0원으로 나타납니다. 이 결과만으로 임차인에 대한 실제 배당액이나 채권관계 전체가 확정된 것은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 감정가의 70%, 시세 할인 여부는 미확정
감정가 227,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,900,000원입니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 다만 감정평가액은 현재 시장에서 실제 거래되는 가격과 동일하지 않습니다. 최근 실거래와 비교한 적정가격이 확인되어야 비로소 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 158,900,000원 | 실거래 비교 필요 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 111,230,000원 | 향후 회차 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 77,861,000원 | 향후 회차 시나리오 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 위 가격은 시세나 적정 낙찰가격을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 23,047,920,000원 | 155,875,400원 |
| 2. 가압류 · 안귀섭 | 110,704,770원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
제공된 단순 배당모형의 결과입니다. 우리은행 공동담보 근저당권의 변경 및 해제 내용, 호실별 실제 피담보채무, 배당순위, 임차인 배당관계 등을 확정한 배당표가 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
현 회차 배당모형은 매각대금 158,900,000원 중 집행비용 3,024,600원을 공제하고 남은 155,875,400원을 우리은행에 배당하는 구조입니다. 가압류권자 안귀섭과 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당액은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 신청채권자 배당은 계속 0원으로 추정
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 주택도시보증공사 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 0원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 유찰 횟수가 늘어나면서 매각가격과 채권자 배당총액이 감소하지만, 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이는 선순위 근저당권보다 늦게 성립한 임차권에 대항력이 없다고 분류한 결과입니다. 반대로 매각대금이 감소한다고 해서 해당 물건의 실제 시장가격이나 취득 후 수익성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근입니다. 업무용 부동산, 숙박용 부동산, 점포 등이 소재하는 노선 업무 및 상가 지대이며 주위환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 15층 1511호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스, 난방, 승강기 및 옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 도로접면은 광대소각입니다. 일반상업지역에 해당하고 방화지구, 시가지경관지구 등 토지이용 제한사항이 존재합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 토지구획정리사업지구 등의 사항이 확인됩니다. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 이 수치를 해당 오피스텔의 실거래 시세 또는 호실별 토지가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 환금성. 상업지역에 위치한 오피스텔이므로 실제 주거·업무 수요, 임대 가능성 및 매매 거래량을 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인된 정보만으로 매도 용이성이나 적정 매각기간을 확정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.09.16 우리은행 근저당권이 말소기준이며 임차인 전입신고는 2022.10.13입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 권리순서 및 인수 여부를 대조하세요.
- 공동담보 변경내역. 우리은행 근저당권의 채권최고액 23,047,920,000원, 변경등기의 56,280,000원 및 공동담보 해제 내용을 공동담보목록과 함께 확인하세요. 개별 호실에 적용되는 최종 피담보채무와 배당관계를 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2019.10.02 등록 사실과 임대의무기간 관련 등기가 확인됩니다. 매각 후 등록 상태, 임대사업자 지위와 의무 및 말소 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 임차권과 명도. 박래양의 보증금은 186,300,000원이며 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 대항력 없음이라는 권리분석 결과와 별개로 현재 실제 점유 및 인도 상태를 확인하세요.
- 보증기관 채권관계. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 186,300,000원입니다. 임차보증금과 동일 금액이므로 보증금 반환 및 채권관계를 확인하고, 동일 보증금을 별도 임차인 채권으로 중복 계산하지 마세요.
- 실거래와 임대수익. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 가격 추세 및 임대수익을 확인한 뒤 실제 취득비용과 비교하세요.
- 용도 및 이용상태. 본건은 오피스텔입니다. 실제 사용현황, 건축물대장상 용도 및 임대 운영 조건을 확인하세요.
- 관리비 및 취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약, 취득 관련 세금, 명도 및 수리비를 확인하세요. 인수액 0원이 전체 취득비용 0원을 의미하지는 않습니다.
- 표시사항 대조. 소재지의 행정구역 표기와 임차권등기상 주소 표기에 차이가 있으므로 지번, 건물명, 동·호수 및 집합건물 표시를 원본 서류에서 대조하세요.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 대조하고 변경·취하·정지 여부도 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
이 사건의 핵심은 권리의 소멸과 가격 적정성을 구분하는 것입니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 임차인 박래양은 후순위로, 제시된 권리분석과 배당모형상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
하지만 우리은행 근저당권의 공동담보 변경·해제 내역과 민간임대주택 등록사항은 별도 확인이 필요합니다. 특히 공동담보 채권최고액을 이 호실의 실제 대출잔액으로 오해하거나, 민간임대주택 관련 의무까지 매각으로 자동 소멸한다고 전제해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가 158,900,000원은 감정가 대비 70%이지만 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력은 확정되지 않았습니다. 권리상 인수액은 0원으로 분석하되, 민간임대주택 등록·공동담보 변경·실제 점유를 확인하고 최근 시세와 비교해 입찰가격을 판단해야 하는 오피스텔입니다.
