광주지방법원 2026타경30085. 광주역한국아델리움 15층 1511호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 안귀섭 가압류, 박래양 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 자리합니다. 특히 박래양의 주민등록일자는 2022.10.13으로 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력이 없는 임차권으로 판정돼 있습니다.
권리상 가장 중요한 숫자는 매수인 인수액 0원입니다. 현재 회차 227,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 181,600,000원, 2회 유찰 145,280,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 186,300,000원을 낙찰자가 추가로 떠안는 대항력 인수형과는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층 1511호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 20층 중 15층 1511호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 박래양의 임대차계약일자는 2022.10.11, 주민등록일자와 확정일자는 2022.10.13, 점유개시일자는 2022.10.14로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차권등기는 2024.10.28에 이루어졌으며, 데이터상 대항력 없음·배당요구 있음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 박래양 1명입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박래양 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.13 / 2022.10.13 | 186,300,000원 | 있음 · 2024.10.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 근저당 변경등기 — 배당표에서 가장 먼저 대조할 부분
우리은행 근저당권 원기재에는 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다. 그런데 같은 2022.09.16 접수된 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,280,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
한편 제공된 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권을 23,047,920,000원으로 두고, 현재 매각가 227,000,000원에서 집행비용 3,978,000원을 제외한 223,022,000원 전액을 우리은행에 배당하는 구조입니다. 따라서 배당의 실제 모습은 입찰 전 등기사항전부증명서 원본에서 1번과 1-1 변경등기의 관계를 반드시 대조해야 합니다. 이 확인은 배당액 판단의 핵심이지만, 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 227,000,000원, 시세 메리트는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 227,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 227,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 223,022,000원 |
| 3. 가압류 · 안귀섭 | 110,704,770원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션 기준 채권자 총 청구액은 23,344,924,770원, 채권자 총 배당액은 223,022,000원, 미배당액은 23,121,902,770원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 227,000,000원 | 223,022,000원 | 23,121,902,770원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 181,600,000원 | 178,257,600원 | 23,166,667,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 145,280,000원 | 142,446,080원 | 23,202,478,690원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건이라면 유찰될수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있지만, 이 사건의 박래양 임차권은 대항력이 없습니다. 따라서 제공 시나리오에서는 낙찰가가 227,000,000원 → 181,600,000원 → 145,280,000원으로 내려가는 동안에도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 건물 20층 중 15층 1511호입니다.
- 주위환경. 광주역 남서측 인근으로 업무용 부동산, 숙박용 부동산, 점포 등이 소재하는 노선 업무·상가 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류와 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 도로접면은 광대소각, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 대조. 우리은행 원기재 채권최고액 23,047,920,000원과 1-1 변경등기의 56,280,000원·공동담보 해제 기재 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 임차권 확인. 박래양은 전입 2022.10.13·보증금 186,300,000원·임차권등기 2024.10.28이며, 데이터상 대항력 없음·배당요구 있음입니다.
- 시세 별도 확인. 신건 227,000,000원이 실제 거래가격보다 낮다는 근거는 현재 자료에 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 배당 미수령과 인수 구분. 주택도시보증공사와 후순위 채권자의 미배당이 크더라도 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “임차보증금 1.863억이 보여도, 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 박래양의 임차보증금 186,300,000원입니다. 하지만 전입신고일 2022.10.13이 말소기준인 우리은행 근저당 2022.09.16보다 늦기 때문에, 데이터상 대항력은 없고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 보증금 때문에 실질취득가가 186,300,000원에 고정되는 대항력 인수형 사건으로 해석해서는 안 됩니다.
대신 이번 물건의 실무 포인트는 우리은행 근저당 변경등기입니다. 원기재 23,047,920,000원과 같은 날 변경기재 56,280,000원이 함께 존재하고, 배당 시뮬레이션은 전자를 기준으로 작성되어 있습니다. 여기에 선행 민간임대주택등기의 현재 처리 여부까지 원본에서 대조해야 합니다. 권리상 임차인 인수는 0원으로 정리되지만, 신건 227,000,000원이 시장가격 대비 매력적인지는 실거래 비교 없이 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 “임차인 인수는 안전, 배당 원본 확인과 가격 검증은 필수”입니다.
