광주지방법원 2026타경30097. 광주 서구 화정동 유탑유블레스 13층 1313호, 전용면적 23.1449㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이건우이며 2022.05.25 소유권을 이전받았습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2025.10.24 설정된 주식회사리체금융대부 근저당권 67,500,000원입니다. 이후 2026.01.15 주식회사 정방주류의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2025.05.08 설정됐던 주식회사드림대부의 근저당권 45,000,000원, 전세권 5,000,000원 및 관련 질권은 2025.10.24 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰자가 따로 승계할 등기상 금액은 없고, 조사된 임차인도 없습니다. 가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 23-37 유탑유블레스 13층 1313호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 23.1449㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이건우 (2022.05.25 소유권이전 · 거래가액 77,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 정방주류 / 8,083,287원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.24 근저당권 · 주식회사리체금융대부 · 채권최고액 67,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 보증금 승계 이슈가 없으므로 매수인의 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 50,400,000원입니다. 2025.10.24 설정된 주식회사리체금융대부 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 72.3%
유탑유블레스의 유사 면적 실거래는 12건이 확인되며 전체 평균은 69,366,666원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 69,712,500원, 최신 2026.04 거래는 64,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 24.09㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 24.09㎡ | 13 | 63,000,000원 |
| 2025.12 | 24.09㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.09 | 23.14㎡ | 14 | 76,500,000원 |
| 2025.09 | 24.09㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2025.07 | 23.14㎡ | 10 | 74,000,000원 |
| 2025.07 | 24.09㎡ | 13 | 71,700,000원 |
| 2025.06 | 23.14㎡ | 15 | 74,500,000원 |
| 2025.01 | 23.14㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2024.11 | 24.09㎡ | 10 | 64,500,000원 |
| 2024.04 | 24.09㎡ | 8 | 73,200,000원 |
| 2024.02 | 24.09㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 69,712,500원 |
현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%입니다. 최신 거래인 2026.04의 64,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월과 그 이전 거래의 가격 추세는 1.5%로, 제공된 실거래 지표상 하락 추세는 아닙니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만으로 판단할 필요 없이, 최근 거래 기준으로도 현재 회차의 가격은 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사리체금융대부 | 67,500,000원 | 49,092,800원 |
| 2. 경매신청 · 주식회사 정방주류 | 8,083,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 75,583,287원, 채권자 예상배당은 49,092,800원, 미배당액은 26,490,487원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층 1313호입니다.
- 입지. 광주서초등학교 북측 인근으로, 주위에 상가와 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 거래성. 유탑유블레스는 286세대이며 유사 면적 12건의 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 8건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2025.10.24 주식회사리체금융대부 근저당권이 기준이며, 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차관계 현장 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장과 집행기록에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 실거래 평균 69,366,666원보다 최근 12개월 평균 69,712,500원과 최신 거래 64,000,000원을 우선 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 35,280,000원, 3회 유찰 시 24,696,000원으로 제시돼 있으므로 응찰 경쟁과 회차별 가격을 함께 보세요.
- 오피스텔 현장성. 전용 23.1449㎡ 소형 오피스텔이므로 내부 상태와 실제 임대·매도 수요를 직접 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 배당에 반영되지 않은 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 권리구조가 비교적 단순합니다. 조사된 임차인이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2025.10.24 주식회사리체금융대부 근저당권과 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격도 신건 감정가 72,000,000원이 아니라 현재 1회 유찰 최저가 50,400,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 69,712,500원의 72.3%이고, 최신 2026.04 거래 64,000,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세가 1.5%로 하락장이 아니라는 점까지 감안하면, 현재 데이터에서 가장 중요한 확인 포인트는 추가 권리인수보다는 오피스텔의 실제 점유·내부 상태·관리비와 환금성입니다.
