광주지방법원 2026타경30097. 광주광역시 서구 화정동 유탑유블레스 13층 1313호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 이건우는 2022.05.25. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 77,500,000원입니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2025.10.24. 설정된 주식회사리체금융대부의 채권최고액 67,500,000원 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.01.15. 주식회사 정방주류의 강제경매개시결정이 등기됐고 매각으로 소멸합니다.
등기 이력에는 2025.05.08. 주식회사드림대부의 근저당권 45,000,000원, 같은 날 전세금 5,000,000원의 전세권 등이 있었지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 낙찰자가 인수하는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 반면 가격은 최근 실거래와 반드시 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30097 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 23-37 유탑유블레스 13층 1313호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 23.1449㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이건우 (2022.05.25. 소유권이전 · 거래가액 77,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 정방주류 / 8,083,287원 |
| 말소기준 | 2025.10.24. 주식회사리체금융대부 근저당권 · 채권최고액 67,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 신고 없음. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 과거 주식회사드림대부의 근저당권과 전세권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2025.10.24. 주식회사리체금융대부 근저당권입니다. 2026.01.15. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 103.3%
유탑유블레스의 면적 일치 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 69,366,666원, 최근 12개월 평균은 69,712,500원, 최신 거래는 2026.04 · 64,000,000원입니다. 최근과 이전 거래의 추세는 1.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 24.09㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 24.09㎡ | 13 | 63,000,000원 |
| 2025.12 | 24.09㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.09 | 23.14㎡ | 14 | 76,500,000원 |
| 2025.09 | 24.09㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2025.07 | 23.14㎡ | 10 | 74,000,000원 |
| 2025.07 | 24.09㎡ | 13 | 71,700,000원 |
| 2025.06 | 23.14㎡ | 15 | 74,500,000원 |
| 2025.01 | 23.14㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2024.11 | 24.09㎡ | 10 | 64,500,000원 |
| 2024.04 | 24.09㎡ | 8 | 73,200,000원 |
| 2024.02 | 24.09㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 69,712,500원 |
현재 최저매각가 72,000,000원은 전체 실거래 평균 69,366,666원의 103.8%이며, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 69,712,500원과 비교해도 103.3%입니다. 최신 거래는 64,000,000원이므로 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리체금융대부 | 67,500,000원 | 67,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 정방주류 | 8,083,287원 | 2,804,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권 총액은 75,583,287원, 채권자 예상배당 합계는 70,304,000원, 미배당은 5,279,287원입니다. 주식회사 정방주류 청구액 8,083,287원 중 예상배당은 2,804,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,000,000원 | 5,279,287원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 57,600,000원 | 19,420,087원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,080,000원 | 30,732,727원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 오피스텔입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 광주서초등학교 북측 인근에 위치하며 주위에는 상가와 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층 1313호이며 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 중로1류와 중로3류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역이 기재돼 있습니다.
- 단지. 유탑유블레스는 286세대이며 준공일은 2013.08.02.입니다.
- 토지. 공시지가는 1,951,000원/㎡, 토지면적은 2,885.0㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 69,712,500원의 103.3%입니다. 최근 시세 이상이라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04. 64,000,000원이며 같은 거래월 13층 거래는 63,000,000원입니다.
- 권리 재확인. 2025.10.24. 주식회사리체금융대부 근저당권이 말소기준이고 2026.01.15. 경매개시결정은 후순위입니다.
- 과거 전세권 구분. 주식회사드림대부의 전세금 5,000,000원 전세권은 2025.10.30. 말소된 과거 등기입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 전액이 배당되지 않고 5,279,287원의 미배당이 발생합니다. 다만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 주식회사리체금융대부의 67,500,000원 근저당권이고, 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 주식회사드림대부의 근저당·질권·전세권도 이미 말소됐으며, 임차인 신고가 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 69,712,500원의 103.3%이고, 최신 거래 64,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세가 1.5%이더라도 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 신중. 이 물건은 권리 할인보다 실제 응찰가격이 성패를 가르는 오피스텔입니다.
