광주지방법원 2026타경30112. 광주 남구 주월동 세왕그린파크 101동 5층 501호 아파트입니다. 현 소유자는 박광종이고, 2015.08.05 소유권을 이전받으면서 거래가액 100,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 78,000,000원으로 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류, 2026.01.13 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 박재윤은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며 전입일은 2007.10.10입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 기록이므로 대항력이 문제될 수 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상, 인수액 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1203-9 세왕그린파크 101동 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 5층 501호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박광종 (2015.08.05 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 4,457,880원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부상 핵심은 2015.08.05 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 2026.01.13 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 백다애 가압류, 광주은행 가압류와 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재윤 | 2007.10.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인으로 확인되는 사람은 박재윤 1명입니다. 전입일만 놓고 보면 국민은행 근저당권보다 앞서지만, 보증금이 얼마인지 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 배당으로 얼마가 소진되는지, 매수인에게 남는 금액이 있는지를 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가도 120,000,000원으로 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 판정할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상인 상태이므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 7,030,000원 | 7,030,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,012,378원 | 10,012,378원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 4,457,880원 | 4,457,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,019,742원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 99,500,258원이 전액 배당되고 소유자 잔여 18,019,742원이 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 박재윤의 보증금과 배당관계가 확인되면 실제 배당 및 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주월중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2/지상13층 건물 내 5층 501호이며 현재 아파트로 이용중입니다.
- 도로. 부지 남측·서측으로 왕복 2차선 도로, 북동측으로 폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 주월동 1203-9와 1205-1은 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박재윤 임대차관계 확인. 2007.10.10 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 관계를 원본에서 확인하세요.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 현재 최저가 120,000,000원이 그대로 실질취득액이라고 단정할 수 없습니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 최근 거래자료가 확인되지 않아 감정가 120,000,000원의 시세 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 집행비용 2,480,000원과 등기 채권을 기준으로 하며, 임차인 관련 금액이 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인 숫자가 아직 안 보인다”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2015.08.05 국민은행 근저당권 이후의 현재 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 실제 위험은 그보다 앞선 2007.10.10 전입 박재윤에게 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수범위를 확정할 수 없으므로, 현재 최저가 120,000,000원만으로 싸다거나 안전하다고 평가할 단계가 아닙니다. 등기 권리는 정리형, 임차인 인수는 미확정. 이 물건은 박재윤의 임대차관계를 확인한 뒤에야 입찰가격을 논할 수 있습니다.
