광주지방법원 2026타경30112. 광주 남구 주월동 세왕그린파크 101동 5층 501호 아파트입니다. 현재 회차 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.08.05 국민은행 근저당권 78,000,000원이며, 그 이후 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 잡힌 박재윤의 전입일은 2007.10.10입니다. 말소기준권리보다 훨씬 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 단정적인 ‘대항력 있음’으로 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 소멸하지 않는 부분이 있다면 그 금액은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30112 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1203-9 세왕그린파크 101동 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하2/지상13층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박광종 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 4,457,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심
등기상 말소기준은 2015.08.05 국민은행 근저당권입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단 및 소상공인시장진흥공단 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 백다애 가압류와 광주은행 가압류·강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 보증금 미상 선순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재윤 | 2007.10.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입 자체는 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰자가 실제로 부담할 금액도 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 계산에 필요한 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 불확실성입니다.
③ 시세 판단 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 84,000,000원은 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 7,030,000원 | 4,088,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,012,378원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 4,457,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 99,500,258원 중 예상 배당은 82,088,000원, 미배당은 17,412,258원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차인 인수 여부를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 17,412,258원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 42,158,659원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 59,481,139원 |
유찰이 거듭될수록 표면적인 매각가는 내려가지만, 이 사건에서는 그것만으로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되고 실제 인수액이 계산돼야 각 회차의 총 취득비용을 비교할 수 있습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 주월중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2/지상13층 건물 내 5층 501호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 부지 남측·서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박재윤 보증금 확인. 보증금 액수가 실질취득가 계산의 핵심입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액도 미상입니다.
- 점유·전입 원인 확인. 2007.10.10 전입의 실제 임대차관계와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 인수 가능성을 판단하려면 반드시 확인이 필요합니다.
- 84,000,000원만 보고 판단 금지. 감정가의 70%라는 할인율은 선순위 임차보증금이 확인된 뒤에야 의미가 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검산. 선순위 임차보증금이 확인되면 현재 배당구조와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입
이 물건의 표면만 보면 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 84,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 30% 할인된 최저가가 아니라 2007.10.10 선순위 전입자 박재윤입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득비용도 아직 계산할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 선순위 전입자의 보증금 확인 전에는 가격 메리트 판단 자체를 보류하는 것이 핵심입니다.
