광주지방법원 2026타경103. 광양읍 용강리 광양송보파인빌7차 709동 5층 502호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 소유자는 정기산업주식회사이고, 국민은행이 2026.04.02 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 송원조의 주택임차권입니다. 송원조는 2015.03.19 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2015.03.03이며, 2026.02.23 임차권등기명령을 받아 등기까지 마쳤습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류돼 있습니다.
현재 매각가를 170,000,000원으로 놓은 배당 계산에서는 집행비용 3,180,000원을 제외한 뒤 송원조의 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 구조는 낙찰가가 내려가면 그대로 안전한 구조가 아닙니다. 1회 유찰 136,000,000원에서는 인수 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 108,800,000원에서는 13,523,200원이 매수인 인수로 넘어갑니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸졌다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경103 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 709동 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9875㎡ · 지상20층 중 5층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 정기산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 67,005,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 광양송보파인빌7차 · 867세대 · 2011.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선행 임차인 송원조
등기 흐름에는 2011.05.18 국민은행 근저당권이 있었고, 같은 날 채권최고액 73,320,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2019.09.04 송원조가 임대주택법에 따른 매도청구권을 피보전권리로 가처분을 걸었으나 이 역시 2026.03.10 말소됐습니다.
반면 송원조의 임차관계는 별도입니다. 주민등록일자·점유개시일자가 모두 2015.03.19이고 최초 확정일자는 2015.03.03입니다. 임차권등기는 2026.02.23에 접수됐으며, 제공된 판정은 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권으로 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송원조 | 전유부분 전부 · 2015.03.19 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
송원조는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2026.02.23 접수돼 있으며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 판정돼 있습니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되는 계산이지만, 매각대금이 떨어지면 미배당액이 매수인 부담으로 넘어갈 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.70억은 최근 거래보다 높다
광양송보파인빌7차 동일 면적대의 최근 12건 평균은 157,616,666원입니다. 신건 최저가 170,000,000원은 이 평균의 107.9%입니다. 최신 거래는 2026.04의 148,250,000원이고, 최근 12건 범위도 140,000,000원에서 173,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.0㎡ | 9 | 148,250,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 16 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 150,150,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 157,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 26 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 21 | 173,000,000원 |
| 평균 | 84.9875㎡ | 12건 | 157,616,666원 |
특히 최신 2026.04 거래 148,250,000원과 비교하면 신건 최저가 170,000,000원은 눈에 띄게 높습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회로 집계돼 있습니다. 현재 회차에서는 권리 인수 0원이라도 가격 자체가 최근 거래 평균보다 높으므로 신건 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 송원조 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,820,000원 |
현재 170,000,000원 가정에서는 송원조의 120,000,000원 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회부터 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 46,820,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 13,296,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 0원 | 13,523,200원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용강중학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 광양읍 중심지 인근이고 단지 내 차량 통행이 용이해 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층 중 5층, 계단식·남향이며 기본 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 및 남서측이 폭 10m~15m 정도의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하며 토지구획정리사업지구·절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 311,800원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 완경사·부정형으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 배당 계산은 120,000,000원을 사용하지만 임차권등기에는 계약별 120,000,000원부터 132,000,000원까지 기재돼 있습니다.
- 대항력 확인. 송원조는 전입·점유 2015.03.19, 최초 확정일자 2015.03.03으로 판정상 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다.
- 유찰별 인수 계산. 현재와 1회 유찰은 인수 0원, 2회 유찰 시 13,523,200원 인수로 제공돼 있으므로 회차마다 실질 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 157,616,666원, 최신 거래 148,250,000원과 비교하면 신건 170,000,000원은 최근 시세 이상입니다.
- 송원조 관계 확인. 2019년 매도청구권 가처분 신청자와 현재 임차권자가 동일하고, 관계인 가능성 주의사항도 있으므로 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임차권등기명령을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 인수액을 봐야 한다”
이 사건은 단순한 ‘임차인 있는 아파트’가 아닙니다. 송원조는 2015년부터 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 현재 170,000,000원에서는 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 인수가 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격은 최근 12개월 평균 157,616,666원의 107.9%로 높고, 최신 거래 148,250,000원보다도 높습니다.
유찰을 기다린다고 문제가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다. 1회 유찰 136,000,000원까지는 데이터상 인수 0원이지만, 2회 유찰 108,800,000원부터는 13,523,200원의 임차보증금 인수가 발생합니다. 게다가 임차권등기 원문에는 계약별 보증금이 최대 132,000,000원까지 기재돼 있어 현재 유효 보증금의 확정이 선행돼야 합니다. 결론적으로 이 물건은 신건 가격은 보류, 유찰 후에는 표시 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질 부담으로 판단해야 하는 사건입니다.
