광주지방법원 2026타경30124. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 4층 414호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원으로 표시되어 있으며, 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 기재되어 있습니다. 이후 조영지의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
임차권자 조영지는 2022.10.18. 임대차계약, 2022.10.20. 확정일자, 2022.10.24. 주민등록 및 점유개시로 확인됩니다. 모두 말소기준권리 2022.09.16.보다 뒤이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증금 173,300,000원이 낙찰자에게 넘어오는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션도 모든 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층 414호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 · 지하2층 지상20층 건물 내 4층 414호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 173,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권
핵심은 날짜 순서입니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16. 말소기준으로 먼저 설정됐고, 조영지의 주민등록·점유개시는 2022.10.24.입니다. 임차권등기는 2024.11.20. 접수됐지만 선행 전입·점유 자체가 이미 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 제공된 판정상 대항력 없음·매각으로 소멸이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 173,300,000원 | 2022.10.24 | 2022.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
조영지의 배당요구일은 2024.11.20.이며, 보증기관 승계·대위 신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 이 사건에서 보증금 173,300,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 206,260,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 210,000,000원 중 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당재원이 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 23,014,960,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 23,056,372,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 23,089,501,600원 | 0원 |
⑤ 민간임대주택등기·등기 체크포인트
갑구에는 2022.09.16. 접수된 민간임대주택등기가 있고, 원인에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록이 기재되어 있습니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트가 아니라 오피스텔입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등으로 이루어진 상업 업무지대입니다.
- 교통. 광주역 인근 시가지에 위치하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 4층 414호이며, 승강기·난방·소화전·화재탐지 및 경보설비·지하주차장·기계식주차타워가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복4차로, 남측 왕복2차로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 토지면적은 3,026.1㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2022.09.16.과 조영지의 확정일자 2022.10.20., 전입·점유 2022.10.24.의 선후관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 23,047,920,000원 근저당권과 같은 날 56,520,000원으로 표시된 변경등기·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 서류를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 210,000,000원입니다. 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 한계. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 신건 가격은 별도 검증”
이 사건의 임차권 구조는 비교적 명확합니다. 조영지의 보증금은 173,300,000원이지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 배당 구조는 무겁습니다. 신건 매각가 210,000,000원에서도 집행비용을 제외한 206,260,000원이 우리은행 근저당권에 배당되어 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 변경등기라는 확인 포인트가 남습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 등기 원문 확인과 가격 검증을 거친 뒤 판단할 물건입니다. 최저가가 감정가와 같은 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
