광주지방법원 2026타경30124. 광주역한국아델리움 4층 414호 오피스텔입니다. 사건의 핵심은 보증금 숫자 자체가 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 조영지의 임차보증금은 173,300,000원으로 현재 최저매각가 147,000,000원을 26,300,000원 웃돌지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.10.24로 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2022.09.16보다 뒤입니다. 데이터상 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
따라서 이 사건에 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 낙찰자가 차액을 떠안는다’는 대항력 인수형 공식은 적용되지 않습니다. 보증금이 크더라도 대항력이 없으므로 권리분석 기준 실질취득액은 낙찰가 + 인수액 = 147,000,000원입니다. 다만 이 숫자가 시세보다 싼지는 별개 문제입니다. 오피스텔의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층 414호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하2층 지상20층 건물 내 4층 414호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 · 2022.09.16 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,300,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.16 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 대항력이 없다
말소기준은 2022.09.16 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 조영지의 확정일자는 2022.10.20, 주민등록 및 점유개시는 2022.10.24로 모두 말소기준보다 늦습니다. 2024.11.20 주택임차권등기가 이뤄졌지만 역시 말소기준 이후 권리이며, 데이터상 매각으로 소멸하고 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조영지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2022.10.24 보증금 173,300,000원 | 없음 전입 2022.10.24 · 말소기준 후 | 후순위 확정일자 2022.10.20 · 배당요구 2024.11.20 | 0원 매수인 인수 없음 |
임차보증금 173,300,000원이 현재 최저가 147,000,000원보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 차액을 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건의 임차인은 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생하더라도 그 미배당액이 매수인의 인수액으로 전환되지 않습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 채권자로 별도 표시돼 있으며, 임차인 수는 조영지 1명입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 1회 유찰로 63,000,000원이 내려온 상태지만, 본건의 가격 판단은 실거래 비교 없이 진행되므로 147,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 23,077,078,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 우리은행 근저당 변경등기 금액은 원본 대조가 필요합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 23,077,078,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 23,120,560,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 23,150,886,540원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 매각물건명세서 비고 역시 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등으로 이루어진 상업 업무지대입니다.
- 교통. 광주역 인근 시가지에 위치하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 왕복5차로, 동측 왕복4차로, 남측 왕복2차로 도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물로, 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지 및 경보·지하주차장·기계식주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구에 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.09.16 접수돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 조영지의 주민등록·점유개시 2022.10.24가 말소기준 2022.09.16보다 뒤인지 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 대조하세요.
- 보증금 크기에 흔들리지 않기. 보증금 173,300,000원이 최저가 147,000,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 없는 임차인으로 매수인 인수액이 0원인 구조입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원·공동담보 해제 기재의 관계를 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 비교하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등기 상태와 매각에 따른 처리관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유자, 체납 관리비 및 실제 인도 가능 시점을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 채권계산 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 더 커도, 대항력이 없으면 인수액은 0원”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 173,300,000원과 현재 최저가 147,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 금액의 대소가 아니라 순서에서 나옵니다. 말소기준 근저당은 2022.09.16, 임차인의 확정일자는 2022.10.20, 전입·점유는 2022.10.24입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 후순위이고 대항력이 없으며, 배당이 부족해도 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
현재 회차에서는 권리분석상 실질취득액이 최저가와 같은 147,000,000원으로 정리됩니다. 다만 이 가격 자체가 시장보다 유리한지는 실거래 비교가 선행돼야 하며, 같은 날 기재된 우리은행 근저당 변경등기 역시 실제 배당관계를 확인할 핵심 포인트입니다. 즉 이 물건의 핵심은 “임차보증금 인수 위험은 없지만, 가격과 근저당 변경등기는 별도로 확인해야 한다”는 데 있습니다.
