광주지방법원 2026타경30133. 광주 북구 양산동 ‘유탑유블레스스카이뷰’ 7층 702호 오피스텔입니다. 소유자는 문순아이며, 등기상 거래가액은 223,630,000원입니다. 핵심 권리는 2019.07.31. 설정된 화순신용협동조합 근저당권 156,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박만수 전세권 50,000,000원과 광주신용보증재단 가압류, 북구 압류, 화순신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계에서는 박만수가 확인됩니다. 전입일은 2024.09.09.로 말소기준 2019.07.31.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.26.에 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 별도로 등기된 전세권의 전세금은 50,000,000원이고, 이 전세권 자체는 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30133 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 796 유탑유블레스스카이뷰 7층 702호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 84.3062㎡ · 철근콘크리트구조 39층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 문순아 · 거래가액 223,630,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순신용협동조합 / 130,303,034원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2019.07.31. 화순신용협동조합 근저당권입니다. 박만수의 전세권은 2024.09.02., 전입은 2024.09.09.로 모두 말소기준 이후입니다. 광주신용보증재단의 가압류와 북구 압류, 임의경매개시결정 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 점유·전세권 — 실제 확인된 관계인은 박만수 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박만수 | 2024.09.09 | 미상 | 2026.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
박만수는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 전입신고는 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 등기부에는 별도로 전세금 50,000,000원의 전세권이 확인되지만 이 역시 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
유탑유블레스스카이뷰 동일면적 84.31㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 195,557,500원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 192,969,000원, 최신 거래는 2025.11. 202,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.31㎡ | 28 | 202,000,000원 |
| 2025.09 | 84.31㎡ | 11 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 84.31㎡ | 30 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 84.31㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 84.31㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 84.31㎡ | 9 | 196,770,000원 |
| 2025.04 | 84.31㎡ | 11 | 199,920,000원 |
| 2025.02 | 84.31㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.02 | 84.31㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.01 | 84.31㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 2024.08 | 84.31㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 84.31㎡ | 31 | 212,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.31㎡ | 10건 | 192,969,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 195,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 101.1%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 최신 거래 202,000,000원보다는 낮지만, 최근 가격 흐름 자체가 -7.4%로 내려온 상태이므로 전체 평균 195,557,500원만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 근저당 · 화순신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 전세권 · 박만수 | 50,000,000원 | 35,470,000원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 64,405,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 270,405,549원 중 예상 배당액은 191,470,000원이며, 미배당액은 78,935,549원입니다. 박만수 전세권에는 일부 미배당이 발생하지만 해당 전세권은 말소기준 이후 설정된 권리이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 78,935,549원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 117,389,549원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 148,152,749원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각대금이 내려가도 현재 자료에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격 판단은 현재 회차와 분리해서 봐야 합니다. 신건 195,000,000원은 최근 12개월 평균 192,969,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 156,000,000원, 2회 유찰 시에는 124,800,000원으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 확인됩니다.
- 입지. 양산초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 중 7층 702호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 공시지가 1,969,000원/㎡이며 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 단지. 유탑유블레스스카이뷰는 102세대이며 사용승인 관련 기준일은 2019.07.02로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득가 195,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%입니다. 신건이라는 이유로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 구간이 이전 구간 대비 -7.4%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 박만수 권리 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용을 직접 대조하세요.
- 전세권 배당. 전세금 50,000,000원 중 배당표상 일부 미배당이 발생하지만 해당 전세권은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 원본 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 현황상 박만수가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.31. 화순신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박만수의 전입도 말소기준보다 뒤라 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득가 195,000,000원은 최근 12개월 평균 192,969,000원의 101.1%이고, 가격 추세도 -7.4%입니다. 최신 거래 202,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건 가격을 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 현재 회차의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 하락 흐름 속에서 195,000,000원을 지불할 가치가 있는지를 따지는 데 있습니다.
