광주지방법원 2026타경30133. 광주 북구 양산동 유탑유블레스스카이뷰 7층 702호 오피스텔입니다. 소유자는 문순아이고, 2019.07.31 화순신용협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.02 박만수의 전세권 50,000,000원, 2025.06.18 광주신용보증재단 가압류 64,405,549원, 2025.12.31 북구 압류, 2026.01.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서 중요한 사람은 박만수입니다. 전입일은 2024.09.09로 2019.07.31 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.26 접수됐습니다. 보증금은 확인되지 않지만 별도로 등기된 전세권의 전세금은 50,000,000원이고, 이 전세권 역시 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 796 유탑유블레스스카이뷰 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.3062㎡ · 철근콘크리트구조 39층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 문순아 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순신용협동조합 / 130,303,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.07.31 화순신용협동조합 근저당입니다. 2024.09.02 전세권, 2025.06.18 가압류, 2025.12.31 압류, 2026.01.16 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 화순신용협동조합에 133,789,000원이 배당되는 것으로 계산되고, 박만수 전세권과 광주신용보증재단 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박만수 | 2024.09.09 | 2026.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
박만수의 전입신고는 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 별도 전세권 전세금은 50,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 추세는 하락
유탑유블레스스카이뷰 동일 면적 84.31㎡의 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 195,557,500원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 192,969,000원과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최신 거래는 2025.11의 202,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -7.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.31㎡ | 28 | 202,000,000원 |
| 2025.09 | 84.31㎡ | 11 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 84.31㎡ | 30 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 84.31㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 84.31㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 84.31㎡ | 9 | 196,770,000원 |
| 2025.04 | 84.31㎡ | 11 | 199,920,000원 |
| 2025.02 | 84.31㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.02 | 84.31㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.01 | 84.31㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 2024.08 | 84.31㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 84.31㎡ | 31 | 212,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 192,969,000원 |
현재 최저매각가 136,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.7%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 69.8%입니다. 실거래 최저 170,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.4%이므로, 단순히 과거 전체 평균과의 차이만 보고 가격 매력을 과대평가할 필요는 없습니다. 현재 가격이 최근 시세보다 낮다는 사실과 시장의 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 근저당 · 화순신용협동조합 | 156,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 전세권 · 박만수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 64,405,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 270,405,549원 중 133,789,000원이 배당되고 136,616,549원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 박만수 전세권과 광주신용보증재단 가압류는 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 중 7층 702호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,969,000원/㎡입니다. 토지는 평지이고 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용됩니다.
- 단지 거래. 유탑유블레스스카이뷰는 102세대이며 준공일은 2019.07.02입니다. 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박만수 점유관계 확인. 전입일은 2024.09.09로 대항력은 없지만, 현재 이용·점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 전세권은 2024.09.02 설정, 전세금 50,000,000원이며 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,557,500원보다 최근 12개월 평균 192,969,000원과 최신 거래 202,000,000원을 우선 참고하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.4%이므로 현재 할인율만으로 향후 가격을 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 136,500,000원이고, 2회 유찰 시 95,550,000원, 3회 유찰 시 66,884,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성을 함께 볼 물건
이 물건은 2019.07.31 화순신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 박만수의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 195,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 136,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 192,969,000원의 70.7%로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.4%이고 물건 용도가 오피스텔인 만큼, 권리상 인수 위험이 낮다는 점과 실제 환금성·최근 가격 흐름을 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
