광주지방법원 2026타경30205. 광주광역시 북구 신안동 121-2 ‘광주역한국아델리움’ 4층 405호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층이며 본건은 제4층 제405호입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2026.01.20 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석의 기준점은 2022.09.16 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 박세일의 주민등록일은 2022.10.26으로 말소기준권리보다 뒤이고, 권리분석상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2024.11.08 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있어 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 20층 · 본건 4층 405호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 금액 | 168,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 먼저 접수됐고, 이후 우리은행 근저당권과 근저당권 변경기재가 이어졌습니다. 박세일의 주택임차권등기는 2024.11.08, 강제경매개시결정은 2026.01.20로 모두 말소기준권리 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세일 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,300,000원 | 2022.10.26 | 2022.10.05 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
박세일은 보증금 168,300,000원, 주민등록일 2022.10.26, 점유개시일 2022.10.31, 확정일자 2022.10.05의 실제 임차인입니다. 주민등록이 2022.09.16 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봅니다. 따라서 이 임차보증금을 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.10억, ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 210,000,000원입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 근거를 두고 감정가·최저가와 대조할 수 없으므로, 2.10억원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 | 23,009,960,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 168,000,000원 | 0원 | 168,000,000원 | 23,051,372,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 134,400,000원 | 0원 | 134,400,000원 | 23,084,501,600원 |
유찰되면 매각가와 실질취득액은 각각 168,000,000원, 134,400,000원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 유찰 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 23,216,220,000원 중 채권자 배당액은 206,260,000원, 미배당액은 23,009,960,000원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 주거용 아파트로 전제해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주변은 노선상가 지대와 주상용건물·단독주택 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차로, 남동측 왕복 3차로, 남서측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 단정 금지. 현재 최저가·실질취득액은 모두 210,000,000원이지만 실거래 비교근거가 없어 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 박세일 1명, 보증금 168,300,000원이며 권리분석상 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리되어 있습니다.
- 근저당 변경기재 확인. 우리은행 근저당 23,047,920,000원과 같은 날 변경기재 56,520,000원·공동담보 해제의 관계를 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 예상배당에서는 우리은행이 206,260,000원을 배당받고 주택도시보증공사는 0원으로 계산됩니다.
- 오피스텔 기준 검토. 감정 이용상태가 오피스텔인 만큼 아파트와 동일한 가격·환금성 전제로 접근하지 말고 해당 용도에 맞춰 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 매수인 인수 구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 박세일의 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건 최저가 210,000,000원에서 실질취득액도 210,000,000원입니다.
그러나 권리 인수가 없다는 이유만으로 가격까지 좋다고 평가할 수는 없습니다. 실거래 비교근거가 없으므로 신건 2.10억원의 시세 대비 매력은 판단을 보류해야 합니다. 여기에 우리은행 근저당의 채권최고액과 변경기재·예상배당 계산 사이의 차이, 2022.09.16 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 검증 필요, 등기·배당 원문 대조는 필수”입니다.
