광주지방법원 2026타경30205. 광주역한국아델리움 4층 405호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.09.16. 우리은행 근저당권과 2022.10.26. 임차인 박세일의 전입일 사이의 선후관계입니다. 말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권이고, 임차인의 주민등록일자는 그보다 늦은 2022.10.26.입니다. 제공된 판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다.
박세일의 임차보증금은 168,300,000원이고, 임차권등기는 2024.11.08. 접수됐습니다. 보증금 규모 자체는 현재 최저가 147,000,000원보다 크지만, 이 사건에서는 대항력이 인정되지 않는 것으로 정리되어 있으므로 보증금 차액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 147,000,000원에 인수액 0원을 더한 147,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지상 20층·지하 2층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.09.16. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 박세일은 임대차계약일 2022.09.23., 확정일자 2022.10.05., 주민등록일 2022.10.26., 점유개시일 2022.10.31.로 모두 말소기준일 이후입니다. 임차권등기 역시 2024.11.08. 접수되어 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박세일 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,300,000원 | 2022.10.26 / 2022.10.05 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당표상 0원 배당요구 2024.11.08. | 없음 매수인 인수 0원 |
② 가격 판단 — 70% 최저가지만 시세 단정은 금물
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 63,000,000원 내려온 상태지만, 주변 실거래 수준과 직접 비교하지 않은 상태에서는 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다.
현재 권리구조에서는 낙찰가 외에 임차보증금 인수가 붙지 않으므로, 가격 비교에 사용할 기준은 실질취득액 147,000,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 102,900,000원, 3회 유찰 시 72,030,000원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 23,072,078,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지상 20층·지하 2층 건물의 4층 405호입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며 주변은 노선상가 지대, 후면은 주상용건물과 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하며 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차로, 남동측 왕복 3차로, 남서측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 말소기준 근저당 2022.09.16.과 박세일 전입 2022.10.26.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 1번 근저당권의 채권최고액 변경 56,520,000원 및 공동담보 해제 기재와, 배당 시뮬레이션의 23,047,920,000원 기준 사이의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.09.16. 접수돼 있습니다. 해당 기재의 현재 효력 범위는 입찰 전 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 210,000,000원에서 147,000,000원으로 내려왔지만, 주변 오피스텔 실거래와 비교해 가격 수준을 검증한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·우선변제 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 중요한 것은 대항력
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 168,300,000원과 최저가 147,000,000원입니다. 숫자만 보면 보증금이 낙찰가보다 커 보여 부담스럽지만, 권리분석에서는 금액보다 말소기준권리와 전입일의 선후관계가 먼저입니다. 박세일의 전입은 2022.10.26.로 말소기준 근저당 2022.09.16.보다 늦고, 제공된 배당분석의 매수인 인수도 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 147,000,000원입니다. 다만 이 금액이 시장에서 싼지 비싼지는 별개의 문제입니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 오피스텔 실거래 수준과 근저당 변경기재·민간임대주택등기를 원본 대조한 뒤 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
