광주지방법원 2026타경30220. 무들에코클래스 10층 1021호는 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 전용면적은 19.9836㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 현존하는 근저당이 아니라 조의선의 대항력 있는 주택임차권입니다. 과거 광주광역시축산업협동조합 근저당 108,000,000원은 2020.10.20. 이미 말소됐고, 조의선은 2020.10.27. 전입, 2024.10.18. 임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2026.01.21. 조의선이 강제경매를 신청했습니다.
따라서 56,000,000원이라는 최저매각가만 보고 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시돼 있고, 보증금 79,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 893-1 무들에코클래스 10층 1021호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 19.9836㎡ · 15층 건물 내 10층 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 유한회사고영 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조의선 / 79,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
현재 등기상 핵심은 을구 3번 조의선의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.10.07., 점유개시는 2020.10.26., 주민등록은 2020.10.27.이며, 보증금은 79,500,000원입니다. 최초 76,000,000원에 대해 2020.10.07. 확정일자가 있고, 2022.08.12. 증액된 3,500,000원에는 2022.09.14. 확정일자가 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024.10.18. 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조의선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 79,500,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조의선 본인의 임차권이며, 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 또한 조의선은 등기상 임차권자인 동시에 강제경매 신청채권자입니다.
② 가격 비교 — 5,600만원이 아니라 약 8,091만원으로 봐야 한다
무들에코클래스 동일면적 19.98㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 43,464,166원입니다. 최신 거래는 2026.03. 14층 45,000,000원입니다. 최저가 56,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 128.8%라서, 임차권 인수를 고려하지 않아도 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.98㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 19.98㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.01 | 19.98㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 19.98㎡ | 3 | 44,000,000원 |
| 2025.12 | 19.98㎡ | 4 | 26,130,000원 |
| 2025.11 | 19.98㎡ | 11 | 49,440,000원 |
| 2025.10 | 19.98㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2025.09 | 19.98㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2025.08 | 19.98㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2025.07 | 19.98㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 19.98㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 19.98㎡ | 14 | 49,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 43,464,166원 |
현재 회차 매각가 56,000,000원에서 집행비용 1,408,000원을 제외하면 신청채권자에게 54,592,000원이 배당되는 시나리오입니다. 보증금 79,500,000원 중 미변제액은 24,908,000원이고, 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 80,908,000원입니다. 이는 최신 거래 45,000,000원이나 최근 평균 43,464,166원을 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 조의선 | 79,500,000원 | 54,592,000원 |
| 미배당 · 매수인 인수 대상 | 79,500,000원 | 24,908,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각물건명세서상 대항력 있는 주택임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 미배당액은 24,908,000원이며, 당해세 등 실제 배당 순서에 따라 잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형), 전용 19.9836㎡이며 15층 건물 내 10층 1021호, 복도식·동향입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 첨단점 남서측 인근이며, 숙박시설·점포·주상복합 아파트 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 중심상업지역에 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복2차로 포장도로, 서측 공원 내 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 단지. 무들에코클래스는 298세대, 2014.06.23. 준공이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 56,000,000원이 아니라 미배당 인수액을 합친 약 80,908,000원으로 판단해야 합니다.
- 배당액 원본 확인. 실제 세금·집행비용·배당순위에 따라 임차권 미변제액이 달라지므로 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 성립관계 확인. 조의선의 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유, 확정일자 및 강제경매 신청채권의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 응찰자의 최고가매수인 지위가 제한될 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 44,800,000원, 2회 유찰 시 35,840,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득은 각각 80,706,400원, 80,545,120원 수준입니다.
- 실거래 상한 확인. 최근 12개월 평균 43,464,166원, 최신 거래 45,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 가격은 시세보다 높습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 대항력 인수형”
이 사건은 표면적인 최저매각가 56,000,000원보다 임차보증금 79,500,000원의 미변제 인수가 훨씬 중요합니다. 현재 회차 기준 법원 배당을 반영하면 매수인이 추가로 부담할 잔액은 24,908,000원, 실질취득은 약 80,908,000원입니다. 1회·2회 유찰돼도 실질취득은 각각 80,706,400원, 80,545,120원으로 크게 내려가지 않습니다.
반면 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 43,464,166원, 최신 거래는 45,000,000원입니다. 최저가 자체도 최근 시세의 128.8%이고, 인수까지 반영한 총 부담은 더 큽니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트가 낮고 외부 낙찰 제한까지 겹친 고위험 구조로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
