광주지방법원 2026타경122. 여수시 국동 라인1차아파트 101동 11층 1108호입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층이며 사용승인일은 1996.06.24.입니다. 현재 소유자는 김동진으로, 2020.07.24. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액 84,700,000원의 이 근저당이 말소기준이며, 뒤에 설정된 케이비국민카드 가압류 19,691,735원과 2026.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경122 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 857 라인1차아파트 101동 11층 1108호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층 |
| 소유자 | 김동진 · 2020.07.24. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 69,746,833원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 관리비 | 미납 728,900원 (2026.04.27. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2020.07.24. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·광주은행의 근저당과 국세 압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 110.3%
국동라인1차 동일면적 59.95㎡ 실거래 중 최근 12개월 집계는 7건, 평균은 88,857,142원입니다. 현재 최저매각가 98,000,000원은 이 평균의 110.3%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 최신 거래는 2026.02. 80,000,000원이며, 최근 12개월과 이전 거래의 비교 추세는 4.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.95㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 7건 | 88,857,142원 |
전체 12건 평균은 87,416,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 88,857,142원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 98,000,000원은 전체 평균 대비도 112.1%, 최근 12개월 평균 대비는 110.3%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 높은 수준이므로 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,700,000원 | 84,700,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,691,735원 | 11,136,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 104,391,735원 중 95,836,000원이 배당되고 8,555,735원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구봉초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트와 저층 단독주택이 형성된 주거지대이며 주거환경 등 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐고, 남측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층, 사용승인일 1996.06.24.이며 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·중점경관관리구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 국동라인1차는 341세대이고 동일면적 실거래 12건의 거래가는 60,000,000원에서 135,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 88,857,142원의 110.3%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 점유 확인. 현장조사에서 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 대조하세요.
- 관리비. 2026.04.27. 기준 미납 관리비 728,900원이 있으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 부담 범위를 확인하세요.
- 배당 구조. 98,000,000원 매각 가정에서 케이비국민카드 가압류에 8,555,735원의 미배당이 발생하지만, 해당 가압류는 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸 처리됩니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원으로 가격대가 달라지므로 각 회차에서 최근 실거래와 다시 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 98,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 88,857,142원의 110.3%이고 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 여기에 현장 폐문으로 임대여부가 미상이고 미납 관리비 728,900원이 확인됩니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격 메리트는 부족하고 점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
