광주지방법원 2026타경30229. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 13층 1323호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 184,300,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
임차관계는 단순히 “임차인이 없다”는 물건이 아닙니다. 장성호·백평안·김준영 3명이 조사됐습니다. 그러나 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.09.16보다 늦습니다. 김준영의 임차보증금은 184,300,000원이고 2022.10.28 주민등록 및 확정일자, 2022.10.31 점유개시, 2024.11.11 임차권등기가 확인되지만, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 장성호와 백평안 역시 2025.10.27 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층 1323호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지하2층/지상20층 중 13층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.843억이 있어도 인수는 0원
핵심은 선후관계입니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16에 먼저 설정됐고, 김준영의 주민등록·확정일자는 2022.10.28입니다. 장성호와 백평안의 전입일은 2025.10.27로 더 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 제공된 판정상 말소기준권리에 앞서는 대항력을 갖지 못합니다. 김준영의 2024.11.11 주택임차권도 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장성호 | 2025.10.27 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 백평안 | 2025.10.27 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김준영 | 2022.10.28 / 2022.10.28 | 184,300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 3명이며, 보증기관의 중복 신고로 분류된 사람은 없습니다. 장성호·백평안은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입 자체가 2025.10.27로 말소기준일보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 김준영 역시 184,300,000원의 큰 보증금이 확인되지만 전입일이 말소기준일보다 늦어, 보증금 크기만으로 매수인 인수가 발생하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.32억, 시세 할인 여부는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 232,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 185,600,000원, 2회 유찰 시는 148,480,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 현재 232,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,048,000원 차감 후 227,952,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 미배당액은 23,004,268,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상20층 건물의 13층 1323호입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무용 빌딩·숙박시설·근린생활시설 등이 있는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 광주역 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 무등로 6차선 광대로, 동측 약 20m 도로, 남측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기, 지하주차장 및 지상 기계식 주차장 설비가 확인됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.09.16 근저당보다 앞선 접수번호로 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리범위와 입찰자 의무 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 김준영 임차권. 보증금 184,300,000원, 전입·확정일자 2022.10.28, 임차권등기 2024.11.11입니다. 대항력 없음 및 매각소멸 판정을 원본과 대조하세요.
- 장성호·백평안 점유관계. 두 사람 모두 2025.10.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유범위는 추가 확인이 필요합니다.
- 명도. 조사된 임차인이 3명이므로 권리 인수와 별개로 실제 점유자, 퇴거 시점, 인도명령 및 명도협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가가 감정가와 같은 232,000,000원입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 185,600,000원, 2회 유찰 시 148,480,000원으로 계산돼 있으므로 회차별 자금계획을 별도로 세우세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 아직 ‘합격’이라 할 수 없다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 184,300,000원이 아니라 매수인 인수액 0원입니다. 김준영을 포함한 임차인 3명 모두 말소기준인 2022.09.16 우리은행 근저당권보다 늦게 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 대항력 인수형 경매는 아닙니다.
반면 가격 측면에서는 보수적으로 봐야 합니다. 현재는 유찰 0회의 신건이고 최저가 232,000,000원 = 감정가 232,000,000원입니다. 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 여기에 근저당보다 먼저 등기된 민간임대주택 표기와 임차인 3명의 실제 점유·명도관계까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 우호적, 가격 판단과 선순위 민간임대주택 표기는 확인 후 접근입니다.
