광주지방법원 2026타경30229. 광주역 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 13층 1323호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 청구금액은 184,300,000원입니다.
핵심은 권리의 시간 순서입니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16 설정되었고, 임차권자 김준영의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.10.28입니다. 장성호·백평안의 전입일은 2025.10.27로 더 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞선 주택임차인의 대항력은 확인되지 않습니다.
그렇다고 점유 문제까지 해소되었다고 볼 수는 없습니다. 추가 전입자들의 계약관계와 보증금이 불분명하며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기상 권리 소멸 전망과 실제 명도·임대차 확인은 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제13층 제1323호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6 (신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 · 지하 2층 / 지상 20층 중 13층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 232,000,000원 |
| 최저매각가 | 162,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 184,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 확인일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 김준영의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 소유권보존등기는 소유권의 출발점이며, 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 할 등록사항입니다.
특히 민간임대주택등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매로 소유권이 이전되는 경우 해당 등록 상태와 의무가 어떻게 처리되는지는 별도 확인이 필요하며, 근저당권이 말소된다는 이유만으로 모든 등록 관련 문제가 자동 해소된다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 등기 임차권 1명, 추가 전입 2명
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.10.28 2022.10.28 |
184,300,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 |
확정일자 확인 · 배당순위 별도 검토 | 인수 0원 전망 |
| 장성호 전입자 · 관계 미확인 |
2025.10.27 확정일자 미상 |
미상 | 관계 확인 확인된 전입일은 말소기준 이후 |
미상 | 확인 필요 |
| 백평안 전입자 · 관계 미확인 |
2025.10.27 확정일자 미상 |
미상 | 관계 확인 확인된 전입일은 말소기준 이후 |
미상 | 확인 필요 |
실제 임차인 현황: 임차권등기로 확인되는 김준영 1명, 임대차관계가 확인되지 않은 추가 전입자 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 김준영의 보증금과 공사의 청구금액이 동일하더라도 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
임차권등기 기록에는 김준영의 차임이 월 110,000원으로 기재되어 있습니다. 보증금과 차임에 관한 해당 계약 내용도 명도 및 정산 협의 시 확인할 사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 우리은행에 배당하고, 주택도시보증공사에는 배당이 발생하지 않는 모형입니다. 공동담보 채권의 실제 잔액과 배당순위가 확정된 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,073,600원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 23,047,920,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권 잔액, 공동담보 관계, 배당요구와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 총액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
162,400,000원 | 159,326,400원 | 23,072,893,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
113,680,000원 | 111,288,480원 | 23,120,931,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
79,576,000원 | 77,743,632원 | 23,154,476,368원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 162,400,000원 → 113,680,000원 → 79,576,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다.
반면 채권자들의 미배당 총액은 증가합니다. 이는 배당 부족의 문제이지 매수인에게 동일한 금액이 승계된다는 뜻이 아닙니다. 특히 공동담보 근저당의 채권최고액 전체를 기준으로 한 수치이므로 실제 배당 확정액과 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 업무용 빌딩, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 상업업무지대입니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 광주역과 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물의 13층 호실입니다. 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 및 주차 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 무등로, 동측 도로 및 남측 도로에 접합니다.
- 용도 및 규제. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한과 경관 관련 사항도 확인됩니다.
- 토지. 대지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
- 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 광주역 인근 상업업무지대에 위치한 주거용 오피스텔이라는 입지 특성이 있습니다. 실제 매매가격과 임대수요를 확인하기 전까지 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 임차권 말소 확인. 김준영의 임차권등기가 매각으로 소멸하는 권리인지 매각물건명세서 원본과 등기부 최신본을 대조합니다.
- 추가 전입자 확인. 장성호·백평안의 임대차계약 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 다른 선행 권리관계를 확인합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 후 관련 의무 처리 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인합니다.
- 공동담보 검토. 우리은행의 공동담보목록과 해제·변경 내역, 실제 채권 잔액 및 배당관계를 확인합니다.
- 보증공사 채권. 주택도시보증공사의 청구권 성격과 임차보증금 관련 대위·승계 여부를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
- 실거래 비교. 광주역한국아델리움의 유사 면적·용도·층 거래와 최근 거래가격을 대조한 후 응찰 상한을 검토합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 퇴거 협의, 체납 관리비 중 승계 가능 금액과 인도 관련 비용을 확인합니다.
- 입찰 전 최신 서류. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 전망 ≠ 위험 0”
광주역한국아델리움 1323호는 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 임차권등기와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 김준영의 임차보증금은 184,300,000원이지만 말소기준 이후 전입이므로 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그럼에도 장성호·백평안의 임대차관계 미확인, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당의 배당관계는 입찰 전에 해결해야 할 확인사항입니다. 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이라는 점 역시 배당관계 원본 검토가 필요한 이유입니다.
현재 최저가 162,400,000원은 감정가 대비 하락한 가격이지만, 실거래 기준의 저평가 여부는 확인되지 않았습니다. 권리상 인수액 0원이라는 전망을 유지하되, 점유·등록사항을 확인하고 시세를 검증하기 전까지 가격 메리트와 최종 입찰 판단은 유보하는 것이 적절합니다.
