광주지방법원 2026타경30343. 진월3차삼익세라믹아파트 301동 16층 1603호와 관련된 강제경매입니다. 현재 등기상 소유자는 서승현과 이은진으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2018년 5월 11일 두 공유자가 거래가액 199,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 128,700,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 2022년 1월 6일 서승현 지분에 월산새마을금고의 355,703,140원 가압류가 들어왔고, 2026년 2월 3일에는 바로 그 서승현 지분에 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “아파트 1채를 101,000,000원에 사는 경매”로 보면 안 됩니다. 공유지분 취득 구조를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 484 진월3차삼익세라믹아파트 301동 16층1603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 16층 1603호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서승현 2분의 1 · 이은진 2분의 1 |
| 취득 | 2018.05.11. 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 461,032,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 하지만 공유지분은 별개 문제
말소기준권리는 2018.05.11. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 128,700,000원입니다. 이후 서승현 지분에 설정된 월산새마을금고 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, “임차인 신고 없음”과 실제 현장 점유관계는 구분해서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가도 101,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가나 과거 2018년 소유권 취득 거래가액 199,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이번 사건은 서승현의 2분의 1 공유지분 강제경매로 기재돼 있으므로, 일반적인 아파트 전체 소유권 거래가격과 단순 비교해서도 안 됩니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 128,700,000원 | 98,786,000원 |
| 3. 가압류 · 월산새마을금고 | 355,703,140원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 월산새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 484,403,140원 중 98,786,000원이 배당되고, 현재 회차 기준 미배당액은 385,617,140원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 101,000,000원 | 98,786,000원 | 385,617,140원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 80,800,000원 | 78,945,600원 | 405,457,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 64,640,000원 | 63,076,480원 | 421,326,660원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 매수인 부담의 핵심 변화는 금전채무 승계가 아니라 입찰가격 자체입니다. 다만 가격이 내려가더라도 공유지분 구조는 그대로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 16층 1603호입니다.
- 주위환경. 진월동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측·남동측·서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 상대보호구역입니다.
- 건축·공부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 재확인. 등기상 강제경매개시결정은 서승현 지분을 대상으로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각대상 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 서승현과 이은진은 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 낙찰 후 공유관계가 남는 구조를 전제로 접근해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 동일 단지 실거래 자료가 없으므로 감정가 101,000,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 배당. 하나은행 채권최고액 128,700,000원에 비해 현재 예상배당은 98,786,000원입니다. 배당 부족은 존재하지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 지분경매가 더 중요하다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 101,000,000원이고, 임차인도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 소유자는 서승현·이은진이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 강제경매개시결정은 서승현 지분에 기재돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리가 소멸하니 깔끔한 아파트 경매”라고만 평가해서는 부족합니다. 등기상 금전 인수는 0원이지만 공유지분이라는 구조적 리스크가 남습니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 공유지분과 가격 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
