광주지방법원 2026타경30418. 광주광역시 남구 월산동 1026-10 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 점포 및 주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박준섭이고, 2024.12.31. 주월새마을금고가 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤 삼성카드 주식회사·광주신용보증재단·신한카드 주식회사의 가압류와 주월새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확하지만, 현황은 단순하지 않습니다. 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 부속건물인 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층 변소는 현재 멸실 상태입니다. 또한 보수공사가 중단돼 새시·대문·전기설비 등 부대설비가 설치되지 않았고 1층은 철골조로 보강된 상태이며, 옥상층 태양광설비 1식이 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30418 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 1026-10 · 금화로422번길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 점포 및 주택 |
| 소유자 | 박준섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 478,744,840원 / 478,744,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 291,257,070원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.31. 주월새마을금고 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 을구 7번 주월새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 삼성카드 주식회사 가압류 6,255,408원, 광주신용보증재단 가압류 83,000,000원, 신한카드 주식회사 가압류 5,554,860원 및 2026.02.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 월산새마을금고, 주식회사하나은행, 광주원광신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 478,744,840원인 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 정량적으로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 상태입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 478,744,840원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 382,995,872원 | 53,976,338원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 306,396,697원 | 129,503,125원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 데이터상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 1회 유찰 시 미배당은 53,976,338원, 2회 유찰 시 129,503,125원으로 늘지만 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 478,744,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,187,448원 |
| 1. 근저당 · 주월새마을금고 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,255,408원 | 6,255,408원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 83,000,000원 | 83,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,554,860원 | 5,554,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,747,124원 |
배당 시뮬레이션은 주월새마을금고 근저당의 채권최고액 336,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 사건 청구액은 291,257,070원이며, 현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 합계가 전액 배당되고 소유자 잔여 40,747,124원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월산5동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 점포 및 주택으로 이용되며, 부속건물은 현재 멸실 상태입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.
- 설비·공사. 태양광발전설비가 포함되며, 보수공사가 중단된 상태로 새시·대문·전기설비 등 부대설비가 미설치되고 1층은 철골조로 보강돼 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 전통상업보존구역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인 자료와 별개로 감정자료상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 일괄매각에 포함된 부속건물 시멘트 벽돌조 스레트지붕 단층 변소가 현재 멸실 상태라는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공사중단 상태 확인. 새시·대문·전기설비 등 부대설비 미설치와 1층 철골조 보강 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 옥상층 태양광설비 1식이 매각 대상에 포함된 것으로 기재돼 있으므로 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 478,744,840원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인 없이 신건 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권 미배당액은 증가하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다”
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 구조가 비교적 단순합니다. 하지만 이 물건은 점포 및 주택으로 이용되는 기타 + 토지 물건이고 임대관계가 미상입니다. 여기에 보수공사 중단, 부대설비 미설치, 1층 철골조 보강, 부속건물 멸실까지 겹칩니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 478,744,840원의 시세 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 현황은 보수적으로 확인입니다. 이 사건의 승부처는 등기보다 실제 점유·공사 상태·멸실 부분과 별도 시세 검증에 있습니다.
