광주지방법원 2026타경30418. 광주광역시 남구 월산동 1026-10 소재 점포 및 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 박준섭이며, 2024.12.31. 설정된 주월새마을금고 채권최고액 336,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 삼성카드, 광주신용보증재단, 신한카드의 가압류와 주월새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 말소기준 이후의 등기부 부담은 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건은 주거용 집합건물처럼 임차관계가 정리돼 있는 유형이 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 이용상태도 점포 및 주택입니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 것과 실제 점유자 확인은 별개의 문제입니다. 입찰 전 주택 전입관계와 점포의 사업자등록·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 1026-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 점포 및 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 박준섭 |
| 감정가 / 최저가 | 478,744,840원 / 335,122,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 291,257,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 주요 현황 | 보수 공사 중단 · 새시 및 대문·전기설비 등 부대설비 미설치 · 1층 철골조 보강 · 부속 변소 현 멸실 · 옥상층 태양광설비 1식 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2024.12.31. 주월새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 발생한 삼성카드 가압류 6,255,408원, 광주신용보증재단 가압류 83,000,000원, 신한카드 가압류 5,554,860원과 2026.02.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞서 설정됐던 하나은행 근저당과 광주원광신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 335,122,000원으로 감정가 478,744,840원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시장가격 대비 할인폭을 판단할 수는 없습니다. 특히 점포와 주택이 혼재된 물건이고 건물의 보수 공사가 중단된 상태이므로, 단순 감정가 할인율보다 실제 건물 상태와 추가 공사 부담을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,491,708원 |
| 1. 근저당 · 주월새마을금고 | 336,000,000원 | 329,630,292원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,255,408원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 83,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,554,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 전체 채권액 430,810,268원 중 채권자 배당액은 329,630,292원, 미배당액은 101,179,976원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 건물은 점포 및 주택으로 이용됩니다. 부속건물은 현재 멸실 상태입니다.
- 공사 상태. 보수 공사가 중단된 상태이며 새시 및 대문, 전기설비 등 부대설비가 미설치돼 있고 1층은 철골조로 보강된 상태입니다.
- 설비. 태양광발전설비가 구비돼 있으며, 옥상층 태양광설비 1식이 매각에 포함됩니다.
- 입지. 월산5동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 주택 및 상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 점포 및 주택으로 이용되는 만큼 전입관계, 사업자등록, 실제 점유자와 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 공사 중단 범위 확인. 새시·대문·전기설비 등 미설치 상태와 1층 철골조 보강 부분을 현장에서 확인하고 추가 공사 범위를 점검하세요.
- 멸실 부속건물 확인. 매각물건명세서상 부속건물인 단층 변소는 현 멸실 상태이므로 공부와 현황의 차이를 현장에서 대조하세요.
- 태양광설비 확인. 옥상층 태양광설비 1식이 포함되므로 설비의 실제 상태와 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 점포·주택 복합용도의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 101,179,976원은 채권자 측 부족분이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 현장 상태를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 등기보다 ‘점유·현황·가격 검증’이 승부처
이 사건의 등기부 구조는 비교적 분명합니다. 2024.12.31. 주월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 건물은 보수 공사 중단·부대설비 미설치·부속건물 멸실이라는 현황 변수가 있습니다. 또 현재 최저가 335,122,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 말소 여부보다 실제 점유관계, 공사 상태, 그리고 현재 가격의 시장 적정성 검증이 핵심입니다.
