광주지방법원 2026타경30574. 북구 오치동 ‘오치동갤럭스하임’ 2층 203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 41,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 32,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 40,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 정승기는 2022.12.06. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받아, 2026.02.25. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상이라면 최저가 32,800,000원에서 집행비용 990,400원을 제외한 31,809,600원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 8,190,400원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 2026.07.22. 경매신청권자 주택도시보증공사가 “보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정승기 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 정승기 임차권에만 적용되는 조치이며, 다른 임차인에게까지 확장되는 것은 아닙니다. 본 사건에는 실제 임차인으로 정승기 1명이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 857-10 오치동갤럭스하임 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 21.3389㎡ · 지하1층·지상9층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이은아 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 32,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 42,859,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
2013.07.02. 설정된 임동새마을금고 근저당권 155,000,000원은 2022.12.07. 말소됐고, 임연화의 전세권 35,000,000원도 2022.04.05. 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 경매개시결정은 2026.02.25.이고, 정승기의 전입·점유·확정일자는 2022.12.06.이므로 그보다 앞섭니다. 정승기는 보증금 40,000,000원 전액에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이며 배당요구도 돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정승기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.06 / 2022.12.06 | 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
확약이 없다는 전제의 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 8,190,400원이지만, 2026.07.22. 제출된 확약으로 정승기 임차인에 대한 매수인의 잔존 보증금반환 부담은 실질 0원입니다.
② 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’
오치동갤럭스하임은 2013.05.30. 준공, 87세대입니다. 비교 가능한 최근 실거래는 2026.03. 전용 23.44㎡·6층의 45,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 45,000,000원입니다. 대상은 전용 21.3389㎡로 면적 매칭된 비교군이지만 거래 표본 자체가 1건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.44㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 45,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 32,800,000원은 최근 12개월 거래가 45,000,000원의 72.9%입니다. 금액으로는 12,200,000원 낮습니다. 감정가 41,000,000원도 최근 거래가보다 낮지만, 현재 회차에서는 한 차례 유찰로 최저가가 더 내려와 있습니다. 다만 동일 단지의 최근 거래가 1건뿐이므로, 이 72.9%만으로 넓은 시세 구간을 단정하기보다는 확약 효력과 실제 거래 표본의 제한을 함께 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 990,400원 |
| 1. 임차인 정승기 보증금 | 40,000,000원 | 31,809,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 42,859,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액 8,190,400원이 발생합니다. 그러나 정승기에 대해서는 2026.07.22. 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 낙찰가 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 32,800,000원 | 8,190,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 26,240,000원 | 14,632,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 20,992,000원 | 19,785,856원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어, 실제 취득부담이 단순히 최저가만큼 떨어지지 않습니다. 이번 사건은 바로 그 구조를 정승기 임차인에 한해 확약이 끊어 주는 사례입니다. 따라서 현재 회차 가격 판단에서 사용할 금액은 40,990,400원이 아니라 확약 반영 실질취득 32,800,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오치2동행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 있는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 공용승강기 설비가 있습니다.
- 도로·용도지역. 남측 및 동측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로에 접하며, 근린상업지역에 속합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 87세대, 2013.05.30. 준공 단지이며 최근 12개월 비교 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 확약서에 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 기재돼 있는지 매각기일 전 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 실질 인수 0원 판단은 정승기 임차인에 대한 확약에 근거합니다. 확약은 다른 권리자나 다른 임차인에게 자동으로 확대되지 않습니다.
- 배당구조 확인. 현재 최저가 기준 정승기 예상배당은 31,809,600원, 배당 계산상 부족분은 8,190,400원입니다. 이 부족분이 확약에 의해 청구되지 않는 구조인지 확인이 핵심입니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 실거래는 45,000,000원 1건뿐입니다. 32,800,000원이 72.9% 수준이라는 할인율은 유효하지만 표본 수가 제한적입니다.
- 물건 용도 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이고 토지는 근린상업지역입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성으로 가정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수형의 숫자보다 확약의 효력이 더 중요하다”
이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차보증금 40,000,000원이 최저가 32,800,000원을 넘어 매수인 인수가 생기는 전형적인 구조입니다. 실제 배당표에서도 부족분 8,190,400원이 계산됩니다. 그러나 2026.07.22. 제출된 확약으로 정승기가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 시세와 비교해야 할 기준도 40,000,000원이나 룰상 인수액이 아니라 실질취득 32,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 45,000,000원의 72.9%로 가격상 할인 구간에 들어옵니다. 다만 최근 실거래가 단 1건이고, 87세대 오피스텔이며 단지 경매 통계의 낙찰률도 0.0%라는 점에서 권리 해소는 긍정적이지만 환금성 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체보다 확약의 효력 확인과 제한된 시세 표본을 어떻게 해석하느냐입니다.
