광주지방법원 2026타경30574. 광주 북구 오치동 ‘오치동갤럭스하임’ 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 이은아이고 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 42,859,996원입니다. 현재 등기에서 핵심은 2025년 1월 3일 등기된 정승기의 주택임차권입니다. 임차보증금 40,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022년 12월 6일로 확인됩니다.
현재 말소기준 역할을 하는 권리는 2026년 2월 25일의 강제경매개시결정입니다. 정승기의 전입과 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 정승기는 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명이며, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다. 이 점이 이 사건의 권리분석 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 857-10 오치동갤럭스하임 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 21.3389㎡ · 지하1층 지상9층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 이은아 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 41,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 42,859,996원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 임동새마을금고 근저당권은 2013년 7월 2일 설정됐지만 2022년 12월 7일 이미 말소됐습니다. 임연화의 전세권 35,000,000원 역시 2022년 4월 5일 해지로 말소됐습니다. 현재 입찰자가 집중해야 할 권리는 과거 말소 권리가 아니라 정승기의 현존 주택임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승기 건물전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2022.12.06 | 2022.12.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
② 유찰돼도 ‘낙찰가만’ 보면 안 되는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 회차부터는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 커집니다. 즉 화면에 표시되는 최저매각가격만 낮아진다고 매수인의 총 부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 41,000,000원 | 138,000원 | 41,138,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 32,800,000원 | 8,190,400원 | 40,990,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 26,240,000원 | 14,632,320원 | 40,872,320원 |
1회 유찰 시 최저가는 32,800,000원까지 내려가지만 인수액이 8,190,400원으로 증가해 실질취득은 40,990,400원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 26,240,000원이지만 인수액이 14,632,320원으로 늘어 실질취득은 40,872,320원입니다. “2,624만원짜리 물건”으로 보는 것은 틀리고, 인수까지 합친 총액으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
오치동갤럭스하임의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026년 3월, 전용 23.44㎡ 6층이 45,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 45,000,000원이며, 데이터상 최저가 41,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.44㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 45,000,000원 |
하지만 이 사건은 대항력 임차인이 있으므로 41,000,000원만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 신건의 매수인 인수 138,000원을 합친 실질취득 41,138,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 실거래 45,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이므로, 이 차이만으로 강한 가격 우위라고 단정하기에는 표본이 얇습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,000원 |
| 1. 임차인 정승기 보증금 | 40,000,000원 | 39,862,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 42,859,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 41,000,000원 가정에서 집행비용 1,138,000원을 제외한 전액이 임차인 배당에 사용됩니다. 정승기 보증금 중 138,000원은 미배당으로 남아 매수인이 인수하며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 오치2동행정복지센터 북측 인근으로, 주위에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 공용승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 근린상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 오치동갤럭스하임은 87세대, 사용승인일은 2013.05.30이며 면적 매칭 최근 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 현재 회차에서는 낙찰가 41,000,000원 외에 정승기 보증금 미배당 138,000원을 반드시 포함해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 인수 8,190,400원, 2회 유찰 시 14,632,320원으로 커지므로 최저가 하락률을 그대로 할인율로 보면 안 됩니다.
- 임차권 확인. 정승기의 임대차계약일자는 2022.11.26, 전입·점유개시·확정일자는 2022.12.06이며 임차권등기는 2025.01.03입니다.
- 배당 확인. 신건 가정 배당으로 임차인에게 39,862,000원이 지급되고 138,000원이 남는 구조가 실제 매각 시에도 유지되는지 배당요구·세금·집행비용을 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래는 45,000,000원 1건뿐이므로 해당 호실의 내부 상태·층·면적 차이를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,100만원 경매”가 아니라 “4,113만8천원 실질취득”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 정승기는 실제 임차인 1명이고, 보증금 40,000,000원에 대항력과 우선변제권이 있습니다. 신건 41,000,000원에서는 집행비용 때문에 보증금이 138,000원 부족하게 배당돼 매수인이 그 금액을 인수합니다. 그래서 판단 기준은 최저가 41,000,000원이 아니라 실질취득 41,138,000원입니다.
이 실질취득액은 최근 실거래 45,000,000원보다 낮아 현재 회차에는 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 비교 거래가 1건뿐이고, 유찰돼도 대항력 보증금 미배당액이 증가해 실질취득이 40,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 금액화되어 관리 가능하지만, 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 착각하면 안 되는 오피스텔”입니다. 권리와 가격을 합쳐 봤을 때 현재 회차는 검토 가능하되, 입찰가는 반드시 인수액까지 포함한 총취득 기준으로 정해야 합니다.
