광주지방법원 2026타경30607. 광주 동구 용산동 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 105동 2층 203호입니다. 등기상 소유자는 정지영이고, 2019.08.16 소유권이전 당시 거래가액은 318,910,000원입니다. 말소기준권리는 2020.09.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권 55,000,000원이며, 그 뒤 2021.01.27 설정된 같은 은행의 근저당권 55,000,000원과 2026.02.27 주식회사 서울바이오의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 인수 여부보다, 감정가 356,000,000원에서 한 차례 유찰돼 249,200,000원까지 낮아진 현재 가격 수준과 실거래 비교가 분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30607 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 662 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 105동 2층 203호 |
| 물건종류 | 아파트 · 23층 건물 내 2층 · 계단식 · 남서향 |
| 시세 매칭면적 | 76.4323㎡ |
| 소유자 | 정지영 · 2019.08.16 소유권이전 · 거래가액 318,910,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 249,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 서울바이오 / 101,565,301원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.09.14 접수된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 55,000,000원입니다. 이후 2021.01.27 설정된 두 번째 국민은행 근저당권 55,000,000원과 2026.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 249,200,000원
시세 자료의 최근 12건 평균은 370,250,000원, 최신 거래는 2026.01 · 355,000,000원입니다. 현재 최저매각가 249,200,000원은 최근 12개월 평균의 67.3%입니다. 평균과의 금액 차이는 121,050,000원, 최신 거래와의 차이는 105,800,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.43㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 76.43㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 76.53㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2025.09 | 76.53㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 76.53㎡ | 10 | 356,000,000원 |
| 2025.08 | 76.43㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 76.53㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2025.05 | 76.53㎡ | 13 | 367,000,000원 |
| 2025.05 | 76.53㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2025.05 | 76.53㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 2025.03 | 76.53㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 82.14㎡ | 1 | 435,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 370,250,000원 |
표본 거래가격은 350,000,000원~435,000,000원이고 최근 12건 평균은 370,250,000원입니다. 현재 최저가 249,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 355,000,000원보다 모두 낮습니다. 다만 표본에는 76.43㎡·76.53㎡ 거래와 함께 82.14㎡ 거래도 포함돼 있으므로 개별 호수의 층·향·상태 차이는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,288,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 서울바이오 | 101,565,301원 | 101,565,301원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,345,899원 |
현재 최저가 249,200,000원을 매각가로 가정하면 채권자 청구액 211,565,301원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 33,345,899원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 249,200,000원 | 211,565,301원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 40,367,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 91,966,814원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고도 채권자 청구액이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 40,367,461원, 3회 유찰 시에는 91,966,814원의 채권 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 용산동 광주용산초등학교 북서측 인근. 주변은 공동주택단지와 상가, 일부 나지로 이루어진 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치합니다. 단지 남측으로 왕복 4차로 진입도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 2층 203호이며 계단식·남서향입니다. 승강기·도시가스 보일러·지하주차장·소화전이 설치돼 있습니다.
- 단지. 광주용산지구2BL계룡리슈빌더포레스트아파트 · 820세대 · 2019.05.31 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역이며 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실거래 차이 확인. 현재 최저가 249,200,000원은 최근 12개월 평균 370,250,000원의 67.3%입니다. 실제 응찰가는 최저가보다 높아질 수 있으므로 최종 응찰가 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.01의 355,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이는 105,800,000원입니다.
- 면적 표본 확인. 최근 거래 표본에는 76.43㎡·76.53㎡와 82.14㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 개별 호수 비교 시 면적·층·향 차이를 확인해야 합니다.
- 점유관계 원본 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도·점유 상태는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전에 대조하는 것이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.09.14 국민은행 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 근저당권과 강제경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.09.14 주식회사국민은행 근저당권이며 이후의 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격도 신건 상태와는 크게 달라졌습니다. 감정가 356,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 249,200,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 370,250,000원의 67.3%입니다. 최신 거래 355,000,000원보다도 105,800,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 권리 인수위험보다 실제 낙찰가와 개별 호수의 가치 차이를 얼마나 정확히 검증하느냐가 승부처입니다.
