광주지방법원 2026타경30607. 광주 동구 용산동 ‘광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트’ 105동 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 23층 건물 내 2층의 계단식·남서향 세대입니다. 소유자 정지영은 2016.12.14. 매매를 원인으로 거래가액 318,910,000원에 취득했고, 현재 등기상 단독소유자입니다.
권리의 중심은 2020.09.14. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 55,000,000원의 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2021.01.27. 같은 국민은행의 근저당 55,000,000원, 2026.02.27. 주식회사 서울바이오의 강제경매개시결정이 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인이 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 662 광주용산지구2블럭계룡리슈빌더포레스트아파트 105동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 23층 건물 내 2층 203호 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 정지영 (2016.12.14. 매매 · 거래가액 318,910,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 서울바이오 / 101,565,301원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 발생하지 않습니다. 말소기준은 2020.09.14. 국민은행 근저당권이며, 2021.01.27. 설정된 두 번째 국민은행 근저당과 2026.02.27. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다 높다
단지 실거래 자료의 최근 12건 평균은 370,250,000원입니다. 신건 최저가 356,000,000원은 이 평균의 96.2%로 평균만 놓고 보면 낮아 보입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래는 2026.01. 355,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최신 거래보다 1,000,000원 높아, 신건 단계에서 확실한 가격 할인이라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.43㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 76.43㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 76.53㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2025.09 | 76.53㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 76.53㎡ | 10 | 356,000,000원 |
| 2025.08 | 76.43㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 76.53㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2025.05 | 76.53㎡ | 13 | 367,000,000원 |
| 2025.05 | 76.53㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2025.05 | 76.53㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 2025.03 | 76.53㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 82.14㎡ | 1 | 435,000,000원 |
| 평균 | 76.4323㎡ | 12건 | 370,250,000원 |
표본 전체 범위는 350,000,000원~435,000,000원이고 최근 12건 평균은 370,250,000원입니다. 다만 평균에는 82.14㎡·435,000,000원 거래도 포함돼 있으므로 평균 96.2%라는 수치만으로 신건을 저평가라고 단정하기 어렵습니다. 특히 가장 최신 거래가 355,000,000원이라는 점을 감안하면, 현재 최저가 356,000,000원은 최신 시세와 거의 같은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 서울바이오 | 101,565,301원 | 101,565,301원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,650,699원 |
현재 회차 356,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 211,565,301원이 전액 배당되고 소유자에게 138,650,699원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각대금 배분 자료의 5,784,000원을 사용했습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 356,000,000원 | 211,565,301원 | 138,650,699원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,800,000원 | 211,565,301원 | 68,447,499원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,840,000원 | 211,565,301원 | 12,284,939원 | 0원 |
제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 284,800,000원, 2회 유찰 시 227,840,000원이고 두 경우 모두 신청채권자 청구액을 포함한 채권자 배당은 전액 충족됩니다. 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 용산동 광주용산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지와 상가, 일부 나지 등으로 이루어진 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 2층 203호이며 계단식·남서향입니다. 승강기·도시가스 보일러·소화전·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 4차로 진입도로에 접하고, 서측과 북서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역이며 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 광주용산지구2BL계룡리슈빌더포레스트아파트는 820세대, 2019.05.31. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 370,250,000원보다 최저가가 낮더라도 최신 거래 355,000,000원보다 최저가가 높습니다. 평균 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주지 않는 편이 맞습니다.
- 2층 가격 보정. 본건은 23층 건물 내 2층 203호입니다. 실거래 표의 층별 가격 편차를 함께 비교해 응찰가를 정할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.09.14. 국민은행 근저당이며, 후순위 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 조사된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표의 소유자 잔여액은 당해세 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 중립”
이 사건의 강점은 명확합니다. 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 2020.09.14. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸해 권리구조가 단순합니다. 반면 가격은 아주 싸다고 보기 어렵습니다. 신건 최저가 356,000,000원은 최근 12개월 평균 370,250,000원보다 낮지만, 가장 최근 거래 355,000,000원보다 1,000,000원 높기 때문입니다. 평균 수치만 보면 할인처럼 보이지만 최신 거래 기준으로는 사실상 시세권입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 중립. 신건에서 가격 경쟁력을 과대평가하지 않는 것이 핵심입니다.
