광주지방법원 2026타경50123. 여수시 돌산읍 평사리 소재의 숙박시설과 토지가 매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용되고 있으며 통칭 풀빌라 4개호입니다. 철근콘크리트구조 건물과 토지가 결합된 물건이고, 매각물건명세서 비고상 제시외 건물 및 수목을 포함한 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2023.02.08. 설정된 광양시새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,956,000,000원, 경매 신청 청구액은 1,687,428,739원입니다. 이후 2025년 여수시 압류 2건과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.01.06. 여수시 압류는 말소기준보다 앞서지만, 2021.11.01. 해제로 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50123 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-82 |
| 등기 대상 | 돌산읍 평사리 1395-84, 1395-82, 1395-85 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(통칭 풀빌라 4개호) |
| 소유자 | 정윤서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,888,657,800원 / 2,888,657,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양시새마을금고 / 1,687,428,739원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.08. 광양시새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,956,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인 1,000,000원은 별도
등기부상 2019년 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 있었지만 2023.02.08. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소되어 소유권은 정윤서에게 돌아왔습니다. 2021년 여수시 압류 역시 2021.11.01. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.02.08. 근저당권을 기준으로 후순위 등기가 소멸한다는 점과, 그보다 앞서 전입한 임차인의 보증금이 별도로 남는다는 점입니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 보증금 1,000,000원 인수
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태승종합건설 | 펜션 | 2020.04.28 | 1,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
주식회사 태승종합건설의 전입일은 2020.04.28.로 말소기준권리인 2023.02.08. 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 1,000,000원이고, 우선변제권은 없어 배당표에서는 배당액이 0원으로 잡혀 있으며 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,888,657,800원이나 실질취득 2,889,657,800원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 숙박시설과 토지가 결합된 일괄매각인 만큼 실제 응찰 판단에서는 건물·토지·운영 상태를 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,888,657,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,286,578원 |
| 인수 · 주식회사 태승종합건설 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 광양시새마을금고 | 1,956,000,000원 | 1,956,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 901,371,222원 |
배당 계산은 근저당 채권최고액 1,956,000,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 임차인 보증금 1,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 분리됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·시설·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 진모마을 남측 인근이며, 주변은 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중이며 통칭 풀빌라 4개호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로, 지상3층 및 지하1층~지상3층 건물이 포함돼 있습니다.
- 설비. 일반적인 급배수설비·위생설비·냉난방시설·히트펌프시설이 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 특화경관지구·가축사육제한구역·준보전산지·문화재보존영향 검토대상구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수. 주식회사 태승종합건설 보증금 1,000,000원은 낙찰대금과 별도로 부담하는 금액으로 계산하세요.
- 점유·명도. 임차인이 펜션 용도로 사용 중인 것으로 조사됐으므로 실제 점유 범위와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 숙박시설 상태. 풀빌라 4개호의 건물 상태와 급배수·냉난방·히트펌프시설의 실제 작동상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 싸다고 판단하지 말고 별도의 숙박시설·토지 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 읽히지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 등기 구조는 말소기준권리가 분명합니다. 2023.02.08. 광양시새마을금고 근저당 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 과거 신탁과 2021년 압류는 이미 말소됐습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 임차인 1명이 있어 보증금 1,000,000원은 매수인이 인수합니다. 신건 기준 실질취득은 따라서 2,889,657,800원입니다.
문제는 가격입니다. 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 감정가 2,888,657,800원이 적정한지, 또는 유찰 후 어느 가격부터 메리트가 있는지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 여기에 제시외 건물·수목을 포함한 일괄매각, 숙박시설 운영 상태, 당해세 가능성까지 점검해야 합니다. 권리구조는 확인 가능하지만 가격과 현장가치 검증이 입찰의 핵심인 물건입니다.
