광주지방법원 2026타경50190. 광양시 중동 광양중마2차진아리채 207동 7층 701호, 전용 84.9909㎡급 아파트입니다. 권리의 출발점은 2020.05.08 설정된 남광주농업협동조합 근저당권 224,400,000원입니다. 이후 현재 소유자 윤윤미에게 소유권이 이전됐고, 서울보증보험·농협은행·우리금융캐피탈·우리금융저축은행의 가압류, 이문선 근저당권, 국·해남군의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차관계에는 김옥현이 확인됩니다. 전입신고일은 2020.05.25로 말소기준권리인 2020.05.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 그 부분은 원문 보완 확인이 필요합니다. 대항력이 없다는 점과 보증금이 미상이라는 점은 서로 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50190 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1912 광양중마2차진아리채 207동 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.9909㎡급 · 28층 중 7층 · 계단식 남향 |
| 소유자 | 윤윤미 · 2022.04.08 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 6,873,690원 (2026.02.24 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 2번 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 224,400,000원이고 설정일은 2020.05.08입니다. 그 뒤에 등기된 서울보증보험 가압류, 농협은행 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 우리금융저축은행 가압류, 이문선 근저당권, 국·해남군 압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권과 강훈 근저당권 등은 이미 말소된 등기입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥현 | 2020.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 225,000,000원은 최근 평균보다 높다
광양중마2차진아리채는 616세대이며, 비교 대상 면적은 84.9909㎡입니다. 동일면적 최근 실거래 12건의 평균은 223,000,000원, 최저는 200,000,000원, 최고는 240,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 211,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.72㎡ | 5 | 211,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 14 | 229,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 12 | 233,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 216,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.9909㎡ | 12건 | 223,000,000원 |
현재 최저매각가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 223,000,000원의 100.9%입니다. 즉 신건 가격을 최근 평균보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 특히 최신 거래 211,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 높습니다. 반면 최근 거래 최고가는 240,000,000원이어서 단지 안에서도 층·상태 등에 따라 가격 편차가 존재합니다. 따라서 신건 자체에 가격 가점을 주기보다는 개별 호수의 실제 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 224,400,000원 | 221,050,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 279,604,386원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이문선 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 183,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 24,286,450원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 49,903,680원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리금융저축은행 | 46,739,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,108,684,241원 중 예상 채권자 배당액은 221,050,000원, 미배당액은 887,634,241원입니다. 그러나 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 광양백운초등학교 동측 인근. 공원·단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 편리하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 28층 중 7층 701호, 계단식 남향. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·옥내소화전·승강기·스크린도어 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 정비된 중로 아스팔트포장도로가 접하고 단지 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·중로2류·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 641,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 225,000,000원은 최근 12개월 평균 223,000,000원의 100.9%입니다. 최신 거래 211,000,000원도 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차인 원문 확인. 김옥현은 대항력 없음으로 판정되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 미납 관리비. 2026.02.24 현황조사일 기준 6,873,690원의 미납 관리비가 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권 미배당액 887,634,241원이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 매각기일 2026.08.18 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명확하지만 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2020.05.08 남광주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김옥현의 전입은 2020.05.25라 대항력도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 223,000,000원의 100.9%이고 최신 거래 211,000,000원보다도 높습니다. 여기에 미납 관리비 6,873,690원까지 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다”고 보는 것이 데이터에 맞습니다. 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원 시나리오와 비교해 가격 여유를 판단하는 것이 핵심입니다.
