제주지방법원 2023타경31329. 제주시 한림읍 협재리 598-1 네스트힐콘도미니엄 제3층 제308호로, 매각물건명세서 비고상 휴양콘도미니엄으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임현숙이고, 2012.06.11. 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 90,000,000원입니다. 이번 경매는 네스트힐콘도미니엄관리단이 신청한 강제경매로, 청구액은 1,662,071원입니다.
등기부 자체는 비교적 단순합니다. 과거 제주은행 근저당권은 2024.04.05. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.12.13. 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 박혜성이 2023.10.17. 전입신고했고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없으나, 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월성로 394, 제3층 제308호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 휴양콘도미니엄으로 이용 중 |
| 소유자 | 임현숙 · 2012.06.11. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 네스트힐콘도미니엄관리단 / 1,662,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 관련 | 자연녹지지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 273,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜성 | 제3층 제308호 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 박혜성의 전입신고일 2023.10.17.은 말소기준인 2023.12.13. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제의 최종 범위는 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2024.02.14. 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 51% 하락보다 ‘실질취득가 미상’이 먼저다
감정가는 42,000,000원이고 현재 최저매각가는 20,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 대항력 가능 임차인의 보증금도 미상이므로 가격 메리트를 확정할 근거가 없습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 이 물건은 그 핵심 숫자인 보증금이 확인되지 않았기 때문에 “감정가의 49%이니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 1. 경매신청채권 · 네스트힐콘도미니엄관리단 | 1,662,071원 | 1,662,071원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,147,489원 |
위 표는 현재 매각가 20,580,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 신청채권자 청구액은 전액 배당되는 구조로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인의 보증금이 미상이므로 이 배당표의 잔여액을 그대로 확정적인 소유자 귀속액이나 매수인 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (확인 가능한 자료 기준)
- 이용. 매각물건명세서 비고상 휴양콘도미니엄으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 4,713㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 273,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박혜성의 보증금 액수를 매각물건명세서와 관련 원본 문서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 2023.10.17.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 범위를 단정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 보증금과 예상배당을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 휴양콘도미니엄 이용 확인. 매각물건명세서에 기재된 이용 형태와 실제 운영·점유 상태를 확인하세요.
- 관리 관련 채권 확인. 경매신청채권자가 네스트힐콘도미니엄관리단이고 청구액은 1,662,071원이므로 관리 관련 미납 내역을 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 42,000,000원이 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 20,580,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 박혜성의 전입신고가 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 실제로 부담할 총액을 현재는 계산할 수 없습니다.
등기상 오래된 근저당은 이미 말소됐고 명세서상 별도 인수권리도 기재돼 있지 않지만, 이 점만으로 임차보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단 보류. 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이라기보다 “실질취득가를 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 안전합니다.