제주지방법원 2023타경31329. 제주시 한림읍 협재리 네스트힐콘도미니엄 제3층 308호입니다. 소유자 임현숙은 2012.06.11 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 근저당권과 압류는 없고, 과거 제주은행 근저당권 채권최고액 36,400,000원은 2024.04.05 해지로 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.12.13 네스트힐콘도미니엄관리단의 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 단순하지만 점유관계는 따로 봐야 합니다. 임차인 박혜성은 제308호에 2023.10.17 전입했고 2024.02.14 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수액 0원’을 확정적으로 표현할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경31329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월성로 394, 제3층 제308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 휴양콘도미니엄으로 이용 중 |
| 소유자 | 임현숙 (2012.06.11 소유권이전 · 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 29,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 네스트힐콘도미니엄관리단 / 1,662,071원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2023.12.13 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 재확인
현재 소유권은 임현숙에게 있고, 과거 제주은행 근저당은 2024.04.05 이미 말소됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박혜성의 전입일 2023.10.17이 말소기준일 2023.12.13보다 빠르다는 점이 핵심입니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력과 우선변제 범위는 미확정으로 두어야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜성 | 제3층 제308호 | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 2024.02.14 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 42,000,000원, 현재 최저매각가는 29,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰 후 가격이 12,600,000원 내려왔지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 적절합니다.
더 중요한 점은 실질취득비용입니다. 박혜성의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 29,400,000원 = 최종 취득비용이라고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 보증금이 있고 배당으로 회수되지 않는 금액이 생긴다면, 실질취득은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 합니다. 현재는 그 인수액 자체를 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 929,200원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 네스트힐콘도미니엄관리단 | 1,662,071원 | 1,662,071원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,808,729원 |
현재 회차 계산상 신청채권 1,662,071원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 박혜성의 보증금·우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 29,400,000원 | 70% | 1,662,071원 | 0원 | 26,808,729원 |
| 2회 유찰 시 | 20,580,000원 | 49% | 1,662,071원 | 0원 | 18,147,489원 |
| 3회 유찰 시 | 14,406,000원 | 34.3% | 1,662,071원 | 0원 | 12,084,621원 |
신청채권 자체는 세 시나리오 모두 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 이 표는 임차인 보증금 미상이라는 핵심 변수를 해소하지 못합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 대항력 있는 보증금의 미배당 부분이 매수인에게 남는 구조라면 실제 취득비용은 낙찰가만큼 단순하게 내려가지 않을 수 있으므로, 유찰 횟수만 보고 안전성을 높게 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·용도 메모
- 이용상태. 매각물건명세서 비고상 휴양콘도미니엄으로 이용 중인 집합건물입니다. 일반 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 형상은 부정형, 지형은 평지, 도로접면은 소로한면입니다.
- 토지 규모. 토지면적 4,713㎡, 공시지가 273,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박혜성 보증금 확인. 가장 먼저 보증금 액수와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득비용 산정이 불가능합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다. 2024.02.14 배당요구 사실과 함께 원문을 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 재대조. ‘인수권리 해당사항없음’이라는 문구와 2023.10.17 선행 전입이 어떤 근거로 병존하는지 매각기일 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 70%라는 사실은 시세 대비 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 실거래 비교 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 휴양콘도미니엄 조건 확인. 물건이 휴양콘도미니엄으로 이용 중이라는 점을 전제로 실제 이용·운영 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 42,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 29,400,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 현재 근저당·압류가 없고 명세서에도 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있어 단순해 보입니다. 그러나 실제 임차인 박혜성의 전입은 2023.10.17, 말소기준은 2023.12.13입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 이 차이는 작지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘29,400,000원이 싸냐’가 아니라 박혜성의 보증금이 얼마이며, 대항력·배당·인수 관계가 최종적으로 어떻게 정리되는가입니다. 실질취득금액을 확정하지 못한 상태에서 최저가만 보고 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다. 등기상 부담은 가벼워졌지만, 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.