광주지방법원 2026타경50273. 전라남도 여수시 호명동 1397 소재 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 기호3(가)·기호4(나) 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 618.0㎡이고 자연녹지지역에 속합니다. 현재 소유자는 윤경화이며, 2020.10.13 소유권을 취득한 날 좌수영새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리입니다.
이후 순창농업협동조합·파크엠제이 주식회사·전국화물자동차운송사업연합회의 가압류와 국·여수시의 압류, 좌수영새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리표만 보고 끝내기 어렵습니다. 토지와 건물의 실제 이용·소재지·점유관계에서 확인할 사항이 분명하게 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50273 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 호명동 1397 · 도로명주소 호명1길 98-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호3(가)·기호4(나) 단독주택 이용 |
| 토지 | 618.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 84,700원/㎡ |
| 소유자 | 윤경화 |
| 감정가 / 최저가 | 535,388,000원 / 535,388,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 좌수영새마을금고 / 249,487,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목, 정원석 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.10.13 좌수영새마을금고 근저당권입니다. 2013.08.28 농협은행주식회사의 근저당권 78,000,000원은 2020.10.16 말소됐고, 2018.05.15 전국화물자동차운송사업연합회의 가압류 46,492,137원 역시 2020.10.20 말소됐습니다. 현존하는 가압류·압류와 2026.03.06 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 우선변제 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 이상훈의 전입일은 2021.01.08로, 말소기준권리인 2020.10.13 좌수영새마을금고 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 배당 구조만 확인 가능
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 535,388,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수금이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 535,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,753,880원 |
| 2. 근저당 · 좌수영새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 순창농업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 가압류 · 파크엠제이 주식회사 | 199,883,870원 | 77,634,120원 |
| 5. 가압류 · 전국화물자동차운송사업연합회 | 193,982,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 843,865,870원, 예상 배당액은 527,634,120원, 미배당은 316,231,750원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 국·여수시 압류와 우선변제 관계 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
- 토지 일부 타인 건물 점유. 목록 2 토지 동측 일부를 타인 소유의 경량철골조 판넬지붕 단층 차고 약 28.8㎡가 점유하고 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 정원석이 매각에 포함됩니다. 개별 건물만 떼어 판단할 사건이 아닙니다.
- 건물 구조 차이. 목록 3 건물은 공부상 철근콘크리트구조 슬래브지붕이나 증축 부분은 경량철골조입니다.
- 소재지 차이. 목록 4 건물은 등기부상 여수시 호명동 1397번지이나 현황은 여수시 호명동 1397-2번지입니다.
- 감정평가상 이용상태. 기호3(가)·기호4(나)는 단독주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 호명동 자내리마을회관 남동측 인근이며, 주위는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역 일부제한구역 200m에 해당합니다.
- 토지 형상. 지목 대, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 조건의 토지입니다.
- 가격 확인. 비교 가능한 실거래 근거가 없어 신건 최저가 535,388,000원의 시세 대비 수준은 별도 현장·시장조사가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 타인 소유 차고 경계 확인. 토지 동측 일부를 점유하는 약 28.8㎡ 차고의 정확한 위치와 점유 범위를 현장에서 대조하세요.
- 목록 4 소재지 확인. 등기부상 호명동 1397과 현황 호명동 1397-2 차이를 매각목록·도면·현장과 함께 확인하세요.
- 증축 부분 확인. 목록 3의 공부상 철근콘크리트구조와 실제 경량철골조 증축 부분의 범위를 확인하세요.
- 점유자 이상훈 확인. 전입일 2021.01.08은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 535,388,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 미배당 316,231,750원·매수인 인수 0원 구조이나 실제 세금·우선변제 관계에 따라 배당순서는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 사건의 등기 권리구조 자체는 명확합니다. 2020.10.13 좌수영새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 점유자 이상훈도 2021.01.08 전입으로 대항력이 없어 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 초점은 다른 곳에 있습니다. 토지 동측 일부를 타인 소유 차고 약 28.8㎡가 점유하고 있고, 목록 3에는 구조 차이, 목록 4에는 등기상 소재지와 현황 소재지 차이가 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 근거가 없어 535,388,000원이 가격상 유리하다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되지만 현황과 가격 검증을 마쳐야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있는 사건입니다.
